Ház a tónál: mennyiért lehet saját vízparti lakunk?

Élénkülő kereslet, változatos kínálati piac, többségében hazai vásárlók, átlagosan 15-30%-os árcsökkenés, óvatos, készpénzes vevők – ezek jellemzik idén a magyarországi vízpartok ingatlanpiacát. Az Otthon Centrum elemzésében a Balaton, Velencei-tó, a Dunakanyar és a Fertő-tó környékét vizsgálták meg

Balaton – a bőség zavara

A Balatonon folyamatosan nő a kínálat a tavalyi évhez képest, a kereslet azonban 2010. első 3 hónapjában egyharmaddal csökkent tavalyhoz képest – bár még nem indult el a szezon. Nagy számban kerültek a piacra 2-3 éves, újszerű lakások; ezekhez most sok esetben olcsóbban lehet hozzájutni, mint a beruházótól vásárolt új ingatlanokhoz. Ráadásul ezek a lakások általában jobb adottságúak, mint a még kínálatban lévő újak. Az elmúlt évekhez hasonlóan továbbra is folyamatos a kínálat éttermekből, büfékből, kisebb panziókból, ugyanakkor ezeket legtöbbször irreális árakon, rossz helyen kínálják, így jövedelemtermelő potenciáljuk sem mozgatja meg a keresők fantáziáját.

„A Balatonnál folyamatosan zajlanak különböző infrastrukturális és turisztikai fejlesztések, ezek hosszútávon mindenképpen élénkíteni fogják a keresletet.” – mondta Simon Amarilla, az Otthon Centrum balatoni franchise partnere.

Az igazán keresett ingatlantípusok esetében tartja magát a kb. 30%-os túlárazás. A vevők többsége készpénzes, azok, akik nem rendelkeznek elég önerővel és hitellel szeretnének vásárolni, sok esetben nem mernek belevágni a tranzakcióba, így csak „nézegetik” a kínálatot. A szigorodó hitelezési szabályok mellett gond, hogy sok Balaton-parti település rossz besorolást kapott hitelezhetőség szempontjából, így a fedezetként szolgáló ingatlan elhelyezkedése is gátolja a hitelhez jutást.

A Balatonon ingatlant keresők döntő többsége budapesti lakos, akik elsősorban üdülés-nyaralás céljából vesznek itt ingatlant. A vevők további 20-30%-át a helyi lakosok adják, míg a külföldiek mindössze 5-10%-ot képviselnek, ám ők is túlnyomórészt külföldön élő magyarok. Az „igazi” külföldi érdeklődők nagyrészt hollandok, esetenként dánok, svédek. 

A leginkább keresett ingatlanok közé tartoznak a vízparti vagy vízközeli, újépítésű vagy újszerű, lehetőleg saját vízparttal rendelkező ingatlanok (lakások max. 30, házak 40 milliós határig), illetve 10 milliós értékhatárig belvárosi ingatlanok. Nagy igény tapasztalható jól működő üzlethelyiségekre – lehetőleg hosszú távú bérlővel –, kisebb panziókra, éttermekre, szállodákra; ezeknél nem az ingatlan típusa az elsődleges szempont, sokkal inkább a jövedelmezőségük - olvasható az elemzésben.

Velencei-tó – a helyi lakók kedvence

A nyár közeledtével a Privátbankár is megpróbált utánajárni, hogy milyen állapotban van a hazai „víkendház” piac.  Részletek: Üdülőpiac: várjuk a második aranykort >>

A Velencei-tó környékére a túlkínálat jellemző, ez leginkább a használt lakások piacán érezhető. A válság előtt indult beruházások többségét elhalasztották, újak pedig szinte egyáltalán nem indulnak. A vevők nagy része a környéken élők közül kerül ki, a fővárosiak a kereslet egyharmadát adják, a külföldiek érdeklődése elenyésző.

„Nem számítunk drasztikus változásra az elkövetkező két évben, továbbra is marad az erős túlkínálat. A turisztikai fejlesztések, gondolok itt a velencei fürdőre és szállodára, ugyanakkor élénkíthetik a települési szintű piacot” – mondta Léczfalvy Csaba, az Otthon Centrum területileg illetékes franchise partnere.

Az árak a válság előtti időszakhoz képest már tavaly kb. 15%-al csökkentek; az Otthon Centrum idén még nem tapasztalt további csökkenést. A jellemző árak új lakások esetében 220-270 ezer Ft/m², új házaknál 220-250 ezer Ft/ m², míg használt lakóingatlanokat 140-180 ezer forintos fajlagos áron lehet venni. 

A leginkább keresett ingatlanok között említhetjük az újépítésű (iker)házakat, a 150-200 m²-es vízparti vagy panorámás házakat, illetve az újszerű 100-120 m²-es ingatlanokat.

Dunakanyar – minden út ide vezet

Az elmúlt évek során a Dunakanyar vízparti ingatlanpiacát leginkább a másfél éve átadott Megyeri híd, illetve az árvíz törvény befolyásolta. A híd megépítésével megélénkült ugyan egy időre a kereslet a Szentendrei-sziget iránt, de ez alább hagyott, amikor nem készült el a „kishíd”.

A keresletet mind a mai napig nagyban meghatározza a Nagy-Duna meder árvízveszélyes területi határának kibővítéséről szóló tavalyi törvény, amit ugyan visszavontak, de a köztudatban a mai napig él. „Ez a törvény több olyan potenciális vevőt állított meg vételi szándékában, akik a törvény által „árvízveszélyes területeknek” minősített ingatlanokban gondolkodtak, holott ezek esetében nem is beszélhetünk árvízveszélyről. Olyan ingatlanokról van szó, amelyeket a Duna soha, vagy nagy valószínűséggel csak százévente egyszer önt el.” – hangsúlyozta Botyánszki Kázmér, az Otthon Centrum váci franchise partnere.

A vásárlók nagy részét a Dunakanyarban található olcsóbb ingatlanárak vonzzák. A helyi keresőkön kívül élénkül a Budapestről, vagy a drágább agglomerációból ideköltözők súlya. Itt a fő motiváció az olcsóbb ingatlanba költözés; a nehéz helyzetbe kerülők ebben az esetben előszeretettel célozzák meg a Duna bal partjának településeit. „A vevők másik csoportját a gyerekes családok teszik ki, akik azért költöznek ide, hogy gyerekeik csendes, zöld környezetben nőjenek fel. A külföldi vásárlók ezzel szemben nem igazán jellemzőek” – mondta Antal Ilona, az Otthon Centrum szentendrei franchise partnere.

A Dunakanyarban élénkül a piac Szentendrén és környékén, itt idén jellemezően a 20-50 millió Ft közötti ingatlanokat keresik; 20-30 millió Ft között kisebb családi házakat, ikerházakat, míg a 35-50 milliós kategóriában önálló családi házakat.

A Duna bal partján, Vác környékén is megmozdult a kereslet, nőtt az érdeklődés az olcsóbb ingatlanok, pl. a külterületi téliesített nyaralók iránt is. A vízhez közeli, de nem árvízveszélyes területeken lévő vízparti kilátással, esetleg panorámával rendelkező ingatlanok piaca is megmozdult. Ez utóbbiaknál azonban erős szezonalítás figyelhető meg az eladásokban; tavasszal, nyáron, illetve késő ősszel sokan szeretnének megszabadulni nyaralóiktól, megunván a kertészkedést és a ház körüli teendőket.

Fertő-tó – olcsón, szépet

A Fertő-tó környékén a válság előtti időszakhoz képest szembetűnően nőtt a kereslet az olcsóbb ingatlanok iránt. A kínálat elsősorban a kényszerértékesítések miatt bővült, piacra kerültek eddig nem megvásárolható házak, melyekhez nagyobb árengedménnyel lehet hozzájutni.

„Leginkább a Sopronhoz közeli települések a kedveltek, ahol 10-15 millió Ft közötti házak iránt van számottevő kereslet. Nehéz eladni ugyanakkor a nagy értékű, 25 millió feletti ingatlanokat. A külföldi vevők többsége osztrák vagy német származású, de a számuk elenyésző.” – mondta Kocsis Lajos, a régióban működő Otthon Centrum irodák ügyvezetője.

A Fertő-tó rövid magyar partszakasza strandolásra csak kis részen alkalmas, így az ehhez kapcsolódó infrastruktúra sem igazán kiépített. A nemrég épült vitorláskikötőből viszont a schengeni csatlakozás óta a teljes tó szabadon bevitorlázható. A tavat körbefogó kerékpárúton tavasztól őszig jelentős számú turista fordul meg, s az erre épülő szolgáltatások; éttermek, vendégszobák is fejlődnek. A hegykői termálfürdő további fejlődésével várható még az ottani lakóingatlan-beruházások számának emelkedése - olvasható az Otthon Centrum elemzésében.

Könnyűszerkezetes házak: legenda az olcsóság 
Üdülőpiac: várjuk a második aranykort  
Túl a sokkon: évekre befagynak a lakásárak? 
Ki fizet, ha az árvíz elviszi a házat?
Társasházak biztosítása: még nem jó, már nem jó? 

Privátbankár