Tiszta szenvedés az ingatlaneladás - most lehet igazán alkudni

Kis lakásokat veszünk

A fővárosban a 11 és 17 milliós, keleten a 8 milliós, nyugaton a 7 és 12 millió forintos áron kínált használt téglalakások voltak a legkeresettebbek. Árkategóriától függetlenül, minden területen az 50 és 60 négyzetméter közötti lakások voltak a legnépszerűbbek. Budapesten a legkeresettebb panellakásokat 10 millió forintos áron kínálták, keleten a 8 milliós, nyugaton a 7 és 8 millió közötti lakások iránt volt a legtöbb kereslet. A panellakásoknál is az 50 és 60 négyzetméteres lakások a legkeresettebbek.

A legszínesebb kép a téglaépítésű házak piacán látható, a többi ingatlantípushoz képest itt sokkal szélesebb sávon oszlik meg a kereslet. A fővárosban a legtöbb kereső a 14, 20, valamint 30 millió forintért kínált házakra jelentkezett. Az agglomerációban a 16, 20 illetve 25 milliós házak voltak a legnépszerűbbek. Keleten a 7 és 13 milliós, nyugaton a 15 milliós házak jelentették a slágert.

Stagnál a forgalom

Az idei év első hat hónapja nagyon hasonló adásvételi számokat hozott, mint amilyeneket 2011-ben láthattuk (41 800 adásvétel); és csak néhány százalékkal volt több, mint két éve. A tavalyi első félév tranzakciószámaitól viszont jelentősen elmaradt idén a piac, ez az összehasonlítás azonban némileg félrevezető, mivel 2012 első negyedévében a végtörlesztés sok előrehozott vásárlást generált, ami még 2012 első félévében is éreztette a hatását. „A 2011-gyel megegyező forgalmi szint arra enged következtetni, hogy a lakáspiac továbbra sem talált magára, a 2009 óta jellemző alacsony, de stabil kereslet változatlanul tartja magát a piacon.” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

2013 egészére az elmúlt években megszokott, 90 000 körüli tranzakciószám várható, egyrészt az első félév tényszámaira alapozva, másrészt a keresletet befolyásoló faktorokat figyelembe véve. A makrogazdasági indikátorok, illetve az ezekre vonatkozó előrejelzések fényében 2014-re már bizakodóbbak lehetünk a lakáspiacot tekintve.

A fellendülés azonban minden valószínűség szerint csak lassan indul be, annál is inkább, mivel az MNB a lakossági hitelezés fellendülését 2015-re teszi, egy komoly keresletbővüléshez pedig mindenképpen jobb finanszírozási helyzetre van szükség, élénkebb hitelkeresletre és kínálatra, olcsó lakáshitelekre. Az egyensúlyi szintet jelentő 160-170.000 tranzakcióra pedig középtávon, több év alatt juthat majd el ismét a lakáspiac.

Őrült vagy ügyes, aki most hitelt vesz fel? Az ország kezd felocsúdni a pofonból, amit a devizahitelek elburjánzása jelentett, a hitelpiac pedig kezd életjeleket adni. Megégetjük a kezünket újra, vagy tanultunk a múlt hibából? Az alapkamat alacsony, az ingatlanárak mélyben - a 2-3 milliós önerő felértékelődött mára. Bánfalvi Lászlóval, az Otthon Centrum Hitel Centerének ügyvezetőjével beszélgettünk a lakásszerzés nehézségeiről és arról, hogy miben segíthet az állam azoknak, akik most vennének fel hitelt. Részletek >>

Csökkenő árak

A használt lakások árának csökkenése 2010-2011-ben lassult, az év végére a stagnálás jelei mutatkoztak a piacon. 2012 második negyedévétől azonban ismét felgyorsult az árak csökkenése, ami 2013 első negyedévében is folytatódott a KSH adatai szerint. A csúcsot jelentő 2008-hoz képest, éves változást tekintve, 2012-ben 15 százalékkal voltak alacsonyabbak az árak.

Az első félév eladási árai az Otthon Centrum tapasztalatai szerint 1-2 százalékkal alacsonyabbak az előző év azonos időszakához viszonyítva. A használt téglalakások és a panellakások árainak visszaesése nagyon hasonló, 1,5 százalék körüli, míg a téglaépítésű házak esetén 2 százalékot meghaladó a csökkenés.

Egyre sikeresebben lehet alkudni

Az eladók által adott teljes árengedmény két komponensből tevődik össze. Egyrészt a szűkebb értelemben vett áralkuból, amit a szerződéskötéskor ér el az ingatlan vevője, másrészt még a vevő megérkezése előtt az eladó által adott kínálati árcsökkentésekből. A teljes árengedmény évről-évre nőtt, a korábbi lassuló növekedési ütem felgyorsult. 2013 első felében elérte a 14 százalékos szintet.

Használt ingatlanok teljes árengedményének felbontása, első félévek. Forrás: Otthon Centrum

A legkisebb teljes árengedményt a panellakások eladóinak kell tenniük, összesen 9,1 százalékot, ebből átlagosan 5,7 százalékot a szerződéskötés során. A legnagyobb árengedményt pedig a családi házak értékesítése követeli meg, az átlagos teljes árengedmény meghaladja a 17,8 százalékot, amiből több mint 11,5 százalék a szerződéskötéskor kialkudott engedmény.

Egyre tovább tart eladni a lakást

Amíg 2011 első félévéről 2012 első félévére alig nőtt az értékesítési idő az egyes ingatlantípusok esetében, addig 2013 első hat hónapjában jelentősen megnőtt az eladáshoz szükséges idő – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Forrás: Otthon Centrum

Téglalakások esetében 4,5, panellakásoknál 3, míg téglaépítésű házak esetében több mint 7 hónap volt az átlagos értékesítési idő. Az idei és tavalyi első félévek közötti értékesítési idő növekedés szinte minden ingatlantípusnál azonos.