5p

Megváltó vagy „csak” leváltó lehet Magyar Péter? Kihúzza az Orbán-kormány 2026-ig?
Meddig marad szankciós listán Rogán Antal? Mi lesz a régi ellenzékkel?
Online Klasszis Klub élőben Kéri Lászlóval!

Vegyen részt és kérdezzen Ön is a politológustól!

2025. január 23. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Sokan költöztek a budai agglomerációba az elmúlt két évtizedben. Megindult azonban egy visszaáramlás is, mégha nem is tömeges, mert sok idő autóval bejönni a fővárosba. Sorozatunk újabb darabjában ismét számok és szempontok jönnek eladóknak és vevőknek.

Csak a bolond és a kőgazdag nem kíváncsi arra, hogy mennyit ér a lakása, a háza, a nyaralója, a telke, a földje vagy a boltja. Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat. Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Évtizedek óta a legmagasabb ártartományban vannak a Dunától nyugatra lévő budapesti agglomeráció családi házai. Nem várható, hogy ebben változás lesz, de vannak trendek, amelyek színesítik a képet és befolyásolják egy-egy használt ház értékét. Például az, hogy melyik irányba nyúlik el a főváros vonzáskörzete a közeljövőben. 

Az igazi lakóparkokban távol vannak egymástól az önálló családi házak. A budai agglomerációban van erre egy-két példa. Fotó: ujhazcentrum.hu
Az igazi lakóparkokban távol vannak egymástól az önálló családi házak. A budai agglomerációban van erre egy-két példa. Fotó: ujhazcentrum.hu

Az évezred fordulóján a délnyugati, budaörsi irány volt nagyon erős, új sorházak és társasházak épültek, a családi házaknak már alig maradt hely. Mára rendkívül sűrű lett a beépítettség, ez más körzetek felé tolta az önálló házra vágyókat. 

Feljött az északnyugati és északi övezet, sorra jelentek meg Ürömön, Solymáron, Szentendrén és a Pilisben a lakónegyedek, olykor családi házakból álló valódi lakóparkok formájában. Hasonlóan erős volt a betelepülés Érden, Diósdon és a szomszédságukban, s a betelepülések hatására erősen felmentek először a telkek árai, majd a használt házaké is. Mostani ismereteink szerint a budai oldal agglomerációja várhatóan a déli és dél-nyugati irányban bővülhet, ezt az elővárosi közlekedés fejlesztése is alátámasztja. Észak akkor lehet ismét dinamikusabb, ha megvalósul a szentendrei hév összekötése a pesti belvárossal.

Értékbefolyásoló tényezők:

  • megközelíthetőség
  • a bel-budai központ, illetve a pesti belváros távolsága autóval
  • átmenő forgalom megléte
  • méret
  • állapot
  • kert mérete és gondozottsága
  • a ház intimitása (belátás, zajhatások)
  • energetikai adottságok
  • kereskedelmi infrastruktúra
  • szociális infrastruktúra

A főváros körüli agglomerációban tavaly a fajlagos négyzetméterár 700 ezer forint körül alakult. A legdinamikusabb drágulás az északnyugati szektorban volt tapasztalható, ahol a két nagy ingatlanközvetítő hálózat szerint 35-50 százalékkal lett költségesebb az otthonteremtés 2021-hez képest. Szentendre vezet, ott átlagosan 84 millió forintot kellett adni egy házért. 

A nyugati szektorban átlagosan 720 ezer forintba került egy ház, 65-70 millió forint alatt gyakorlatilag nem lehetett ilyen ingatlant venni, ott a drágulás majdnem 40 százalékos volt. A déli szektorban Diósd a listavezető, ott 620 ezer forintos áron lehetett egy négyzetméter használt ingatlant kapni, mögötte Szigetszentmiklós áll 515 ezer forinttal, ez 35 százalékos drágulás 2021-hez képest. 

Az élről nem nagyon lehet letaszítani Nagykovácsit, akinek ott van eladó háza és jó karban van az ingatlan, akár egymillió forintot meghaladó összeget is kérhet érte négyzetméterenként. Persze sok függ attól, hogy mikor épült, milyen a gépészete, mekkora kert tartozik hozzá, van-e jó panoráma. A legdrágább fajlagos ár a Pilisvörösvári járás településein volt 2022-ben, ahol a családi házak négyzetméterára meghaladta a 700 ezer forintot.

A címben jelzett térségben kínált, 5-10 éve épített házak esetében az átlagnál fejlettebb gépészettel találkozunk, gyakori a hőszivattyú és a napelem, nem ritka a készház, sok helyütt van medence és általában 3-4 autó is kényelmesen elfér az udvaron. Az ingatlanok értékét viszont leronthatja, ha túl közel van egy főútvonal és a településen nincs is kilátás például arra, hogy zajvédő falat építsenek.

A nyugati övezet egyes településein villa-sorok is kialakultak ősfás, nagy kerttel. A villák egy része akár 60-70 éves is lehet, s az évtizedek alatt nem feltétlenül költöttek rá a tulajdonosok, így hiába vannak kiemelten nyugodt helyen, pusztán a lokációval nem lehet magas áron eladni őket.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan A Tranzit Házat Mészáros Lőrinc gyerekei újíthatják fel
Privátbankár.hu | 2025. január 16. 11:31
Fél évvel tolódik és kissé drágul a kormány egyik fontos beruházása, a Tranzit Ház felújítása. A hányatott sorsú belvárosi palotát, amely a Fidesz-közeli Kommentár Alapítvány tulajdona, végül Mészáros Lőrinc gyerekeinek a cége rakja rendbe.
Ingatlan Beindult a református egyház idei kampánya?
Privátbankár.hu | 2025. január 16. 09:04
Három hónap alatt három nagy értékű iskolafelújításra találta meg a Dunamelléki Református Egyházkerület közbeszerzések útján a nyertes cégeket. Novemberben, decemberben és januárban is többmilliárd forintos szerződést kötött Balog Zoltán egyházkerülete a gombai Fáy András Református Általános Iskola, a Gödöllői Református Líceum és a Váci Bernáth Kálmán Református Gimnázium kibővítésére és átalakítására kormányközeli cégekkel.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Kevés a jó lakás Miskolcon, de legalább viszonylag olcsó
Mester Nándor | 2025. január 15. 19:11
Ne keressünk új épülő lakóparkot a borsodi nagyvárosban, az északkeleti országrészben a beruházók egyelőre Debrecenben tömörülnek. Csak nagyon lassan bővülhet az új lakások kínálata, ehhez további állami, önkormányzati és persze magántőkéből megvalósuló fejlesztések szükségesek, de ezek késnek. Újszerű használt otthonokból sincs túl sok, viszont a piacon lévők a debreceninél jóval alacsonyabb áron megvásárolhatók és emiatt hosszú távú befektetésnek is jók lehetnek – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Ezt sem teszi ki a Karmelita ablakába Rogán Antal
Privátbankár.hu | 2025. január 15. 08:30
A propagandaminiszter törheti a fejét, hogyan adja el, az októberben életjeleket mutató építőipar novemberben megint visszaesett.
Ingatlan Több mint 200 százalékkal drágultak a hazai lakások 2010 óta
Privátbankár.hu | 2025. január 10. 14:51
 Észtország mellett nálunk nőttek a legjobban a lakásárak az elmúlt 14 évben az EU-ban.
Ingatlan Idén beleugrana a lakásvásárlásba? Erre készülhet
Privátbankár.hu | 2025. január 9. 15:49
Várhatóan 2025 sem lesz unalmas év a magyar ingatlanpiacon, hiszen egy sor tényező élénkítheti tovább a kínálatot és a keresletet. A szakemberek a forgalom további bővülésére és az árak emelkedésére számítanak idén is a lakáspiacon, az új intézkedések között szinte mindenki megtalálhatja a számára kedvezőt. Az OTP Ingatlanpont azt igyekezett összegyűjteni, hogy melyik program kinek lehet előnyös, mire számíthatnak az eladók, a vevők, a bérlők és a lakásfelújítók 2025-ben.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Érdemes 41 milliót adni egy garázsért?
Mester Nándor | 2025. január 8. 19:02
A 2024-es év elején meglódultak a garázsárak, majd nyártól megakadt a lendület, de a sokéves trend drágulást mutat. A fővárosban zárul az olló az átlagos méretű és nem kiemelkedő elhelyezkedésű ilyen ingatlanok árát tekintve, de ha nagy méretű és még tároló is jár hozzá, akkor 30-40 millió forintot is elkérnek érte – derül ki sorozatunk jubileumi, századik részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Üdülő 1,5 milliárdért, maradhat?
Mester Nándor | 2025. január 1. 16:55
Legek jönnek 2024-ből. Megnéztük, hol ért vagy ér a legtöbbet egy családi ház, egy téglalakás, egy üdülőház, egy telek, egy raktár és egy garázs. Hoteleket, plázákat, irodaházakat és mezőgazdasági területeket nem vizsgáltunk, azok külön csoportot képeznek. Legtöbbször kínálati adatok álltak rendelkezésre és biztos, hogy nem teljes a kép, mert egyes tranzakciók nem jelennek meg a digitális térben, erre vigyáznak az eladók, a vevők és ügyvédeik. Ettől függetlenül érdemes böngészgetni, de vigyázat, nagy számokkal dolgoztunk!
Ingatlan Az ingatlanpiac tényleg repülőrajtot vehet januárban? Erős évre számít a Duna House
Privátbankár.hu | 2024. december 20. 11:23
Jövőre több tényező miatt is még jobban felpöröghet az ingatlanpiac.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Robbanás lesz Kecskeméten, mert Lázár János is úgy akarja
Mester Nándor | 2024. december 18. 19:21
Lázár János építési és közlekedési miniszter november végén Kecskeméten is tudott nagyot ígérni: utakat szélesítenek (főleg a Mercedes gyárhoz vezetőket), intermodális pályaudvart alakítanak ki a vasútállomás felújításával párhuzamosan és befejeznek néhány más infrastrukturális építkezést. Nincs új a nap alatt, ezeknek a mintegy 600 milliárd forintos beruházásoknak egy része évek óta zajlik vagy előkészítés alatt van, a miniszter csak felmelegítette ezeket. Az viszont biztos, hogy szinte mindegyik hatással lesz az ingatlanpiacra.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG