Meglepetés az új lakáshitelnél: a vártnál kedvezőbb lett a program

Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter a csütörtöki Kormányinfón elmondta: 3 százalékos kamattal indul az Otthon Start program, amely új termék, ilyenre évtizedek óta nem volt példa.

A részletek:

• a maximális hitelösszeg 50 millió forint
• a kamat fixen 3 százalék
• a futamidő 300 hónap
• a minimális önrész a lehető legkevesebb, 10 százalék, amit az MNB rendeletben állapított meg
• az ingatlannak 100 millió forint alatti értékűnek kell lennie, építés esetén is
• és van egy négyzetméterár-korlát is, 1,5 millió forint

ÉVOSZ: lendületet vesz a lakásépítés

Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) a bejelentésre közölte: lendületet vesz a lakásépítés; a kormányzati intézkedés kedvező hatása pedig kihat az egész építésgazdasági értékláncra.

Az MTI-nek küldött közleményük szerint az építőipar és a hazai építőanyag-gyártás számára is kiemelt jelentőséggel bír a miniszterelnöki bejelentés, amely szerint a kormány rásegít a lakásépítés, lakásvásárlás súlyponti problémájának megoldására, a finanszírozásra.

Kiemelték, hogy az ÉVOSZ elemzését és szakmai javaslatait is elfogadva a kormány életkortól, településformától és gyerekvállalástól függetlenül teremt lehetőséget a 3 százalékos kamatszint melletti hitelfelvételre az első saját otthon megvásárlásához. Fontos, hogy az új- és a használt lakás egyaránt hiteltámogatásban részesül.

Az ÉVOSZ gazdasági számításokkal támasztotta alá a kormány felé, hogy a 3 százalékos kamatszint, a kamattámogatási kiadások mellett hozzájárul a költségvetési bevétel, az áfa-, járulék és az adók többletbefizetésének emelkedéséhez – írták.

Hangsúlyozták ugyanakkor, hogy ez csak akkor valósul meg, ha a lakásügy a legális szférában erősödik, nem adnak teret a kóklereknek és az adózást elkerülő vállalkozásoknak. Fontos, hogy a részletszabályok kidolgozásánál a hitelképességek vizsgálatán túl ott legyenek például az írásos szerződések, a műszaki-pénzügyi ütemekhez igazított hitelkifizetések, a számlákon keresztüli pénzmozgás és a kötelező vállalkozási felelősségbiztosítás is. Mindez egyben a versenyegyenlőséget is kell, hogy szolgálja – ismertette közleményében az ÉVOSZ.

Koji László, az ÉVOSZ elnöke arra hívta fel a figyelmet, hogy az idei nehéz építőipari piaci helyzetben kitörési pont lehet a lakásépítés és lakásfelújítás. A kormányzati intézkedésnek a gazdaságélénkítő, kedvező hatása kihat az egész építésgazdasági értékláncra.

A szakszövetség számításai szerint a magyarországi lakásvagyon ésszerű megőrzése érdekében évente mintegy 250 ezer lakást kellene felújítani, a lakások korösszetételének megőrzéséhez évente legalább 30 ezer új lakást kellene megépíteni. Az elmúlt 10 évben ilyen mértékű építések-felújítások nem voltak, jelentős az elmaradás.

Kedvezőbb lett a vártnál, jöhet az újabb keresleti hullám

„Számítani lehetett arra, hogy indul egy olyan program, amely az első lakás megvásárlását segíti elő, hiszen ez már a kormány 21 pontos gazdasági akciótervében is szerepelt. A most bejelentett konstrukció a vártnál kedvezőbb lett. Ez a támogatás ugyanis szélesebb kört érinthet, mint a korábbi, jellemzően életkorhoz kötött programok” – mondta Balogh László, az ingatlan.com szakértője.

Hozzátette, hogy a több első lakásvásárló láncreakciót indíthat el az ingatlanpiacon. A lakosság több mint 90 százaléka ugyanis saját tulajdonú ingatlanban lakik, akik a továbbköltözésük során a meglévő lakásuk eladásából befolyt összeget használják fel. Így azok eladók is könnyebben tovább tudnak lépni, akiknek az ingatlanát első lakásvásárlók vagy az ő eladóik veszik meg. Szerinte ráadásul az új programhoz köthető keresleti hullám ráadásul pont akkor érkezhet, amikor az év eleji lendület már lecsengett.

Hozzátette: „Hasonló forgatókönyv játszódott le 2024-ben is: a CSOK Plusz elindulásából és a 2023-ban elhalasztott adásvételek pótlásából adódó élénkülés a tavaly júniusra kifulladt, amit később az állampapírból kilépő befektetők keresleti hulláma követett. Idén pedig az új támogatott hitelprogram hozhat friss vevői aktivitást az év második felében.”

Mi lesz az árakkal?

Balogh László az új kedvező kamatozású hitelprogram árakra gyakorolt hatásáról azt mondta: „Sokan tartanak attól, hogy a keresletélénkülés újabb áremelkedést hozhat. Ugyanakkor a támogatott hitelek kapcsán az a tapasztalat, hogy a kamattámogatást az eladók nehezebben tudják beárazni, mint a vissza nem térítendő támogatásokat. Ráadásul az Otthon Start programba beépített 100 millió forintos vételárkorlát és 1,5 milliós négyzetméterár-korlát”

A szakember szerint a nagyobb kereslet hosszabb távon viszont emelkedő pályán tarthatja a lakásárakat, de ezzel együtt több adásvétel is valósulhat meg. A vevők szempontjából az egyik legpozitívabb hatást a fővárosi új lakások piacán gyakorolhatja az Otthon Start. „Valószínűleg sok fejlesztő elgondolkodik azon, hogy az eladó új lakásainak az árát hogyan tudná az 1,5 milliós négyzetméterár alatt tartani. Ez pedig lassíthatja a drágulás ütemét a budapesti új lakások piacán, ahol az átlagos négyzetméterár már 1,6 millió forintnál jár.” – tette hozzá Balogh László.

Mekkora kínálatból válogathatnak az első lakásvásárlók?

Az ingatlan.com országos kínálatában jelenleg több mint 137 ezer lakóingatlan-hirdetés közül válogathatnak a vevők, amiből több mint 92 ezer felel meg az Otthon Start feltételeinek, ami a teljes kínálat kétharmadát teszi ki.

A legtöbb feltételeknek megfelelő fővárosi lakást vagy házat a VIII., a XIV., a VII. és a XIII. kerületben hirdetik. Ezekben a budapesti városrészekben 880-1200 eladó lakóingatlanhirdetésből válogathatnak az első lakásvásárlók. A vármegyeszékhelyek közül pedig Pécs, Debrecen, Szeged, Győr és Nyíregyháza kínálja a legtöbb lehetőséget az Otthon Start programban részt vevő első lakásvásárlók számára 1700-2700 darab eladó ingatlannal.

Brutális előny lehet az Otthon Start és a CSOK Plusz kombinálása

A hitel összekombinálható lesz a kölcsön más lakástámogatási elemekkel is. A CSOK Plusszal együtt akár 72 millió forint támogatott kölcsönt vehetnek fel az igénylők első otthonjuk megvásárlására – hívja fel a figyelmet a Bankmonitor.

Eddig is elérhető volt a fiatal gyermekvállalást tervező házaspárok számára a futamidő végéig fix 3 százalékos kamatozású CSOK Plusz.
A kölcsön maximális összege gyermekszámtól függ:
•    egy gyermek esetén legfeljebb 15 millió forint,
•    két gyermek esetén legfeljebb 30 millió forint,
•    három vagy több gyermek esetén legfeljebb 50 millió forint a felvehető kölcsönösszeg.

A maximális összeg meghatározásánál a meglévő és vállalt babák is számítanak. Ugyanakkor fontos újfent kiemelni, hogy ezen kölcsönhöz mindenképpen kell legalább egy babát vállalni.
E mellé érkezik várhatóan szeptemberben az első lakást vásárlók számára elérhető legfeljebb 50 millió forint összegű, fix 3 százalékos kamatozású hitel.

A két lakáshitel kamata és a maximális hitelösszeg is hasonló. Felmerülhet tehát a kérdés, hogy melyik konstrukciót válassza az a fiatal pár, amelyik első lakását vásárolná meg és gyermeket is vállalnának. De úgy néz ki, hogy ilyen választásra nincs is feltétlenül szükség, ugyanis a két támogatást akár össze is lehet kombinálni.

Akár 72 millió forint 3 százalékos kamatozású támogatott hitel?!

Gulyás Gergely bejelentése alapján ugyanis az új Otthon Start Programot a korábbi CSOK elemeivel együtt is fel lehet venni. Azaz az első lakásvásárlásra szolgáló támogatott hitel és CSOK Plusz kombinálható. Ez potenciálisan akár 100 millió forint támogatott kölcsönt jelentene, de ugye vannak vételárkorlátok is.

•    Az Otthon Start Program esetében legfeljebb 100 millió forint lehet a vételár.
•    A CSOK Plusz esetében az első otthont vásárlók legfeljebb 80 millió forintért vehetnek lakást.

Ez utóbbi a szigorúbb, azaz 80 milliós korlátból érdemes kiindulni. Ehhez a 10 százalékos önerő szabály mellett 72 millió forint támogatott lakáshitelt lehetne felvenni (például 50 millió forintot az új program keretében, míg 22 millió forintot CSOK Pluszból). 
A kérdéses 72 millió forintnak a törlesztőrészlete 25 éves futamidő és 3 százalékos kamat mellett 341 432 forint lenne. Ekkora kölcsönösszeg felvételéhez legalább havi nettó 570 ezer forintos fizetésre lenne szükség. (Legalábbis a jogszabályi 60%-os jövedelemterhelési korlát mellett.)

6,5 százalékos piaci kamatszint mellett ekkora kölcsönösszegre havonta 486 149 forintot kellene fizetni 25 éven át. Vagyis a két támogatással együtt havonta 144 ezer forintot lehetne spórolni egy piaci hitellel szemben. 
Arra azonban érdemes figyelni, hogy a fenti példa szerinti két támogatott hitelt csak azok a családok használhatják ki, akik első lakást vásárolnak és 2 gyermeket vállalnak, vagy már van egy gyermekük és szeretnének még egyet vállalni. A CSOK Plusznál ugyanis 22 millió forint igényléséhez legalább két gyermek szükséges.

Még más támogatások is felmerülhetnek

Érdekesség, de akár 90 millió forint is elérhet lehetne CSOK Plusz és az Otthon Start Program kombinálásával. Más ugyanis az első lakás definíciója a két kedvezménynél. (Utóbbi esetben az az elvárás, hogy nem lehet olyan ingatlan, amiben mindketten tulajdonosok valamilyen mértékben.)

Elképzelhető, hogy valaki az új támogatott kölcsön szerint első lakást vesz, míg a CSOK Plusz előírásai alapján nem. Így a vételárkorlát akár 100 millió forint is lehetne úgy, hogy mindkét kedvezményes kölcsönt kihasználja a család. Ebben az esetben 10 százalék önerő mellett akár 90 millió forint támogatott kölcsönt is fel lehetne venni – közölte a Bankmonitor.