Vaskos bírság a lakásfelújítás miatt - meg lehet úszni valahogy?

Az ősz az egyik főszezonja a lakásfelújításoknak, a legfrissebb reprezentatív felmérések szerint pedig a lakosság negyede tervezi átalakítani, modernizálni ingatlanát. A munkálatok megkezdése előtt azonban mindenképp érdemes tájékozódni a vonatkozó szabályozásról - ez azonban nem is olyan könnyű, mint amilyennek hangzik.

Rengeteg szabállyal kellene tisztában lenni

A tájékozódás nehézségét az adja, hogy többszintű szabályozás vonatkozik a társasházi lakások felújítására: egyfelől az országos, másfelől a helyi önkormányzati szabályozását, harmadrészt pedig a társasházak saját rendelkezéseit kell figyelembe venni, egyes esetekben pedig a közműszolgáltatók kritériumai is tovább bonyolíthatják a folyamatokat. Az országos szabályozás keretébe tartozik például, hogy mely munkálatokhoz szükséges építési engedélyt beszerezni. A helyi rendeletek azonban az országosnál szigorúbb feltételeket is szabhatnak a felújítási munkálatok elvégzéséhez, tekintettel például a műemléki településkép védelmére, helyi sajátosságokra - írja a Házfórum.

Az év eleje óta kevesebb munkálathoz van szükség építési engedély beszerzésére, azonban a legfőbb problémát a tapasztalat szerint az jelenti, hogy a társasházakra vagy az adott társasházra vonatkozó feltételeket nem ismerik a tulajdonosok. Ezeket a szabályokat a társasházi törvény, valamint a házak alapító okirata és szervezeti és működési szabályzata tartalmazza. Ezek megismerése tehát elsődleges feladat egy nagyobb átalakítás előtt – mondja Sárvári Marcell, a Házfórum vezető szakértője.

A társasházi törvény (§21 (1)) értelmében ugyanis az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő elemeket érintő munkálatokhoz a közösség, pontosabban a közvetlenül érintett tulajdonosok kétharmadának írásos beleegyezése szükséges. Abban az esetben például, ha valaki összevonna két egymás melletti lakást a falak átalakításával, a közvetlen szomszédok tulajdoni hányad szerinti kétharmados beleegyezésére lesz szüksége a statikai szakvélemény mellett.

A szükséges engedélyek beszerzése nélkül a felújító tulajdonos birtokháborítást követ el, aminek alapján a helyi jegyző az eredeti állapot visszaállítására, valamint bírság fizetésére kötelezheti az illetőt.

A faltól a csövekig: a legproblémásabb területek

A legvitatottabb témát a tartófalakhoz, oszlopokhoz és gerendákhoz kapcsolódó munkálatok adják. Ezek a tartószerkezeti elemek ugyanis akkor is az épület közös tulajdonú részeit képezik, ha egy lakáson belül helyezkednek el, így ezeknél mindig szükséges a tulajdonosi hozzájárulások bekérése.

Ugyanígy közös tulajdonnak minősülnek a víz- és fűtéscsövek is. A csővezetékek átalakítása, illetve új rákötés esetén azonban már a szolgáltató is további kritériumokat fogalmazhat meg. Így például jegyzett szakemberrel történő terveztetéshez, tervjóváhagyáshoz és használatba vételi engedélyhez köthetik a munkálatokat. A csővezetékek esetében további kérdést jelent, hogy egyéni vagy közösségi büdzséből történjen a csőcsere.

Főszabályként azt mondhatjuk, hogy minden egyedi igényből származó költséget az adott tulajdonosnak kell fedeznie, így például azt is, ha a fürdőszoba áthelyezésével elterelné a vízcsöveket. Azonban, ha a felújítás során modernebbre, tartósabbra vagy csak újra cserélnék a csöveket, ez közösségi érdeket szolgál, így ezt a közös büdzséből fizetheti a közösség. Az esetleges viták megelőzése érdekében érdemes lehet állandó érvényű határozatba foglalni ezeket a rendelkezéseket - írja a Házfórum.