Miért a panel az ingatlanpiac új sztárja?

Ha egy mondatban kellene összefoglalni a választ, akkor azt mondhatnánk, hogy azért, mert 25 év után bocsátjuk meg ezeknek a lakásoknak, hogy az előző rendszerben épültek.

Lélektan

Nyilván a kérdés ennél jóval összetettebb, de ez mindenképpen fontos momentum. Ez a piac lélektana, pontosan ugyanúgy, ahogy részvényeknél vagy egyéb befektetéseknél is gyakran látható. Felkap a közvélemény egy típust, egy másikat pedig feketelistára tesz. Jóllehet az ingatlanoknál sokkal fontosabb szempont a fundamentum, legalábbis ha nem befektetésnek szánja valaki, hanem abban akar lakni. A divatirányzat, a közvélemény ereje mégis erősebb lehet a racionalitásnál.

És pont ez történt a panellakásokkal. A rendszerváltáskor a piac úgy döntött, hogy nem jók, nem szeretjük őket, a Kádár-rendszer maradványai óriás tömegben. Helyette először régi építésű, szigetelés nélküli lakásokat kedvelt a piac, utána jöttek a sokszor bizonytalan minőségű új építésűek. Volt egy agglomerációba költözős korszak, majd jött a visszajövetel a városokba. És most felfedezte a piac azt a lakástípust, amiből a legtöbb van. Nézzük meg, mi szól mellette és ellene.

Először is komoly tévedés az, hogy ilyen jellegű lakás csak a keleti blokkban készült. Eleve a házgyári technológiát a dánok alkalmazták először, és sok helyen nagyon is elterjedtnek számított nyugaton is. Emellett tömeges lakásépítési programok, ahol állami vagy önkormányzati erőből torony-, ill. szalagházakat építettek, sok helyen zajlottak. Az egyik példa Franciaország, ahol az Algériából hazamenekülő 1 millió ember számára készültek ilyen otthonok, vagy akár Anglia, ahol ugyancsak sok ilyen épült (kétségkívül ott ezeknél gettósodási folyamat indult meg).

Előnyök

A lakások és a házak maguk az építés idejében korszerűnek számítottak. Az országban rengeteg lerobbant, komfort nélküli lakás volt, a panelek pedig fürdőszobával, konyhával, beépített szekrénnyel, több szobával, teljesen élhető otthont biztosítottak a családoknak. Kétségkívül a házak túlzottan egyformák, monotonak lettek (ez a probléma a panel előtti lakótelepeknél még nem jelentkezett, példa erre a változatos, parkos, közkedvelt budapesti József Attila lakótelep), de ez sok új építésű háznál is felmerül. Annyit sikerült enyhíteni rajta, hogy a felújításkor a házakat szigetelték, és egyformaságukat megszüntetve színesre festették, ettől sokkal jobban illeszkednek a városképbe.

Maguknak a lakásoknak pedig vannak olyan előnyei, amit relatív kis alapterületen nem sok más lakástípus tud megvalósítani. Eloszlásuk rendkívül jó, ami annak köszönhető, hogy a házak nincsenek egymás mellé építve, így minden irányban lehet rajtuk ablak. Sok lépcsőházat építettek hozzájuk, nem kell a ház közepére folyosó, ezzel lehetővé vált, hogy a lakások a ház mindkét oldalára nézhessenek.

Mégsem olyan vészes hátrányok

Az elmúlt évtizedekben felvetették hátrányként, hogy áthallhatók a falak és hogy drága a fűtés. Nos, az utóbbit két tényező megoldotta: egyrészt az utólagos hőszigetelés, másrészt a távfűtés árának normál szintre való csökkentése. Az előbbiről pedig kiderült, hogy a legtöbb lakástípusnál komoly probléma. A régi építésű házaknak ugyan vastagak a külső falai, de sokszor utólag beépített, vékony belső falakkal rendelkeznek, és a födémek is gyakran kívánnivalót hagynak maguk után.

Az új építésűeknél már sokszor odafigyelnek a födém hangszigetelésére, de a belső falaknál ez már gyakran elmarad, így a szomszéd lakásokból ugyanúgy, vagy még jobban átjön a zaj, mint a paneleknél. Ráadásul az újak sokszor egyben öntött vasbetonvázra épülnek, ami sok emeleten át is remekül vezeti a zajt, míg a panel esetében ezt a panelek közti hézag kissé tompítja.

Összefoglalva: a meglévő lakásállományon belül a panelek, különösen a felújítottak és a népszerűbb városrészekben fekvők sokkal jobbak, mint amilyennek a közvélemény 25 évig tartotta őket. Áraik viszont kedvezőbbek, és ezt kezdi most felismerni a piac is. A kezdődő kiegyenlítődés az árakban törvényszerű, csoda, hogy nem került rá előbb sor.