Őrült vagy ügyes, aki most hitelt vesz fel? - interjú

Az önerő felértékelődött, az ingatlanárak a mélyben.

- Nem utálják a emberek a hiteleket?

- Szerintem nem. Az elmúlt pár hónapban icipici élénkülést láttunk a piacon, ami a Kánaántól persze még messze van, de azért látszik, hogy egy kisebb mozgás megindult. Az is látszik, hogy egyre több bank nyitott a lakossági jelzálog-hitelezés irányába, azok is, akik korábban teljesen passzívak voltak. Ez mindenképp nagy változás az elmúlt 2-3 évhez képest.

- A bázis időszak azért elég mély, mi lehet ennek a pozitív tendenciának az oka?

- Kár lenne tagadni, hogy mély a bázis időszak, de azért azt látni kell, hogy az ingatlanárak is nagyon mélyen vannak, a pozitív irányú elmozdulás mögött én inkább ezt látom. Amikor egy korábban 15 millióért árult lakást meg lehet venni ma 10 millióért, a 2-3 millió forintos önrész felértékelődik, ekkora összeggel ma már elérhető a minimumküszöb, amire a bankok adnak hitelt. Korábban ez nem volt így, magasabb árak mellett ennyivel még nem lehetett belépni a hitelpiacra.
Ma már az emberek is mintha optimistábbak, bizakodóbbak lennének, de ez persze nehezen mérhető.

- A válság mennyire volt kijózanító pofon az ügyfeleknek? Tudatosabban néznek körül a piacon, ha hitelt akarnak felvenni?

- A tapasztalatom az, hogy felkészültebbek. Nagyon sokan úgy érkeznek tanácsadásra, hogy már körbenéztek a piacon. Korábban azt mondták, hogy a hiteltanácsadás a "szegények mankója", ez viszont nem igaz. Ma már minden réteg igénybe veszi ezt a szolgáltatást, mindenki igényli, hogy valaki független módon össze tudja hasonlítani az ajánlatokat. Nemcsak az átlagos jövedelműek keresnek például minket, hanem megjelentek a vagyonosabb ügyfelek is, akik sokszor arra kíváncsiak, hogy mennyire versenyképes az ajánlat, amit már megkaptak egy banktól. Hiába a THM, meg a szigorodó hirdetési feltételek, a hitelajánlatok összehasonlítása még így is bonyolult.

- Az ügyfelek mennyire vannak tisztában a most piacon lévő hitelek kockázatával? Lesznek majd, akik utcára mennek pár év múlva, hogy "senki nem szólt nekik, hogy a forinthiteleknek van kamatkockázata"?

- Erre mindenképp felhívjuk a figyelmet. Beindult az átlátható árazás intézménye, ami nagyon kedvező és jó az ügyfélnek, de csak addig, amíg az irányadó kamat fel nem szökik: a hitelek átárazódnak és növekszik a törlesztőrészlet... Hogy a kamat pontosan, hogyan alakul, azt viszont nem tudhatjuk. A piacon azonban sokfajta konstrukció van, találunk például 5 éves, fix kamatozású ajánlatot is. Igazából mindenki meg tudja találni azt a terméket, amit keres, attól függően, hogy mennyire árérzékeny, vagy fontos neki a kiszámíthatóság.

- A bankok korábban "ész nélkül" öntötték a piacra a hiteleket, de most is van olyan nagy bank, amely - legalább is a weboldalán található kalkulátor szerint - ad hitelt akár minimálbérre is. Hogy is van akkor ez a "nem mernek hitelezni" c. történet?

- Nagyon nem mindegy, hogy mekkora hitelösszegről és milyen ingatlanról beszélünk. Elméletileg egy kisebb összeget kaphatunk akár minimálbérre is, de ehhez nagyon jó ingatlanfedezettel kell rendelkeznie az ügyfélnek. A minimálbér önmagában nem kizáró tényező.

Akár 100-150 ezret is spórolhatunk a hitel induló költségein

A mi munkánknak az is fontos része, hogy kikalkuláljuk egy adott hiteligénylés, adott paraméterek mellett átmegy-e a banki bírálaton. Ez ugyanis nagyon nem mindegy, hiszen a hiteligénylés, akcióktól függetlenül, sok költséggel jár. Rengeteg utánajárás, papírmunka kell hozzá, ki kell fizetni az ügyvédet és lehet, hogy ezek után mégis azt mondja a bíráló, hogy sajnálom, de nem tudok hitelt adni. Fel kell mérni előzetesen, hogy mekkora rá az esély, hogy a bank hitelt folyósít, erre 100 százalékig a  hitelközvetítő sem tud garanciát vállalni, de nagy valószínűséggel meg tudja mondani, hogy érdemes-e adott banknál próbálkoznia az ügyfélnek vagy sem.

- Miért forduljon hitelközvetítőhöz az ember?

- A nagy hitelközvetítők, akik független többes ügynökként tevékenykednek, teljesen ingyen dolgoznak, és az ő esetükben a közvetítő jutalékát a bank állja. Csak alkusz kérhet juttatást a tevékenységéért az ügyféltől.

- És amelyik bank fizet, majd több ügyfelet kap a közvetítőtől?

- Ez egy sztereotípia. Ma a banki jutalékok között nincs olyan drámai különbség, hogy csak emiatt egyiket vagy másikat a közvetítők előnyben részesítsék. Sokkal fontosabb, hogy az ügyfél elégedett legyen és megkapja a hitelét, a lehető legkedvezőbb feltételekkel.

- Nincs sok kókler a piacon? Én hetente legalább két kéretlen levelet kapok, hogy jövedelem nélkül is kapok hitelt...

- Ilyen spameket én is kapok, egy-kettőnek megpróbáltam utánamenni, általában offshore hátterű cégekről van szó. Mi pontosan ismerjük a magyar bankrendszer hitelkondícióit, amiket ezekben a levelekben írogatnak, abban általában 10 sorból 9 nem igaz. Jövedelem nélkül egy BAR-listás nem kap senkitől csak úgy 10 millió forintot, ez egyszerűen nonszensz. A piac jelentősen letisztult az elmúlt 5 évben, de ilyen vadhajtások azért még előfordulnak. A PSZÁF honlapján bárki ellenőrizheti a hitelközvetítőket, hogy valóban bejegyzett közvetítők-e.

- Gondolom az ügyfelek a minél olcsóbb megoldásokat keresik. Egyre több nyilatkozatból az derül ki, hogy az alapkamat tovább csökkenhet, Ön szerint érdemes emiatt kivárnia a lakásvásárlást tervezőknek?

- A 25 bázispontos kamatvágások azért nem drámai csökkentések, egy átlagos hitelösszegnél a havi törlesztőben ez nem jelent nagy csökkenést összességében. Ezt a várható kamatkülönbözetet szerintem már most is lehet realizálni azzal, hogyha a legmegfelelőbb hitelajánlatot találja meg magának valaki. Sokkal fontosabb, hogy mielőbb megtaláljuk a megfelelő ingatlant, mert ezzel sokkal többet tudunk "nyerni", mint azzal, ha - mondjuk - kivárunk őszig a hitelfelvétellel.

- Mennyire jelent hajtóerőt az állami kamattámogatás a fogyasztási hitelek piacán? Tudnak róla az ügyfelek?

- Általában ismerik ezt a lehetőséget, a legszélesebb körben elérhető, 5 éves kamattámogatás feltételei egyszerűek, megéri felvenni. Bár az is látszik, hogy a minimum 6 százalékos kamatszint a prémium ügyfeleket elgondolkodtatásra kényszerítheti, hiszen náluk a kamatszintek már közelítenek ehhez. Az átlagos jövedelmű ügyfeleknek egyértelműen kedvező a kamattámogatás. A szocpolt már kevesebben ismerik, de ezt alapvetően egy szűkebb réteg tudja kihasználni a jelenlegi formájában: tudjuk, hogy kevés új lakás épült mostanában, és ezek közül se mindegyik felel meg a szocpol-rendeletnek. Ha megszavazzák a félszocpolt, az viszont már sokaknak és a piacnak is nagyon kedvező lehet.

- Erről tudnak valami pontosabbat?

- Hivatalosan erről nincs információnk egyelőre.

- Mennyire fontos az állami mankó ezen a piacon?

- A félszocpol kiterjesztését, vagy egy ahhoz hasonló programot a piac már nagyon vár. Az emberek többsége ugyanis nem engedhet meg magának most új lakást, ez szerintem jó néhány évig így fog még maradni. Ez nemcsak azért fontos, hogy valaki hozzájut-e álmai használt lakásához, hanem azért is, hogy el tudja-e adni a használt lakását, mert a nélkül nehezen vesz újat. Ez sokat lendítene az ingatlanpiacon. Ha a lakástulajdonosok el tudják adni az ingatlanjaikat, akkor új vagy nagyobb lakások után nézhetnek, ami az államnak az áfa- és az illetékbevételek miatt is kedvező lenne például (nem beszélve a bővülő fogyasztásról - A szerk.).

- Milyen akciókra érdemes most figyelnie azoknak, akik hitelfelvételben gondolkoznak?

- A bankok éledező aktivitása itt érhető tetten a leginkább: szinte valamennyi banknál van valamilyen akció vagy hitelhez kapcsolt kedvezmény. A legáltalánosabb az induló díjak teljes vagy részbeni elengedése. A hitelfelvételi kedvet ez megtámogatja, de jó az ügyfélnek is, hiszen a procedúra elején sok a járulékos költség.

- Mennyit lehet így megtakarítani?

- Hitelösszege és bankja válogatja, de nagyságrendileg 100-150 ezer forint is az ügyfél zsebében maradhat. Ez már komoly összeg, ezért érdemes az ajánlatokat alaposan szemügyre venni. Vannak indulódíj nélküli hitelek is, itt azért a kamatok eltérőek lehetnek, nem árt figyelni, de a lényeg: az ajánlatok közül mindenki megtalálhatja a nekivalót. Van, aki elengedi a szerződéskötési díjat vagy a hitelkeret-beállítás díját, az értékbecslés díját, van, ahol fizetik a közjegyzői okirat díját vagy a bank átvállal egyéb adminisztratív díjakat, illetékeket.

Megjelentek a készpénzes vevők, többen vannak, mint a válság előtt

- Nincs ebben semmi trükk? Mit kér a bank?

- Olyan lehet, hogy ezeket a kedvezményeket biztosítással vagy valamilyen számlacsomaggal kombinálják össze, de ezt nem mondanám trükknek. Biztosítást amúgy is kell kötni hitelnél, a bankszámlát mindenki elvárja - ezek nem számítanak különleges kérésnek. Ezek az akciók vonatkoznak a lakástakarékokra is, az induló díjat ott is elengedik bizonyos esetekben, ez persze nem összehasonlítható a banki akciókkal, de pár ezer forintot így is meg tudunk spórolni.

- A lakástakarék-kasszákkal a közvetítők kapcsolatban állnak?

- Mi a három kasszából kettővel, ezeket ajánljuk is, ha ez a legmegfelelőbb az ügyfélnek. De ne feledkezzünk meg a kombinált hitelekről sem, a lakástakarék nemcsak előgondoskodásra alkalmas, hanem a hitelkonstrukciót is olcsóbbá teheti. Ez egyre népszerűbb.

- Gondolom nem a fiatal pályakezdők tolonganak az irodája előtt, kor szerinti bontásban kik fordulnak a leginkább hitelközvetítőhöz?

- A legjellemzőbb a 30-40-es korosztály, akinek van már indulótőkéje. De sok nyugdíjas is fordul hozzánk, ők valószínűleg inkább az unokák lakásszerzésébe segítenek be.

- Mikor lehet vége a válságnak?

- Ha optimista akarok lenni, azt mondom, lassú felfutást prognosztizálok. Sok függ attól, hogyan rázódik helyre a gazdaság, elsősorban hogyan alakulnak a keresetek és a munkanélküliség. A kilábalás attól is függ, hogy milyen állami támogatási formák lesznek a jövőben.

- Mi a lakásszerzés legnagyobb akadálya most?

- Két dolog: az egyik az, hogy rendelkezésre áll-e az önerő; a másik pedig, hogy van-e elkölthető jövedelem? A hitel törlesztőrészlete mellett persze mindig fontos, hogy maradjon elegendő szabad jövedelem, ami biztosítja a napi megélhetést. Ez a két tényező ma még komoly problémát jelenthet.

- Az elmúlt három év adóintézkedései kedveztek a felső-középosztálynak és a sokgyerekeseknek is. Az elmúlt 3 évnek a félretehető jövedelem szempontjából van egy nyertes rétege, egy szűk, de olyan réteg, aki gyarapítani tudta megtakarításait (vagy a végtörlesztéssel leépítette devizaadósságát). Ők eddig nem voltak annyira aktívak az ingatlanpiacon - ilyen árak mellett nem kaptak kedvet?

- Ez egy érdekes kettősség, ha már szóba került, mi az, ami megfogja az ingatlanpiacot. A mi piacunkon a készpénzes vevők aránya bőven 60 százalék felett van. Ez mindenképpen figyelemreméltó. Vannak olyan budapesti kerületek, ahol ez eléri a 90 százalékot is. A cezúra inkább a válság kitörése, 2008 előtt az arány fordított volt, 70-80 százalék volt a hitelesek aránya, a maradék volt a cash.