Mennyit ér az ingatlanom? Már az Örs vezér tere mellett is 65 millió egy panel

Zugló ingatlanpiaca még a legtöbb fővárosi kerülethez képest is óriási: több mint 2300 lakás mellett 220 ház eladó a kerületben. A lakosság lassú ütemben növekszik az elmúlt három-négy évben, tavaly már megközelítette a 119 ezret – ez alapján a kereslet terén sincsenek nagy kilengések.

Az eladó használt lakások és házak átlagos négyzetméterára 1 millió 358 ezer forint volt az ingatlan.com májusi adatai szerint. Ez magasnak tűnhet, de elmarad a budapesti átlagtól, sőt, a VIII. kerület, vagy a Duna másik oldalán fekvő III. kerület átlagáraitól is. Az árszint gyakorlatilag stagnált az elmúlt hónapokban: februárban még 1 millió 375 ezer forintos, tavaly októberben pedig 1,3 millió forintos átlagot mértek a portál elemzői.

Ami a lakásokat illeti, a jellemző négyzetméterár már nincs messze a 1,5 millió forintos szinttől Zuglóban. Az átlagot lejjebb húzza az Örs vezér terén túl fekvő Rákosfalva, ahol a kínálat túlnyomó része panel. Az itteni eladó lakások jellemzően jó állapotúak, de 1980 előtt épültek, távfűtésesek, és csak minden negyedikhez tartozik erkély. Az épületek nagy része nem panelprogramos, de ez nem is számít az árnál: a kétszobás, 50 négyzetméter körüli lakásokért 65 millió forintot kérnek. A Rákosfalva Parkban lévő 15 emeletes házak panorámája kiemelkedő, de az árat ez sem befolyásolja: magas emeleti, erkélyes lakásokra is a 65 millió forintos ár jellemző. Az Örs vezér tere visszatérő közbiztonsági problémái ellenére a rákosfalvai lakások átlagos négyzetméterára meghaladja az 1,3 millió forintot.  

A másik véglet Kiszugló, vagyis a 3-as villamos Egressy tér és Bosnyák tér közötti szakaszánál lévő környék. Itt kizárólag téglalakások vannak, és az épületek közel fele az elmúlt tizenöt évben épült. Ennek ellenére házközponti fűtés, vagy gázkonvektor van a lakások többségében, a hőszivattyú, illetve más modernebb technológia kevésbé jellemző. A Róna utcában ki lehet fogni háromszobás, erkélyes téglalakást 88 millió forintért, de Kiszuglóban ez olcsónak számít:

az 1 millió 620 ezer forintos átlagos négyzetméterár felfelé húzza a kerület átlagát.

Zugló legdrágább utcája az Istvánmezei út, ahol egy kétszobás lakás 80 és 110 millió forint is lehet attól függően, mekkora erkélye van, és merre néz. Egy újszerű állapotú, erkélyes lakást például 110 millióért hirdetnek: az értékéhez hozzátesz, hogy a 26 négyzetméteres balkonról közvetlenül látni a Puskás Arénát.

A zuglói lakások kicsit több mint fele (53 százaléka) felel meg az Otthon Start hitelprogram feltételeinek. Ebből arra lehet következtetni, hogy az eladók egy része alkalmazkodott a szabályokhoz: tavaly július és szeptember között még 40 százalék közelében volt az arány a zenga.hu adatai szerint.

Gombamód nőnek ki a földből a lakóparkok

Ha csak a panellakásokat nézzük, a rákosfalvai, 1,3 millió forintot meghaladó átlagos négyzetméterár magasabb a budapesti panelpiac átlagánál. A felújított, vagy újszerű állapotú panellakások jellemzően a 1,5 millió forintos szintet is túllépik, Zugló tehát hasonló kihívással küzd, mint a szomszédos, hasonló árszintű VIII. kerület. Némelyik újépítésű, energiatakarékos lakás ára már felveszi a versenyt a használt panelekkel.

Az átlagárakat összehasonlítva azért még érezhető a különbség. A zuglói új lakások átlagos négyzetméterára már év elején is 1 millió 688 ezer forint volt, mostanra pedig átlépte az 1,8 millió forintot. A Gizella 24 lakóparkban, vagy a Mogyoródi út 11-13. alatt épülő lakóparkban azonban tucatjával hirdetik az Otthon Startnak megfelelő – 100 millió forint alatti – lakásokat. A Mogyoródi úton hatalmas, hetedik emeleti, 56 négyzetméteres erkéllyel ellátott lakás is kapható, ami 1,4 millió forint alá viszi a négyzetméterárat.

Az erkély nagyobb, mint maga a lakás: a kétszobás ingatlanért így már kevésbé tűnik túlzónak a 99 millió forint.

Zuglóban minden ötödik meghirdetett lakás új, a 452 hirdetésnél csak Angyalföldön találhatunk bővebb kínálatot a szomszédos kerületek közül. A Mogyoródi úti 219 lakásos lakópark pedig csak egy a sok nagyberuházás közül: a Dürer Parkban három épületben 207 lakást adnak át egy év múlva, az Erzsébet108 lakóparkban két épület 203 lakása talált új vevőre, és a Cordia is építi a Thermal Zugló utolsó, ötödik ütemét 199 lakással.

Az egyik legnagyobb projekt pedig még el sem kezdődött. A Telepes utca egyik barnamezős területét a Velion Holding Zrt. már megvette, és öt épületből, illetve 270 lakásból álló társasház-komplexumot terveznek építeni. Kiemelt beruházás státuszt is kértek a projektre, ez alapján a megfizethetőbb új lakások kaphatnak versenytársat a Rákos-patak partján, hiszen meg kell felelniük az Otthon Start feltételeinek.

Hosszabb távon a Rákosrendező Projekt lehet hatással a kerület ingatlanpiacára, a 2000 milliárd forintos gigaberuházás azonban egyelőre csak a tervezőasztalon létezik. A területet előtte több százezer köbméter illegális hulladéktól kell megtisztítani, és mivel vasútállomás lévén gyakori célpontja volt a II. világháború bombázásainak, a tűzszerészeti beavatkozások tovább lassíthatják az építkezést.

Sok múlik a következő évek fejlesztésein

Annak ellenére, hogy az albérletárak a budapesti átlag alatt maradnak, Zuglóban az ingatlanbefektetés sem ritka: közel 500 lakás kiadó jelenleg. A jellemző bérleti díjak 220 és 240 ezer forint között stagnálnak az elmúlt évben, de várhatóan az egyetemi felvételi ponthatárok kihirdetése körül ismét időszakos emelés jöhet (tavaly 250 ezer forintra ugrott az átlagos bérleti díj). Aki ragaszkodik az új, vagy újszerű otthonokhoz,

havi 300 ezer forintért találhat magának lakást, ebben a kategóriában 340 ezer forint a főváros átlaga.

Az Airbnb-lakások ugyan kiemelkedően jó befektetésnek tűnhetnek a május 30-ai Bajnokok Ligája-döntőt megelőzően, de a nagyobb eseményektől eltekintve inkább a szomszédos VI., VII., VIII., illetve XIII. kerületekre jellemző a rövidtávú lakáskiadás. 

Zuglóban hosszú évek óta rendszeresek a parkolással kapcsolatos konfliktusok: a lakók nem bánnák, ha az egész kerület fizető övezet lenne, mert az ingázók P+R-parkolónak használják az egyelőre még ingyenes közterületeket. A határ jelenleg a Vezér utcánál húzódik, ezen belül a legnagyobb ingyenes parkoló a Mexikói úti metróállomásnál van, amely rendszeresen túlterhelt. A kerületben hirdetett lakásoknál érdemes figyelni arra, hogy sok esetben kötelezően megvásárolandó zárt parkolóhely is tartozik az ingatlanhoz, ami további néhány millió forint kiadást jelent.

A kerület tömegközlekedési hálózata jól kiépített, de a több száz lakásos lakóparkok átadása után már nem biztos, hogy elég lesz a kapacitás. A Mexikói úttól az M1-es metróval, a kerület déli határán, a Kerepesi út mentén futó M2-es metróval egyaránt 10 perc alatt alatt elérhető a belváros. Rákosrendező és Zugló vasútállomásról 6, illetve 8 perc alatt lehet eljutni a Nyugati pályaudvarra. A Rákosrendező Projekthez köthetően az M1-es metróvonal meghosszabbítása, illetve az M4-es metróvonal esetleges bővítése a Bosnyák térig a budapesti átlag fölé emelheti a zuglói ingatlanok értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.