5p

Sorozatunk újabb darabjában is a számokra és a szempontokra összpontosítunk. Jönnek a budai családi házak, amiknél vannak speciális információk is. 

Csak a bolond és a kőgazdag nem kíváncsi arra, hogy mennyit ér a lakása, a háza, a nyaralója, a telke, a földje vagy a boltja. Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat. Ehhez felhasználjuk a hivatalos és a szakmai forrásokat. Inkább egyfajta iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Ha szigeteltük a házat, könnyebb lesz jól eladni Budán is. Fotó: Knauf Insulation
Ha szigeteltük a házat, könnyebb lesz jól eladni Budán is. Fotó: Knauf Insulation

100-110 négyzetméteres budai családi ház

Sokszínű, de elég szűk, 100-nál kicsit kisebb most a kínálat az ilyen méretű használt budai családi házakból. Ez a kategória – persze helytől és műszaki állapottól függően – 110-150 millió forintért vehető meg. Eltolódóban van a vevőjelöltek érdeklődése Budapesten: sokan keresik a pesti külső kerületek házait, de továbbra is népszerű Budán a III. és a XII. kerület, s melléjük felzárkózott a XXII. kerület. 

Az I. kerületet leszámítva mindegyik budai kerületben sok a családi házas övezet, de inkább a kerületek külső körzeteiben, ami viszont a megközelíthetőség miatt értékbefolyásoló tényező. Akik most szeretnék eladni házukat, azok nem érvelhetnek azzal a vevőjelölt előtt, hogy könnyen bejutnak majd a városba a munkahelyükre vagy más célra, mert ez már egyre kevésbé igaz. A korábban kijjebb költözöttek zömének ugyanis van autója és használja is, óriási dugók vannak emiatt a bevezető útszakaszokon szinte bármilyen napszakban.

Elmondhatják azonban, hogy többnyire az átlagot meghaladó méretű kerttel rendelkeznek, ami értéknövelő. Intimitást azonban csak azok a vevők élvezhetnek majd, akik a II./A kerületben, a XII. kerület külső hegyvidéki részén, valamint egyes óbudai hegyvidéki övezetekben (Csillaghegy, Rókahegy) jutnak önálló házhoz, ott már 700-900 négyzetméteres telkek is lehetnek. Pesthidegkúton és a II./A kerület városhatárhoz közeli részén még vannak ősfás telken álló 50-60 éve épült, de régebben korszerűsített házak, amiktől várhatóan megszabadulnak a tulajdonosok, mert nem tudják fenntartani vagy mert megörökölték és nincs szükségük rá.

Eladóként értéknövekedésre hivatkozhatunk, ha a környékünkön új bevásárlóközpont vagy szabadtéri edzőpálya nyílt, netán parkrendezés történt vagy a zajosabb ipari tevékenység megszűnt, ilyenre főleg Dél-Budán van példa. Dél-Budán sokat dobott az 1-es villamos meghosszabbítása és még többet fog, ha elviszik egészen Albertfalváig, ahogy tervezik. Késik, de várhatóan öt éven belül meglesz az új dél-budai szuperkórház, ami közvetve kihat az ingatlanok értékére is, általában növeli azt.

Budafok és Nagytétény új csillag lehet az ilyen méretű házak terén, legalábbis erősödőben a kereslet ezek iránt. Viszont az általánosan sűrű, akár zártsorú beépítés miatt az előbb jelzett intimitást ne keressük. Egy 25-30 éve épült házat 85-110 millió forint közötti áron árulnak manapság. Buda északi végén divatos lett Ürömhegy és Aranyhegy a III. kerületben, de ott a drága új építésű lakások és házak miatt a használt házak átlagos négyzetméterára is magasabb Buda sok más körzetéhez képest, legalább 1,3-1,5 milliós négyzetméterárakra kell felkészülni. 

Mennyit lehet alkudni Budán a családi házaknál?

A nagy közvetítő hálózatok szerint Budán egyelőre csak 7-8 százalékot lehetett alkudni a családi házak kínálati árából. Ez jónak mondható, ugyanis máshol Budapesten, az agglomerációban és főleg a kisebb településeken viszont átlagosan 11-12 százalékkal is lejjebb kell mennie az eladónak az eredeti árhoz képest. Egyébként a többi ingatlantípushoz hasonlóan a budai házaknál is két éve a koronavírus megjelenésekor volt utoljára lehetőség ilyen mértékű alkura. 

A viszonylag kevés engedmény azonban hosszabb eladási idővel párosul, ezt jó, ha tudják a tulajdonosok és a vevőknek sem haszontalan ez az információ. Budán átlagosan 150-160 nap kell ahhoz, hogy eladhassuk a házunkat. Csak érzékeltetésül: 2022 közepén még elég volt 145 nap is ehhez, az év elején pedig 135-137.

A budai családi házak vevőjelöltjei között feltűnhetnek kínaiak, oroszok és ukránok is, ezen ne lepődjön meg! Nem nagyon szoktak alkudni és leginkább készpénzben fizetnek, nem ritkán euróban vagy dollárban. Ez az alku folyamatban fontos információ lehet.  

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a keresettséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat vagy hogy odatelepül egy nagyobb üzem.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak az értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG