Csak a bolond és a kőgazdag nem kíváncsi arra, hogy mennyit ér a lakása, a háza, a nyaralója, a telke, a földje vagy a boltja. Tehát az elsöprő többség igenis tudni szeretné. Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat. Természetesen egyetlen ingatlanról sem lehet pontosan megmondani előre, hogy majd mennyiért cserél gazdát. Közelítő értéket viszont megjelölhetünk, s ehhez felhasználjuk a hivatalos és a szakmai forrásokat. Inkább egyfajta iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.
2,5 szobás fővárosi panel
Budapesten 2022 végén 620 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár a 14 legismertebb lakótelepet figyelembe véve. A Fehérvári út a legdrágább, ott a Duna House szerint kissé meghaladja a négyzetméterár a 900 ezer forintot. 2021 első félévében még csak 650 ezer forinton állt a mutató ugyanott. Most a sereghajtó Havanna lakótelepen is legalább 530 ezer forint az átlagár, a Dunához közeli Vizafogón meg 840 ezer forint.
Az ingatlan.com éppen hétfőn közölte saját számait. Ezek szerint a tavaly szeptemberi 791 ezer forintról 782 ezer forintra csökkent a panelek kínálati átlagértéke a fővárosban. Előfordulhat, hogy ennél is többet kell engednie annak, aki 2022 szeptemberében még majdnem 800 ezer forintot kért.
Tapasztalatunk szerint metró-és egyetem közelében az átlagár 3-4 százalékkal magasabb lehet. Növelheti az értéket, ha a lakás olyan tömbben található, amelyik legalább részleges műszaki felújításon ment át, netán részt vett a panel programban, amelyben az ajtókon és az ablakokon kívül kicserélték a gépészetet, egyedi mérőket szereltek fel és kívülről is szigetelték az épületet. Plusz ezreket jelent a távhő és az, ha rendezett árambetáplálási szerződése is van a társasháznak.
Utánanéztünk, hogy mit rögzített a KSH 2015 utolsó negyedévében, tehát 7 évvel ezelőtt. Nos, azt mérte, hogy a paneleknél a budapesti átlagos négyzetméterár 250 ezer forint volt, szinte majdnem ugyanannyi, mint a fővárosi családi házaké. Ez a 2,5 szobás panel kategória akkoriban kezdett felívelni a lakástípusok népszerűségi listáján, az összes lakástranzakció 7-8 százalékát adta. Ez a növekvő kereslet is hozzájárult a folyamatosan emelkedő árakhoz.
Továbbra is a panelt lehet a leggyorsabban eladni, általában 55-60 nap alatt. Ez az érték az Otthon Centrum szerint öt nappal hosszabb, mint 2022. III. negyedévében, de majdnem két héttel nőtt 2022. II. negyedévhez képest. Budán és a belvárosban 58 nap az átlag, a külső pesti kerületekben azonban már 67 nap ugyanezen érték.
Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett
- az elhelyezkedést,
- a típust,
- a méretet,
- a műszaki állapotot,
- a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat),
- az értékesítési időpontot,
- a megközelíthetőséget,
- a keresettséget,
- a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot,
- a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog),
- a tulajdonjogi hátteret és
- a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.
Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat vagy hogy odatelepül egy nagyobb üzem.
------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak az értékét.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.
