5p

Sokan költöztek a budai agglomerációba az elmúlt két évtizedben. Megindult azonban egy visszaáramlás is, mégha nem is tömeges, mert sok idő autóval bejönni a fővárosba. Sorozatunk újabb darabjában ismét számok és szempontok jönnek eladóknak és vevőknek.

Csak a bolond és a kőgazdag nem kíváncsi arra, hogy mennyit ér a lakása, a háza, a nyaralója, a telke, a földje vagy a boltja. Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat. Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Évtizedek óta a legmagasabb ártartományban vannak a Dunától nyugatra lévő budapesti agglomeráció családi házai. Nem várható, hogy ebben változás lesz, de vannak trendek, amelyek színesítik a képet és befolyásolják egy-egy használt ház értékét. Például az, hogy melyik irányba nyúlik el a főváros vonzáskörzete a közeljövőben. 

Az igazi lakóparkokban távol vannak egymástól az önálló családi házak. A budai agglomerációban van erre egy-két példa. Fotó: ujhazcentrum.hu
Az igazi lakóparkokban távol vannak egymástól az önálló családi házak. A budai agglomerációban van erre egy-két példa. Fotó: ujhazcentrum.hu

Az évezred fordulóján a délnyugati, budaörsi irány volt nagyon erős, új sorházak és társasházak épültek, a családi házaknak már alig maradt hely. Mára rendkívül sűrű lett a beépítettség, ez más körzetek felé tolta az önálló házra vágyókat. 

Feljött az északnyugati és északi övezet, sorra jelentek meg Ürömön, Solymáron, Szentendrén és a Pilisben a lakónegyedek, olykor családi házakból álló valódi lakóparkok formájában. Hasonlóan erős volt a betelepülés Érden, Diósdon és a szomszédságukban, s a betelepülések hatására erősen felmentek először a telkek árai, majd a használt házaké is. Mostani ismereteink szerint a budai oldal agglomerációja várhatóan a déli és dél-nyugati irányban bővülhet, ezt az elővárosi közlekedés fejlesztése is alátámasztja. Észak akkor lehet ismét dinamikusabb, ha megvalósul a szentendrei hév összekötése a pesti belvárossal.

Értékbefolyásoló tényezők:

  • megközelíthetőség
  • a bel-budai központ, illetve a pesti belváros távolsága autóval
  • átmenő forgalom megléte
  • méret
  • állapot
  • kert mérete és gondozottsága
  • a ház intimitása (belátás, zajhatások)
  • energetikai adottságok
  • kereskedelmi infrastruktúra
  • szociális infrastruktúra

A főváros körüli agglomerációban tavaly a fajlagos négyzetméterár 700 ezer forint körül alakult. A legdinamikusabb drágulás az északnyugati szektorban volt tapasztalható, ahol a két nagy ingatlanközvetítő hálózat szerint 35-50 százalékkal lett költségesebb az otthonteremtés 2021-hez képest. Szentendre vezet, ott átlagosan 84 millió forintot kellett adni egy házért. 

A nyugati szektorban átlagosan 720 ezer forintba került egy ház, 65-70 millió forint alatt gyakorlatilag nem lehetett ilyen ingatlant venni, ott a drágulás majdnem 40 százalékos volt. A déli szektorban Diósd a listavezető, ott 620 ezer forintos áron lehetett egy négyzetméter használt ingatlant kapni, mögötte Szigetszentmiklós áll 515 ezer forinttal, ez 35 százalékos drágulás 2021-hez képest. 

Az élről nem nagyon lehet letaszítani Nagykovácsit, akinek ott van eladó háza és jó karban van az ingatlan, akár egymillió forintot meghaladó összeget is kérhet érte négyzetméterenként. Persze sok függ attól, hogy mikor épült, milyen a gépészete, mekkora kert tartozik hozzá, van-e jó panoráma. A legdrágább fajlagos ár a Pilisvörösvári járás településein volt 2022-ben, ahol a családi házak négyzetméterára meghaladta a 700 ezer forintot.

A címben jelzett térségben kínált, 5-10 éve épített házak esetében az átlagnál fejlettebb gépészettel találkozunk, gyakori a hőszivattyú és a napelem, nem ritka a készház, sok helyütt van medence és általában 3-4 autó is kényelmesen elfér az udvaron. Az ingatlanok értékét viszont leronthatja, ha túl közel van egy főútvonal és a településen nincs is kilátás például arra, hogy zajvédő falat építsenek.

A nyugati övezet egyes településein villa-sorok is kialakultak ősfás, nagy kerttel. A villák egy része akár 60-70 éves is lehet, s az évtizedek alatt nem feltétlenül költöttek rá a tulajdonosok, így hiába vannak kiemelten nyugodt helyen, pusztán a lokációval nem lehet magas áron eladni őket.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
Ingatlan Felsővezetők, vállalkozók repülnek rá az Otthon Startra
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 19. 06:33
Megmozgatja a társadalmat a kormány kedvezményes hitelprogramjra, de nem éppen a pályakezdő fiatalok terveznek leginkább az Otthon Starttal a GKI friss kutatása szerint.
Ingatlan Nem áll az alku: erre is rányomja a bélyeget az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 18. 15:44
Szűkülhet az alku mértéke a következő hónapokban.
Ingatlan Több mint 21 százalékkal nőttek a budapesti lakásárak egy év alatt
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 10:16
Egyre több fővárosi kerületben válik megszokottá a 1,5 millió forintos négyzetméterár, ami az Otthon Start felső korlátja. 
Ingatlan Budapesten tarol az Otthon Start, Borsodban kevésbé
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 09:01
A Google Trends alapján a fővárosban a legnagyobb az érdeklődés az új lakáshitel iránt, és az is kiderült, melyik megyékben kerestek rá a legkevesebben.
Ingatlan Otthon Start: a szakértők se tudják, mi történik?
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 4. 11:24
Normalizálódik a piac vagy éppenséggel még jobban elszállhatnak az árak? A szakértők sem értenek egyet – az árak mindenesetre kilőttek.
Ingatlan Százezrek telefonálnak az ingatlanhirdetések láttán
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 1. 09:36
Utoljára 2021 tavaszán telefonáltak annyian eladó ingatlanok után érdeklődve, mint augusztusban. Több az új hirdetés, mégis kevesebb eladó lakás maradt a hónap végére: a kereslet felszívta a kínálatbővülést.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG