Mennyit ér az ingatlanom? Újbudán még a felújítandó panelért is 75 milliót kérnek

A panellakások a drágulás üteme miatt kerültek reflektorfénybe az utóbbi években. A Privátbankár is írt arról, hogy a budapesti panellakások ára 36 százalékkal emelkedett egy év alatt, és volt olyan kerület, ahol az éves drágulás mértéke 50 százalék volt. A paneleket főleg az energiaválság óta keresik a vevők a kiszámítható rezsiköltség miatt, illetve a felújításukra is kevesebbet kell költeni, mint egy téglalakás esetében.

A panelházas lakótelepeken sokszor az infrastruktúra is jobban kialakított, mint az új építésű lakóparkoknál. Így van ez a budapesti XI. kerületben is, ahol a legnagyobb lakótelep, a kelenföldi lakói a 4-es metróval könnyen elérik a belvárost. Az óriási Budai Walzer lakópark esetében viszont nem gondolták át a tömegközlekedési lehetőségeket: az ott lakók az épületektől majdnem egy kilométerre futó 47-es villamosra zsúfolódhatnak fel a belváros felé.

A legnépesebb budapesti kerületben jelenleg 440 panellakást hirdetnek, átlagosan 1,5 millió forint feletti négyzetméteráron – ez a legmagasabbnak számít az országban. 2015 óta több mint ötszörösére értékelődött fel egy újbudai panellakás, az árszint pedig elhúzott a Rákóczi híd túloldalán lévő IX. kerületétől is. Az ottani átlagos négyzetméterár egyelőre 1,3 millió forint alatt tartja magát, de a fővárosi, 1 millió 248 ezer forintos átlagárnál minimálisan magasabb. A XXII. kerület panelpiacán az átlagár megfelel a fővárosinak, Budaörsön viszont szintén 1,5 millió forint felett alakul.

Az újbudai panelek egész jó állapotban vannak: a lakások több mint harmada felújított, a IX. kerületben még a kínálat negyede sem. Újbudán négymillió forint az átlagos árkülönbség egy felújított és egy közepes állapotú lakás között, de a rosszabb állapotban lévők tulajdonosai is nagyot kaszálhatnak: még egy felújítandó állapotú panellakás is 73-75 millió forintot ér. Ezek négyzetméterára nagyjából megfelel a teljes budapesti panellekás-kínálat átlagos árszintjének. 

A házak többsége nem vett részt panelprogramban, míg például a budaörsi, vagy a XXII. kerületi házak többsége panelprogramos. A lakás piaci értékét viszont ez nem befolyásolja, sőt, a IX. kerületben a panelprogramos lakások átlagára olcsóbb is az összes lakásénál.

Egyszobás panel 60 millióért

A legtöbb panel a kelenföldi lakótelepen található, itt csak az Etele úton 81 lakást hirdetnek. Kelenföld árai megfelelnek a kerület átlagának, az őrmezői lakások viszont kicsit nagyobb területűek, ezért a 80 millió forint feletti átlagár ellenére a négyzetméterár minimálisan alacsonyabb a kerületi átlagnál. A gazdagréti panelek szintén nagyobbak, és átlagosan 80 millió forintba kerülnek, a három fő városnegyed közül tehát csak itt maradt az átlagos négyzetméterár 1,5 miillió forint alatt.

Az árak alapján nem meglepő, hogy Újbudán csak a panellakások kétharmadát lehet Otthon Start hitellel megvásárolni. A hitelprogram igénylőinél a szomszédos XXII. kerület kínálata vonzóbb lehet, ott egy kivétellel az összes panellakás megfelel a feltételeknek, és a IX. kerületben is magasabb a megfelelő lakások aránya.

70 millió forint alatti panellakásból mindössze néhány tucatnyit találtunk a XI. kerületben. Ezek többsége 29-45 négyzetméteres, egy-kétszobás, és legfeljebb közepes állapotú. Kelenföldön, az Etele úton sok ilyen kis lakás van, de a Gazdagréti lakótelepen is több, 28-29 négyzetméteres lakást hirdetnek 60 millió forintért, például a Rétköz utcában. Érdekesség, hogy a 70 millió forint alatti lakások többségéhez nem igényelhető az Otthon Start hitel, mert a négyzetméteráruk 1,5 millió forint felett van.

A négyzetméterárakat nézve a kerület legolcsóbb utcája Őrmezőn van: a Menyecske utcában már 80 millió forint körüli áron lehet felújított háromszobás, erkélyes lakást venni. Ebben az utcában 91 millióért hirdetnek 75 négyzetméteres, erkélyes lakást is.

A 90 millió forint feletti árkategóriában is kevés lakás van, összesen 45 hirdetést találtunk. Ezek többsége Gazdagréten van, és 64-67 négyzetméteres, tehát a négyzetméterár itt valójában alacsonyabb az átlagnál. Ebben az árkategóriában a lakások többsége felújított, bár panelprogramban csak a harmaduk vett részt.

Újbudán 77 panellakás kiadó, jellemzően kétszobás, 50 négyzetméter körüli lakásokat hirdetnek. A kerület medián bérleti díja 240 ezer forint; a felújított állapotú lakásoknál 275 ezer forinttal kell számolni, de még ez is olcsóbb a budaörsi albérleteknél. A Duna másik oldalán, a IX. kerületben 220 ezer forint alatt is lehet válogatni, igaz, ott többnyire egyszobás lakásokat adnak bérbe.

Gombamód szaporodnak a lakóparkok

Az ingatlan.com az idei panelpiaci elemzésében azt írta, a XI. kerület „veszélyeztetett” zóna, mert a vevők jóval könnyebben átpártolhatnak az új projektekhez, mint máshol. A panellakások drágulásának viszont egyelőre nem látszik a vége annak ellenére sem, hogy rengeteg lakópark épül. Kelenföldön a 712 lakásos Metrodom Rivert jövő márciusban adhatják át, a 421 lakásos Revital Parkot két év múlva. Itt épül az Újbuda Residence is 264 lakással, illetve az említett Budai Walzer lakópark, amelynek már a negyedik üteménél is lerakták az alapokat. A harmadik ütem lakásait jövőre adhatják át. Gazdagréten ugyan nem épül lakópark, de a közvetlen közelében adják át a 270 lakásos Harmat Ligetet az idei év végén. 

Ezek azonban egyelőre nem befolyásolják a panelek piaci árát. Fontosabb kérdés lesz, hogy a közeljövőben újraindul-e a panelprogram. Bár jelenleg ez nem értékbefolyásoló tényező, egy teljes lakótelep felújítása hozzájárulhat ahhoz, hogy a vevők kevésbé forduljanak az új építésű lakóparkok felé.

Az új lakások vonzerejét növelheti, ha kiépítik a megfelelő tömegközlekedést. Az autósok szempontjából egyelőre jobbak a lakóparkok és a hozzájuk tartozó garázsok, hiszen a Budaörsi út és a Szerémi út között, a kerület majdnem teljes területén fizetni kell a közterületi parkolásért. A villamos viszont nem versenyképes a metróval ekkora népességnövekedés mellett.