Mennyit ér az ingatlanom? Használt ház a keleti és dél-keleti agglomerációban

Csak a bolond és a kőgazdag nem kíváncsi arra, hogy mennyit ér a lakása, a háza, a nyaralója, a telke, a földje vagy a boltja. Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat.  Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Megfigyeltük, hogy a szektoron belül a kisebb települések általában olcsóbbnak számítanak, míg a tömegközlekedéssel jól megközelíthetők iránt nagyobb az érdeklődés, ezért azok általában drágábbak is. Van jó pár utóbbi itt, például Gödöllő, ahonnan HÉV-vel lehet bejutni a fővárosba, de újabban Gyömrő vagy Nagytarcsa is felsorakozott a drágulók közé.

Az árakat tekintve a keleti szektor települései között Gödöllő áll az élen, ahol a 2021-es 406 ezer forintos átlagos négyzetméterár után 2022-ben már 589 ezer forintba került egy négyzetméter. Ez az ár vélhetően nem csökkent 2023 eddigi napjaiban sem, bár tranzakcióból jóval kevesebb volt, mint a tavalyi azonos időszakban.

Tavaly a teljes budapesti agglomeráción belül a délkeleti szektorban lehetett vásárolni a legalacsonyabb fajlagos áron. Az átlagos négyzetméterár 450-480 ezer forint között volt, ebben a sávban mozgott a két nagy hálózat által lezárt adásvételek többsége. Az éves árnövekedés mértéke pedig 8-9 százalékot tett ki. Egy 100 négyzetméteres használt házat -  persze állapottól, mérettől, lokációtól és keresettségtől függően – 60-70 millió forintért kínáltak, ha nem túl régen teljesen felújították akkor további 10-30 millió forinttal több lehetett az árcédulán.   

Eközben ott is erősen csökkent a tranzakciók száma, például a Gyáli járásban már tavaly sokkal kevesebb adásvételt mértek, mint egy évvel korábban. A négyzetméterár viszont 25-30 százalékkal nőtt, mert maga a körzet jóval népszerűbb lett, éppen a korábbi viszonylag alacsony árak miatt, továbbá azért, mert Gyálról, a járás központjából kék busszal és vonattal is beutazhatunk Budapestre. A szomszédos Vecsés talán még jobb, ott sokkal több vonat megy át, amit sokan igénybe is vesznek a Budapestre ingázók közül. 

Családi házak értékbefolyásoló tényezői:
(nem teljes lista)

• Budapesttől való távolság percben, autóval
• a  település központjától való távolság
• a telek és a ház mérete, tájolása
• bővíthető-e a ház
• vízszintes vagy függőleges a felépítmény
• az épület kora
• energetikai jellemzők (falazat, gépészet, szigetelés, nyílászárók)
• a kertrész mérete, jellege
• önálló garázs van vagy csak kocsibeálló
• tömegközlekedési lehetőségek
• óvoda, iskola közelsége
• szabadidős infrastruktúra
• kereskedelmi ellátottság
• bérlői kereslet van-e az adott településen

A keleti és délkeleti agglomerációban is azt láttuk, hogy sok helyütt napelemekkel próbálkoztak a tulajdonosok, majd amikor eladó lett az ingatlan, igyekeztek érvényesíteni az árban ezt a beruházást. A tapasztalatok szerint ezt többé-kevésbé elérték, általában 3-5 millió forinttal tudtak többet kérni. Feltétlenül értéknövelő ez a korszerűsítés, még akkor is, ha sokáig bizonytalanságok voltak a betáplálás körül. Relatív előny is ez az eladásnál, hiszen a piacra kerülő használt családi házak zöme általában gyenge vagy gyenge-közepes energetikai mutatókkal bír, a napelem pedig legalább CC minősítést hoz, ami ugyan nem a legjobb osztályzat, de a hirdetésben ki lehet emelni.

Pest megyében jelenleg 11-13 százalék között van az alku mértéke. Ez úgy jön ki, hogy általában akkor enged nagyobb mértékben az eladó, ha a komoly érdeklődő írásos vételi ajánlatot tesz és megjelöli a fizetési biztosítékokat is. Természetesen ismert az az eladói gyakorlat, hogy eleve a reálisnál 5-10 százalékkal magasabb áron hirdetik meg a házat, hogy úgymond „lehessen miből engedni”. A valóságtól nagyon elrugaszkodott ár azonban feltűnő és taszító is lehet, a vevők egy 100-120 millió forintos vásárlás előtt manapság sokkal jobban tájékozódnak és a fent jelzett értékmódosító tényezőket mind figyelembe veszik. 

Mindkét alszektorra igaz, hogy sok, viszonylag nagy alapterületű (150-200 négyzetméter), zömmel emeletes ház került a piacra és ezek többsége elavult gépészettel rendelkezik, nem szigetelték vagy csak 5-7 centis anyaggal és a nyílászárók legalább 30-40 évesek. Ennél fogva ezeknél az alku akár 20-30 százalék vagy még több is lehet. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.