Itt van minden, amit az Otthon Start programról tudni kell, mielőtt belevágna

Szeptembertől indul az Otthon Start Program, amely akár 50 millió forintos, fix 3 százalékos, államilag támogatott kamatozású hitellel segíti a lakást vásárlókat, építőket – családi állapottól és gyermekszámtól függetlenül, gyermekvállalási kötelezettség nélkül. Összeszedtük a legfontosabb tudnivalókat az igénylés feltételeiről.
Itt van minden, amit az Otthon Start  programról tudni kell, mielőtt  belevágna
5p

Sokan költöztek a budai agglomerációba az elmúlt két évtizedben. Megindult azonban egy visszaáramlás is, mégha nem is tömeges, mert sok idő autóval bejönni a fővárosba. Sorozatunk újabb darabjában ismét számok és szempontok jönnek eladóknak és vevőknek.

Csak a bolond és a kőgazdag nem kíváncsi arra, hogy mennyit ér a lakása, a háza, a nyaralója, a telke, a földje vagy a boltja. Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat. Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Évtizedek óta a legmagasabb ártartományban vannak a Dunától nyugatra lévő budapesti agglomeráció családi házai. Nem várható, hogy ebben változás lesz, de vannak trendek, amelyek színesítik a képet és befolyásolják egy-egy használt ház értékét. Például az, hogy melyik irányba nyúlik el a főváros vonzáskörzete a közeljövőben. 

Az igazi lakóparkokban távol vannak egymástól az önálló családi házak. A budai agglomerációban van erre egy-két példa. Fotó: ujhazcentrum.hu
Az igazi lakóparkokban távol vannak egymástól az önálló családi házak. A budai agglomerációban van erre egy-két példa. Fotó: ujhazcentrum.hu

Az évezred fordulóján a délnyugati, budaörsi irány volt nagyon erős, új sorházak és társasházak épültek, a családi házaknak már alig maradt hely. Mára rendkívül sűrű lett a beépítettség, ez más körzetek felé tolta az önálló házra vágyókat. 

Feljött az északnyugati és északi övezet, sorra jelentek meg Ürömön, Solymáron, Szentendrén és a Pilisben a lakónegyedek, olykor családi házakból álló valódi lakóparkok formájában. Hasonlóan erős volt a betelepülés Érden, Diósdon és a szomszédságukban, s a betelepülések hatására erősen felmentek először a telkek árai, majd a használt házaké is. Mostani ismereteink szerint a budai oldal agglomerációja várhatóan a déli és dél-nyugati irányban bővülhet, ezt az elővárosi közlekedés fejlesztése is alátámasztja. Észak akkor lehet ismét dinamikusabb, ha megvalósul a szentendrei hév összekötése a pesti belvárossal.

Értékbefolyásoló tényezők:

  • megközelíthetőség
  • a bel-budai központ, illetve a pesti belváros távolsága autóval
  • átmenő forgalom megléte
  • méret
  • állapot
  • kert mérete és gondozottsága
  • a ház intimitása (belátás, zajhatások)
  • energetikai adottságok
  • kereskedelmi infrastruktúra
  • szociális infrastruktúra

A főváros körüli agglomerációban tavaly a fajlagos négyzetméterár 700 ezer forint körül alakult. A legdinamikusabb drágulás az északnyugati szektorban volt tapasztalható, ahol a két nagy ingatlanközvetítő hálózat szerint 35-50 százalékkal lett költségesebb az otthonteremtés 2021-hez képest. Szentendre vezet, ott átlagosan 84 millió forintot kellett adni egy házért. 

A nyugati szektorban átlagosan 720 ezer forintba került egy ház, 65-70 millió forint alatt gyakorlatilag nem lehetett ilyen ingatlant venni, ott a drágulás majdnem 40 százalékos volt. A déli szektorban Diósd a listavezető, ott 620 ezer forintos áron lehetett egy négyzetméter használt ingatlant kapni, mögötte Szigetszentmiklós áll 515 ezer forinttal, ez 35 százalékos drágulás 2021-hez képest. 

Az élről nem nagyon lehet letaszítani Nagykovácsit, akinek ott van eladó háza és jó karban van az ingatlan, akár egymillió forintot meghaladó összeget is kérhet érte négyzetméterenként. Persze sok függ attól, hogy mikor épült, milyen a gépészete, mekkora kert tartozik hozzá, van-e jó panoráma. A legdrágább fajlagos ár a Pilisvörösvári járás településein volt 2022-ben, ahol a családi házak négyzetméterára meghaladta a 700 ezer forintot.

A címben jelzett térségben kínált, 5-10 éve épített házak esetében az átlagnál fejlettebb gépészettel találkozunk, gyakori a hőszivattyú és a napelem, nem ritka a készház, sok helyütt van medence és általában 3-4 autó is kényelmesen elfér az udvaron. Az ingatlanok értékét viszont leronthatja, ha túl közel van egy főútvonal és a településen nincs is kilátás például arra, hogy zajvédő falat építsenek.

A nyugati övezet egyes településein villa-sorok is kialakultak ősfás, nagy kerttel. A villák egy része akár 60-70 éves is lehet, s az évtizedek alatt nem feltétlenül költöttek rá a tulajdonosok, így hiába vannak kiemelten nyugodt helyen, pusztán a lokációval nem lehet magas áron eladni őket.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Otthon Start: a szakértők se tudják, mi történik?
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 4. 11:24
Normalizálódik a piac vagy éppenséggel még jobban elszállhatnak az árak? A szakértők sem értenek egyet – az árak mindenesetre kilőttek.
Ingatlan Százezrek telefonálnak az ingatlanhirdetések láttán
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 1. 09:36
Utoljára 2021 tavaszán telefonáltak annyian eladó ingatlanok után érdeklődve, mint augusztusban. Több az új hirdetés, mégis kevesebb eladó lakás maradt a hónap végére: a kereslet felszívta a kínálatbővülést.
Ingatlan Nem minden bank fogja ugyanazt kínálni az Otthon Startban
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 29. 10:28
Hétfőn indul a program, de nem mindenhol pontosan ugyanúgy.
Ingatlan Máris 3-5 százalékot drágultak a lakások az Otthon Start bejelentése óta
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 28. 08:05
A kereslet miatt emelkednek az árak.
Ingatlan Ezt jelenti a CSOK és az Otthon Start összefonódása
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 26. 07:46
Emelkedik az értékhatár, illetve a CSOK-os kedvezmények is érvényesíthetők az Otthon Startnál házasság és gyerekvállalás esetén.
Ingatlan Azt állítja, drágulni fognak a lakások? Ön egy rémhírkeltő
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 17. 15:36
Sokan úgy számolnak, hogy a hirtelen megugró kereslet felhajtja majd az ingatlanárakat az Otthon Start szeptemberi indulását követően. Az államtitkár szerint ők mind rémhírkeltők.
Ingatlan Jön a feltámadás a magyar építőiparban – de milyen áron?
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 14. 08:30
Az egy évvel ezelőttihez képest nőtt az építőipari termelés, az előző hónaphoz képest csökkent – de a megkötött új szerződések volumene nagyot emelkedett.  Az építőipar termelői árai emelkednek.
Ingatlan Még nem érződik a kormány új csodafegyvere az ingatlanárakban
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 7. 14:01
Júliusban megtorpant a lakásdrágulás az országos lakáspiacon havi és éves összevetésben, miközben Budapesten csak enyhén gyorsult az árak növekedési üteme. A 0,1 százalékos országos és 0,9 százalékos budapesti havi árváltozás tempója utoljára 2014 novemberében volt ilyen lassú. Az Otthon Start program bejelentése felpörgette a lakáspiaci keresletet, de a júliusi lakásárakban ez még nem tükröződött. A budapesti eladó használt lakások és házak átlagos négyzetméterára jelenleg 1,3 millió forint. A fővárosi kerületekben 804 ezer és 2 millió forint között szóródik a négyzetméterárak középértéke.
Ingatlan Új korszak a lakásépítésben: a 3 százalékos hitel lehetősége az otthonteremtés fordulópontja
PR | 2025. augusztus 4. 11:09
Az elmúlt évek drasztikus áremelkedései, a hitelkamatok bizonytalansága, a forint gyengülése, valamint az építőipar munkaerőhiánya sok család számára halasztott álommá változtatta az otthonteremtést. Most viszont valódi fordulat jött el – az Imperial Holding készen áll! 
Ingatlan Fordulópont a magyar befektetési piacon, túl a mélyponton
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 4. 08:47
Így értékelték a Colliers szakértői a kereskedelmi ingatlanpiac első féléves teljesítményét.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG