Mennyit ér az ingatlanom? Vecsés a befektetők, Gyömrő a családosok célpontjában

A budapesti agglomeráció az ország legnépszerűbb költözési célpontja, de az ingatlanárak sokban múlnak azon, melyik irányból esnek közel a fővároshoz. A délkeleti térség hagyományosan alacsonyabb árszintje fennmaradt, de a különbség ma már sokkal kisebb, mint a 2010-es években. Ez a térség is jelentős népességet vonzott: Gyál, Vecsés, Gyömrő és Monor együtt ma már több mint 85 ezer lakosú, és sok kisebb város is található a délkeleti agglomerációban. 

A nagyobb (ötezer fő feletti) települések közül a pilisi házak a legolcsóbbak, és az ecseriek a legdrágábbak. Az erőviszonyok nem változtak, ez már 2015-ben is így volt.

A családi házak árai a legtöbb helyen átlagosan a négyszeresére emelkedtek 2024-ig, csak kisebb eltérések vannak: az üllői átlagár az ötszörösére, a felsőpakonyi a háromszorosára emelkedett ebben az időszakban.

A változást inkább az jelenti, hogy 2015-ben még Pilisen a negyede, Ecseren pedig a fele volt a jellemző az észak-budai agglomeráció árainak. Ha megnézzük Solymáron vagy Nagykovácsin a házak jelenlegi árait, látható, hogy a különbség drasztikusan csökkent.

Természetesen Buda környéke még mindig drágább, de már kevés helyen lehet többszörös eltérést találni.

Más Budapest-környéki városokkal összehasonlítva is érezhető az áremelkedés. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adattárában 2024-es adatok a legfrissebbek, de az ezekből is látszik, hogy a fóti házak a térség minden városának házainál értékesebbek voltak 2015-ben, kilenc évvel később pedig már a délkeleti térség városai számítanak drágábbnak. Ecser átlagára több, Buda környékén fekvő település árait megközelíti.

Gyömrő és Szigethalom átlagára még megegyezett 2015-ben, azóta viszont a gyömrői házaké nagyobb mértékben emelkedett, és ez a helyzet a szomszédos Üllőn is. A több mint 20 ezres Gyömrő esetében közrejátszhat, hogy a népesség majdnem a kétszeresére emelkedett 2001 és 2022 között. A vizsgált városok közül egyedül itt haladja meg a 15 év alatti gyerekek aránya a 20 százalékot (a szomszédos Vecsésen például 15,9 százalék), a térségen belül tehát ide költöztek a legnagyobb arányban családok az elmúlt évtizedekben. 

A budapesti árakhoz képest azonban nőtt a különbség az agglomeráció egészét tekintve. A KSH szerint 2012-ben még a fővárosi árak 80 százaléka feletti szint volt jellemző az agglomerációban, ma az arány 60 százalék körül van.

Vecsésen az Otthon Start lehet a plafon

A Budapesttől délkeletre fekvő városokban összesen 1652 családi házat hirdetnek, ezek közül 450 – tehát több mint a negyede – 2011-ben vagy később épült. 87 új építésű házat lehet találni, de újszerű vagy felújított állapotúakat százával hirdetnek, különösen Gyálon és Vecsésen.

A térség házainak medián ára 93 millió forint, amely 800 ezer feletti négyzetméterárnak felel meg – az értéket főleg Vecsés és Ecser ingatlanjai, illetve az új építésű házak húzzák felfelé. Utóbbiaknak az újszerű és felújított házakkal kiegészítve 114 millió forint a medián ára, amely minimálisan, de egymillió forint alatti átlagos négyzetméterárnak felel meg.

Az adatokat nézve nem meglepő, hogy a családi házak közel 90 százaléka megfelel az Otthon Start feltételeinek, vagyis a négyzetméterár nem haladja meg a 1,5 millió forintot, az ár pedig 150 millió forint alatt van. Vecsésen azonban sok ház ára közelíti meg a felső határt: elképzelhető, hogy itt a hitelprogram fogja megfékezni a további áremelkedést. Pilis, Dabas és Albertirsa a legmegfizethetőbb: a városközpontoktól távolabb akár 4-700 ezer forintos négyzetméterárral is ki lehet fogni felújított házakat.

Aki mélyen a zsebébe tud nyúlni, az érezheti igazán az észak-budai környékhez képest fennmaradt árkülönbséget. 

Üllőn és Vecsésen sorakoznak a több száz négyzetméteres luxusvillák 300 millió forintért, ami a megye túlsó végén induló összegnek is kevés ebben a kategóriában.

Üllőn a város központjától – és a Gyömrői úttól – keletre fekvő Sportliget, Vecsésen pedig a Kispatak lakópark a legmagasabb árfekvésű. Mindkét városban lehet konditeremmel, jakuzzival, beépített öntözőrendszerrel vagy szaunával házakat választani. A Kispatak lakópark a város és az erdő szélén fekszik, ezért a vasútállomásig öt-hat perc kocsikázással is számolni kell, a Sportliget húsz perc sétára van az üllői vasútállomástól.

Az új építésű lakások árai nem szálltak el

A lakáspiac sokkal szűkebb a főváros határán túl: mindössze 217 hirdetést találtunk ebben a térségben, amelyek között 15 új építésű lakás van. A legtöbb lakást Dabason hirdetik, és itt, a Szintes utcában van a térség egyetlen panel lakótelepe is a közvetlen vonzáskörzeten túl. Itt két lakást hirdetnek, mindkettőt 1,1 millió forint feletti négyzetméterárral – igaz, közel van a buszmegálló de ahhoz képest, hogy Budapestre egy-másfél óra bejutni tömegközlekedéssel, az ár nem tűnik kevésnek.

A térség egyetlen folyamatban lévő újlakás-projektje a monori Green Garden Residence, amelynek harmadik ütemét jövő év decemberében adják át. Itt a legnagyobb, 130 négyzetméteres lakás ára alulról súrolja a 80 millió forintot, tehát nem sokkal 600 ezer forint feletti négyzetméteráron is lehet új lakást találni. A Monori Pincefalu közel van, de a vasútállomáshoz több mint két kilométert kell megtenni, ezért ez a környék inkább az autótulajdonosoknak ideális.

Érdekesség, hogy az új építésű és a használt lakások ára között minimális a különbség: mindkét típusból könnyen lehet találni 70-85 négyzetméter közötti méretben 80 millió forint körüli áron.

 A legtöbb lakást gázkazánnal vagy hűtő-fűtő klímával látták el: még az újszerű és a felújított lakásokra is ezek jellemzőek. Dabason és Monoron a hőszivattyűval fűtött lakások között is nagy a választék 80 millió forint alatt. A padlófűtés azonban akár öt-hét milió forinttal is felverheti az árakat, ezt különösen a gyömrői Liget és Kastélydomb lakóparkokban lehet megfigyelni.

Aki 95 millió forinttal készül vásárolni, szinte bármit meg tud venni ennek a térségnek a lakáspiacán. A legdrágább vecsési lakások a Wass Albert utcában és az említett Kispatak lakóparkban találhatók, de még az új építésű, ötszobás lakásokért sem kell 100 millió forintnál többet fizetni.

A 2022-ben épült gyömrői Liget lakóparkban szintén a lélektani határ alatt marad a legdrágább, négyszobás lakás ára, a Kastélydomb lakóparkban viszont találtunk egy kivételes darabot. A környék utolsó önálló ingatlanját májusban adják át, ezért 108 millió forintot kérnek. A cím, a Degenfeld utca annyira új, hogy még a Google térképén is csak a gyömrői útelágazást dobja fel a kereső.

A város szélén fekvő lakóparkba ugyan kimennek a buszok, de Gyömrőről akár egy óra is lehet az út az Örs vezér teréig a reggeli forgalomban. A vasútállomás hat-hét perc alatt érhető el autóval.

A repülőtér a varázsszó a befektetőknek

Az albérletek kínálata érthetően sokkal szűkebb, mint Budapesten, de Vecsésen és Gyálon befektetésként is számításba lehet venni egy-egy ingatlant. A vecsési Halmitelepen a térségre jellemző 240-250 ezer forintos havi bérleti díjnál magasabb összegért hirdetik az albérleteket, Gyálon viszont az újszerű lakások is olcsóbban bérelhetők az átlagnál. A családi házak bérleti díjánál a csillagos ég a határ: mindkét városban lehet havi 900 ezer forintért házat bérelni.

A vecsési ingatlanoknál fontos szempont, hogy könnyen megközelíthető a budapesti repülőtér. Az Airbnb oldalán jelenleg 20 és 55 ezer forint között hirdetik a város szállásait, az Üllői út végének vecsési oldalán azonban 50-60 ezer forintot is ki kell fizetni egy éjszakáért.

Annak ellenére is felveri az árakat ez a lokáció, hogy onnan is buszozni kell a repülőtérig – igaz, csak két megállót.

A hosszútávú kiadást is megkönnyíti, hogy Vecsés közlekedése hasonló a külső-pesti kertvárosokéhoz. Kőbánya-Kispestre akár negyed óra alatt is be lehet jutni Volánbusszal, és a Nyugati pályaudvarig is csak 25-30 percet kell vonatozni. A buszút a reggeli forgalomban 40 perc is lehet, a vasút kiszámíthatóbb. Gyálon a BKK járataival, illetve vonattal is elérhető az M3-as metró fél óra alatt, a Nyugati pályaudvar pedig 45 perc vasúton.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.