Egymást ölik a vevők a lakásokért - ember legyen a talpán, aki talál olcsón

Aki jelenleg új társasházi lakást vásárolna Budapesten, nagyjából 6500 ingatlan közül választhat. Ebből 400 azonnal költözhető, 3500 éppen épül, 2600 esetében pedig ugyancsak lehet már végszerződést kötni, mert a beruházás rendelkezik építési engedéllyel, ám a kivitelezés még nem kezdődött el.

A hirdetett kínálatban messze a XIII. kerület vezet, a készleten lévő lakások harmada itt koncentrálódik. Ez nem meglepő: a kerület angyalföldi részén talán minden utcában találni beépítetlen telket, vagy bontandó épületet, illetve a kerületet átszelő Váci út a főváros legjelentősebb irodafolyosója, így a kereslet folyamatos a közelben épülő lakások iránt.

Nem meglepő, hogy a csak tavaly – elsősorban az áfacsökkentés hatására – újonnan értékesíteni kezdett 350 társasházi beruházásból 56 a XIII. kerületben indult el. Ezek keretében 3300 lakás megépülése várható nagyjából 2018 végéig. A hagyományosan közkedvelt XI. kerület ugyanilyen projektszámmal, de a kisebb átlagvolumen miatt „csak” 1800 lakással áll a második helyen. Ezer feletti lakásszámmal még a VIII. és a IX. kerületek mozgatják meg leginkább a beruházók fantáziáját” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Sok a nagy projekt

A konkrét projektindítások mellett a tavalyi a nagy bejelentések éve is volt. Mindeddig nem volt szokás, hogy a beruházók előre beharangozták volna a következő projektjeiket, most viszont elsősorban a nagyobb cégek egymásra licitálva fedik fel beruházási terveiket évekre előre, ezzel is próbálva magukhoz kötni a potenciális vevőket.

Az OTP adatbázisában jelenleg kereken 100 előkészítés alatt álló projekt sorakozik (a nagyobbak ütemenként külön számolva) nagyjából 11.500 megépítendő lakással. Van olyan fejlesztő, aki az 5 százalékos áfakulcs eredetileg 2019. végéig érvényben lévő határidején túl is tervez, a cégek többsége azonban rohamtempóban próbálja addig lezárni a még csőben lévő beruházásait. Ezután ugyanis, a növekvő adóteher miatt, valószínűleg áremelésre kényszerülnek, amit a vevők már nem feltétlenül tudnak vagy akarnak megfizetni. Valkó szerint, még ha nem számolunk a jelenleg nagyon is érezhető munkaerőhiánnyal, vagy egyéb váratlan eseménnyel, egy 100-150 lakásos épület megépítése legalább másfél évet vesz igénybe. Ha a tervezést, engedélyeztetést, vagy az esetleges telekvásárlást is belekalkuláljuk, akkor már az idei évben mindenképp érdemes elindítani az új projekteket.

Látványosan megugrott a piac

Az OTP adatbázisában tavaly regisztrált 6400 eladott lakás mindenképp optimizmusra ad okot. Ez ugyanis egy év alatt 50 százalékos növekedést jelent, s négyszerese a 2012-es mélypontnak, ugyanakkor még mindig elmarad a válság előtti csúcsévek tízezer feletti keresletétől. Figyelembe véve, hogy ezen felül tavaly már ezres nagyságrendben előszerződést is kötöttek a lakásvásárlók építései engedéllyel még nem rendelkező lakásokra, idén még közelebb kerülhet a tízezres eladási szám. Ahogy kínálatban, úgy a keresletben is a XIII. vezet, tavaly 1300 lakás talált itt gazdára. A XI. kerület alig kevesebb, 1250 lakással a második. Ezután jócskán lemaradva a IX. kerület következik 750, míg a XIV. és a VIII. kerület 600-600 ingatlannal.

Egyre durvábban elszállnak az árak

A lakásvásárlóknak rossz hír, hogy az árak tavaly óta meredeken nőnek. Míg 2015-ben 450 ezer Ft/m2 környékén lehetett a budapesti átlagár, tavaly ez már elérte a félmilliós limitet. Az idei átadású beruházások átlagára kimutatásunk szerint 560 ezer forint lehet, jövőre pedig hatszázezer közelébe nőhet.

Jelenleg kéttucatnyi társasházi beruházás átlagos négyzetméterára van egymillió forint felett; nagyjából fele-fele részben drágább budai, illetve szűkebben vett pesti belvárosi elhelyezkedéssel. A jellemző azonban ezen a két területen a 700-900 ezer Ft/m2 közötti árcédula. A másik végletet a Pest peremi városrészek képviselik, ahol kisebb társasházakban, illetve sorházakban még általában négyszázezer forint alatt lehet egy négyzetméterhez jutni. A kínálat nagy részét adó tömegpiacon (VIII., IX., XI., XIII. és XIV. kerület) 5-600 ezer Ft/m2 közötti árak jellemzőek, s a verseny már most is itt a legnagyobb. A konkurencia erősödése, illetve a vevői preferenciák változása újabb hívószavakat generáltak építtetői oldalról. Egyre több projekt honlapján, illetve lakáshirdetésben látni például az „okosotthon” megjelölést, illetve a fűtési rendszernél a hőszivattyús, padló- és mennyezeti hőszabályozással kombinált technológiát.