Immár negyedik éve stagnál a lakáspiac és hasonló lesz a folytatás

Az Otthon Centrum előrejelzése szerint 2013 nem lesz rosszabb az idei évnél, de a stagnálásra a vártnál hosszabb ideig kell felkészülnünk. A lakáspiacon a jövő évre forgalom tekintetében stagnálást, vagy minimális növekedést prognosztizálnak. A piac nagyon komoly részét továbbra is a használtlakás forgalom fogja adni. Nagy valószínűséggel, mind a keresleti, mind a kínálati oldalon a fő mozgatóerő az élethelyzetben bekövetkező változás marad. Az újépítésű lakások piacán azonban továbbra is – bár egyre lassuló ütemben – lefelé tartó tendencia érzékelhető. A negatív újlakás piaci teljesítmény azonban egyre kevésbé határozza meg a teljes piac képét, hiszen egyre csökkenő arányban szerepelnek újlakások az eladásokban, a piac nagyjából 95 százalékát a használtlakás forgalom teszi ki.

Változnak a lakásárak?

Az év első kilenc hónapjában bonyolódott eladások alapján az árak a tavalyi év azonos időszakához képest még csökkentek, de idén a negyedévek között már egyértelműen a stagnálás jeleit mutatják. Az árszint idén érheti el a mélypontját, hacsak a végtörlesztéshez hasonló külső hatás nem éri a piacot a jövőben. A stagnálás után azonban nem várható azonnal fellendülés megalapozott keresletbővülés nélkül, így – ahogy 2013-ban a forgalom tekintetében is – további stagnálásra, illetve nagyon minimális emelkedésre kell felkészülnünk.

Egy helyben toporog a használtlakások piaca

A lakóingatlan piaci forgalom 2009 óta a 90.000 körüli adásvételi szinten stabilizálódott. Az idei év biztatóan indult, a végtörlesztés felpörgette a piacot, ezek azonban előrehozott vásárlásoknak bizonyultak, mivel az első negyedévben mért, előző évhez viszonyított forgalomtöbblet az év végéhez közeledve elfogyott. A kifulladó keresletélénkülés is abba az irányba mutat, hogy 2012-ben a tavalyi év forgalmi adatait láthatjuk majd megismétlődni a lakáspiacon. A nagyjából 90.000 tranzakció körül várható forgalmi szint, immár negyedik éve jelent egy alacsony, de stabil keresletet a lakáspiacon. A kereslet alacsony szintje mögött a finanszírozási lehetőségek beszűkülése, a háztartások várakozásainak romlása áll, azonban ez a stabil kereslet azt is jelenti, hogy a lakhatási igény minden körülmények között megjelenik, és ezen az alacsony szinten egyre inkább független a gazdasági, finanszírozási környezet változásaitól.

A lakáspiac, úgy néz ki, elérte a mélypontját, de valószínűleg a reméltnél hosszabb időre kell a stagnálásra felkészülnünk. Az MNB korábbi előrejelzését, ami 2013 végére tette a háztartási hitelezés fellendülését, módosította a romló külső- és belső környezet miatt. Az új előrejelzés szerint 2013-ban a 3,4 százalékos háztartási hitelállomány csökkenést 2014-ben további 2 százalékos mérséklődés követheti, tehát fellendülésre 2015-től számítanak. A jövő évi GDP növekedésre vonatkozó előrejelzések is egyre negatívabb képet vetítenek előre. A lakáspiac stabil, megalapozott növekedéséhez mind a finanszírozási környezetnek, mind a háztartások jövedelmi helyzetének, várakozásainak javulnia kell, ezért a 2013-as esztendő még hasonlóan nehéz év lesz az ideihez.

A jövő évben némi pozitív változást hozhatnak a kamattámogatott konstrukciók, remélhetőleg a rossz lakáshitelek számának gyarapodása is megáll a különböző banki és állami programoknak köszönhetően, és ezzel a portfoliótisztítás is megindulhat. A kamattámogatás feltételrendszerének változása erősítheti a kamattámogatott hitelek keresletélénkítő hatását. Különösen fontos változás, hogy használtlakás vásárláskor a vételár felső határa is emelkedik 15-ről 20 millió forintra, illetve a maximális hitelérték 6-ról 10 millióra, hiszen ezek a változások a piac jelentős részét kitevő használtlakás szegmensben hozhatnak többletkeresletet. A 20 milliós felső vételár-határ azt is jelenti, hogy a vevők előtt a használtlakás piaci kínálat egy újabb része nyílik meg, ami főleg Budapesten jelenthet egy jóval szélesebb, kamattámogatással elérhető lakáskínálatot.

Megrogyott az újlakás piac

Amíg a használtlakás piac már elérte a gödör alját, addig az újépítésű lakáspiacról ez nem mondható el. A KSH adatai szerint az újépítésű lakás eladások száma a válság óta folyamatosan csökken Magyarországon. Amíg az összes adásvétel 2009 óta a 90.000-es szint körül mozog, az újlakás eladásoké csökken, ami egyrészt a kínálat szűkülését, másrészt a vevői bizalmatlanságot tükrözi. A vevők elfordulása az újépítésű lakáspiactól két fő okra vezethető vissza. Egyfelől az általános bizalmatlanság itt is érezteti hatását, ami a vevőknél abban nyilvánul meg, hogy a csak már átadott, vagy az átadáshoz nagyon közel álló lakások iránt érdeklődnek, nem mernek hosszabb időre előre vételár részleteket fizetni. Ez viszont komoly finanszírozási nehézségeket ró a fejlesztőkre, akik a banki forrásokhoz hasonlóan nehezen jutnak hozzá, mint vevőik. Éppen ezért nem ritka jelenleg az olyan kisebb lakásszámú projekt a piacon, ami már rendelkezik építési engedéllyel, az értékesítés is viszonylag nagy erőkkel folyik, az építkezés elkezdéséhez azonban a fejlesztőnek egy-két lakást értékesítenie kell.

A használtlakás piac felerősödésének másik oka, hogy a jelenleg eladásra kínált újépítésű lakáskészlet (Budapesten ez 3-4 ezer lakást jelent) nagyon statikus, hiszen egyre kevesebb új lakást építenek. Hiányzik tehát a készlet felfrissítését szolgáló utánpótlás, így a vevők egy nem nagyon változó, és nem ritkán már átválogatott lakáskínálattal találják szembe magukat, ezért ha nem találják meg az igényüknek megfelelő lakást, könnyen a használtlakás piacon folytathatják keresésüket.

A fentiekből kiindulva 2013-ban sem várható trendforduló az újlakások piacán, nagy valószínűséggel a lefelé tartó trend folytatódik. Továbbra is a kis lakásszámú projektek fognak dominálni a piacon. Az újépítésű lakáspiacra még inkább érvényes, hogy felfutásához javuló vevői várakozásokra, eladósodási hajlandóságra, valamint a finanszírozási lehetőségek kibővítésére van szükség. Bár most a szocpol és a kamattámogatás kombinációja viszonylag komolyabb támogatást jelent, de a feltételek, illetve az alacsony hitelkereslet, és a korábban bemutatott vevői bizalmatlanság miatt a keresletélénkítő hatás nem tud érvényesülni.