5p

Viszonylag alacsony, de az elmúlt 2-3 évben erősen megnőtt árak vannak a két szektorban. Egyre többen települnek ide, de megindult egy visszaáramlás is a fővárosba. A fejlesztések is drágítják ezt a körzetet, de ha vállalja valaki a felújtást, akkor most sokat alkudhat.   

Csak a bolond és a kőgazdag nem kíváncsi arra, hogy mennyit ér a lakása, a háza, a nyaralója, a telke, a földje vagy a boltja. Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat.  Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Megfigyeltük, hogy a szektoron belül a kisebb települések általában olcsóbbnak számítanak, míg a tömegközlekedéssel jól megközelíthetők iránt nagyobb az érdeklődés, ezért azok általában drágábbak is. Van jó pár utóbbi itt, például Gödöllő, ahonnan HÉV-vel lehet bejutni a fővárosba, de újabban Gyömrő vagy Nagytarcsa is felsorakozott a drágulók közé.

Ha szigeteltük a házat, könnyebb lesz jól eladni. Fotó: Knauf Insulation
Ha szigeteltük a házat, könnyebb lesz jól eladni. Fotó: Knauf Insulation

Az árakat tekintve a keleti szektor települései között Gödöllő áll az élen, ahol a 2021-es 406 ezer forintos átlagos négyzetméterár után 2022-ben már 589 ezer forintba került egy négyzetméter. Ez az ár vélhetően nem csökkent 2023 eddigi napjaiban sem, bár tranzakcióból jóval kevesebb volt, mint a tavalyi azonos időszakban.

Tavaly a teljes budapesti agglomeráción belül a délkeleti szektorban lehetett vásárolni a legalacsonyabb fajlagos áron. Az átlagos négyzetméterár 450-480 ezer forint között volt, ebben a sávban mozgott a két nagy hálózat által lezárt adásvételek többsége. Az éves árnövekedés mértéke pedig 8-9 százalékot tett ki. Egy 100 négyzetméteres használt házat -  persze állapottól, mérettől, lokációtól és keresettségtől függően – 60-70 millió forintért kínáltak, ha nem túl régen teljesen felújították akkor további 10-30 millió forinttal több lehetett az árcédulán.   

Eközben ott is erősen csökkent a tranzakciók száma, például a Gyáli járásban már tavaly sokkal kevesebb adásvételt mértek, mint egy évvel korábban. A négyzetméterár viszont 25-30 százalékkal nőtt, mert maga a körzet jóval népszerűbb lett, éppen a korábbi viszonylag alacsony árak miatt, továbbá azért, mert Gyálról, a járás központjából kék busszal és vonattal is beutazhatunk Budapestre. A szomszédos Vecsés talán még jobb, ott sokkal több vonat megy át, amit sokan igénybe is vesznek a Budapestre ingázók közül. 

Családi házak értékbefolyásoló tényezői:
(nem teljes lista)

  • Budapesttől való távolság percben, autóval
  • a  település központjától való távolság
  • a telek és a ház mérete, tájolása
  • bővíthető-e a ház
  • vízszintes vagy függőleges a felépítmény
  • az épület kora
  • energetikai jellemzők (falazat, gépészet, szigetelés, nyílászárók)
  • a kertrész mérete, jellege
  • önálló garázs van vagy csak kocsibeálló
  • tömegközlekedési lehetőségek
  • óvoda, iskola közelsége
  • szabadidős infrastruktúra
  • kereskedelmi ellátottság
  • bérlői kereslet van-e az adott településen

A keleti és délkeleti agglomerációban is azt láttuk, hogy sok helyütt napelemekkel próbálkoztak a tulajdonosok, majd amikor eladó lett az ingatlan, igyekeztek érvényesíteni az árban ezt a beruházást. A tapasztalatok szerint ezt többé-kevésbé elérték, általában 3-5 millió forinttal tudtak többet kérni. Feltétlenül értéknövelő ez a korszerűsítés, még akkor is, ha sokáig bizonytalanságok voltak a betáplálás körül. Relatív előny is ez az eladásnál, hiszen a piacra kerülő használt családi házak zöme általában gyenge vagy gyenge-közepes energetikai mutatókkal bír, a napelem pedig legalább CC minősítést hoz, ami ugyan nem a legjobb osztályzat, de a hirdetésben ki lehet emelni.

Pest megyében jelenleg 11-13 százalék között van az alku mértéke. Ez úgy jön ki, hogy általában akkor enged nagyobb mértékben az eladó, ha a komoly érdeklődő írásos vételi ajánlatot tesz és megjelöli a fizetési biztosítékokat is. Természetesen ismert az az eladói gyakorlat, hogy eleve a reálisnál 5-10 százalékkal magasabb áron hirdetik meg a házat, hogy úgymond „lehessen miből engedni”. A valóságtól nagyon elrugaszkodott ár azonban feltűnő és taszító is lehet, a vevők egy 100-120 millió forintos vásárlás előtt manapság sokkal jobban tájékozódnak és a fent jelzett értékmódosító tényezőket mind figyelembe veszik. 

Mindkét alszektorra igaz, hogy sok, viszonylag nagy alapterületű (150-200 négyzetméter), zömmel emeletes ház került a piacra és ezek többsége elavult gépészettel rendelkezik, nem szigetelték vagy csak 5-7 centis anyaggal és a nyílászárók legalább 30-40 évesek. Ennél fogva ezeknél az alku akár 20-30 százalék vagy még több is lehet. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
Ingatlan Felsővezetők, vállalkozók repülnek rá az Otthon Startra
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 19. 06:33
Megmozgatja a társadalmat a kormány kedvezményes hitelprogramjra, de nem éppen a pályakezdő fiatalok terveznek leginkább az Otthon Starttal a GKI friss kutatása szerint.
Ingatlan Nem áll az alku: erre is rányomja a bélyeget az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 18. 15:44
Szűkülhet az alku mértéke a következő hónapokban.
Ingatlan Több mint 21 százalékkal nőttek a budapesti lakásárak egy év alatt
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 10:16
Egyre több fővárosi kerületben válik megszokottá a 1,5 millió forintos négyzetméterár, ami az Otthon Start felső korlátja. 
Ingatlan Budapesten tarol az Otthon Start, Borsodban kevésbé
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 09:01
A Google Trends alapján a fővárosban a legnagyobb az érdeklődés az új lakáshitel iránt, és az is kiderült, melyik megyékben kerestek rá a legkevesebben.
Ingatlan Otthon Start: a szakértők se tudják, mi történik?
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 4. 11:24
Normalizálódik a piac vagy éppenséggel még jobban elszállhatnak az árak? A szakértők sem értenek egyet – az árak mindenesetre kilőttek.
Ingatlan Százezrek telefonálnak az ingatlanhirdetések láttán
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 1. 09:36
Utoljára 2021 tavaszán telefonáltak annyian eladó ingatlanok után érdeklődve, mint augusztusban. Több az új hirdetés, mégis kevesebb eladó lakás maradt a hónap végére: a kereslet felszívta a kínálatbővülést.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG