5p

Kíváncsi rá, hogyan befolyásolják a világpolitikai viharok az Ön pénztárcáját?
Csatlakozzon azokhoz, akik nemcsak figyelik,
hanem értik is, mi történik a világban - és a tőkepiacokon!

Klasszis Befektetői Klub

2025. május 27. 17:00, Budapest

Részletek és jelentkezés

Sokan költöztek a budai agglomerációba az elmúlt két évtizedben. Megindult azonban egy visszaáramlás is, mégha nem is tömeges, mert sok idő autóval bejönni a fővárosba. Sorozatunk újabb darabjában ismét számok és szempontok jönnek eladóknak és vevőknek.

Csak a bolond és a kőgazdag nem kíváncsi arra, hogy mennyit ér a lakása, a háza, a nyaralója, a telke, a földje vagy a boltja. Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat. Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Évtizedek óta a legmagasabb ártartományban vannak a Dunától nyugatra lévő budapesti agglomeráció családi házai. Nem várható, hogy ebben változás lesz, de vannak trendek, amelyek színesítik a képet és befolyásolják egy-egy használt ház értékét. Például az, hogy melyik irányba nyúlik el a főváros vonzáskörzete a közeljövőben. 

Az igazi lakóparkokban távol vannak egymástól az önálló családi házak. A budai agglomerációban van erre egy-két példa. Fotó: ujhazcentrum.hu
Az igazi lakóparkokban távol vannak egymástól az önálló családi házak. A budai agglomerációban van erre egy-két példa. Fotó: ujhazcentrum.hu

Az évezred fordulóján a délnyugati, budaörsi irány volt nagyon erős, új sorházak és társasházak épültek, a családi házaknak már alig maradt hely. Mára rendkívül sűrű lett a beépítettség, ez más körzetek felé tolta az önálló házra vágyókat. 

Feljött az északnyugati és északi övezet, sorra jelentek meg Ürömön, Solymáron, Szentendrén és a Pilisben a lakónegyedek, olykor családi házakból álló valódi lakóparkok formájában. Hasonlóan erős volt a betelepülés Érden, Diósdon és a szomszédságukban, s a betelepülések hatására erősen felmentek először a telkek árai, majd a használt házaké is. Mostani ismereteink szerint a budai oldal agglomerációja várhatóan a déli és dél-nyugati irányban bővülhet, ezt az elővárosi közlekedés fejlesztése is alátámasztja. Észak akkor lehet ismét dinamikusabb, ha megvalósul a szentendrei hév összekötése a pesti belvárossal.

Értékbefolyásoló tényezők:

  • megközelíthetőség
  • a bel-budai központ, illetve a pesti belváros távolsága autóval
  • átmenő forgalom megléte
  • méret
  • állapot
  • kert mérete és gondozottsága
  • a ház intimitása (belátás, zajhatások)
  • energetikai adottságok
  • kereskedelmi infrastruktúra
  • szociális infrastruktúra

A főváros körüli agglomerációban tavaly a fajlagos négyzetméterár 700 ezer forint körül alakult. A legdinamikusabb drágulás az északnyugati szektorban volt tapasztalható, ahol a két nagy ingatlanközvetítő hálózat szerint 35-50 százalékkal lett költségesebb az otthonteremtés 2021-hez képest. Szentendre vezet, ott átlagosan 84 millió forintot kellett adni egy házért. 

A nyugati szektorban átlagosan 720 ezer forintba került egy ház, 65-70 millió forint alatt gyakorlatilag nem lehetett ilyen ingatlant venni, ott a drágulás majdnem 40 százalékos volt. A déli szektorban Diósd a listavezető, ott 620 ezer forintos áron lehetett egy négyzetméter használt ingatlant kapni, mögötte Szigetszentmiklós áll 515 ezer forinttal, ez 35 százalékos drágulás 2021-hez képest. 

Az élről nem nagyon lehet letaszítani Nagykovácsit, akinek ott van eladó háza és jó karban van az ingatlan, akár egymillió forintot meghaladó összeget is kérhet érte négyzetméterenként. Persze sok függ attól, hogy mikor épült, milyen a gépészete, mekkora kert tartozik hozzá, van-e jó panoráma. A legdrágább fajlagos ár a Pilisvörösvári járás településein volt 2022-ben, ahol a családi házak négyzetméterára meghaladta a 700 ezer forintot.

A címben jelzett térségben kínált, 5-10 éve épített házak esetében az átlagnál fejlettebb gépészettel találkozunk, gyakori a hőszivattyú és a napelem, nem ritka a készház, sok helyütt van medence és általában 3-4 autó is kényelmesen elfér az udvaron. Az ingatlanok értékét viszont leronthatja, ha túl közel van egy főútvonal és a településen nincs is kilátás például arra, hogy zajvédő falat építsenek.

A nyugati övezet egyes településein villa-sorok is kialakultak ősfás, nagy kerttel. A villák egy része akár 60-70 éves is lehet, s az évtizedek alatt nem feltétlenül költöttek rá a tulajdonosok, így hiába vannak kiemelten nyugodt helyen, pusztán a lokációval nem lehet magas áron eladni őket.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Lassan új szelek fújnak? Fordulat előtt a budapesti ingatlanpiac
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 13:36
A Duna House legfrissebb adatai szerint a 2025 áprilisában Budapesten zárult adásvételek csaknem felében befektetési célból vásároltak ingatlant – ez a tendencia új lendületet adhat a fővárosi piac szerkezetének és árazásának is.
Ingatlan Nem hiszi el, hogy mennyibe kerül egy négyzetméter
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 11:26
Éves összevetésben viszont már 19 százalékkal magasabbak az áprilisi lakásárak Budapesten.
Ingatlan Időben vett állampapírt? Akkor ennek most mások is örülhetnek
Privátbankár.hu | 2025. május 6. 15:21
Az elemzők is reagáltak a KSH kedd reggeli közlésére, miszerint az első negyedévben ugyan országos szinten kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban, ám a kiadott lakásengedélyek száma nőtt, igaz, csak Budapesten.
Ingatlan Véget érhet a drágulási horror a lakáspiacon?
Privátbankár.hu | 2025. május 5. 14:21
Megváltozhatnak az alkupozíciók és eljöhet a saját célra vásárlók ideje.
Ingatlan Kész őrület, ami a panellakások árával történik
Privátbankár.hu | 2025. április 25. 12:02
Mindhárom használt lakáspiaci szegmensben emelkedtek az árak 2024 első negyedévéhez képest. A legnagyobb drágulást az eddig relatíve olcsóbb panellakásoknál mérte az Otthon Centrum.
Ingatlan Már a luxuslakások is túl fájdalmasan drágák Budapesten
Privátbankár.hu | 2025. április 24. 15:03
Budapesten mondhatni önálló piacuk van a luxuslakásoknak és prémium családi házaknak.
Ingatlan Ingatlaneladás vagy vásárlás? Itt biztosan megtalálod, amit keresel
PR | 2025. április 14. 10:36
Ha ingatlant adnál el vagy keresel, érdemes a legjobbakra bízni magad. Az Otthontérkép Csoport immár több mint két évtizede van jelen a magyar ingatlanpiacon, és ma már az egyik legnagyobb, legismertebb hirdetési portfóliót tudhatja magáénak.
Ingatlan Kellene egy tökéletes raktár? Így lehet megtalálni
Natív tartalom | 2025. április 7. 20:23
A Covid idején az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése óriási keresletet teremtett a raktárak iránt. Bár a pandémia alatt tapasztalt raktárhiány enyhült, még mindig kihívást jelent frekventált helyen vagy speciális igényekkel rendelkező raktárt találni. Ha hatékony és gyors megoldásra vágysz, van egy egyszerű módja annak, hogy azonnal személyre szabott ajánlatokat kapj!
Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG