Pár hónapos csökkenés után ismét felfelé vették az irányt a garázsárak. Továbbra is igaz, amit másfél évvel ezelőtt ebben a témában, ebben a sorozatban leírtunk: az értéknövekedést azt táplálja, hogy folyamatosan növekszik a kereslet, részben azért is, mert a felszíni parkolási övezetek határa egyre kijjebb tolódik. Pesten már jócskán a Hungária körúton kívülre, Buda északi és nyugati hegyvidéki részeinek aljáig, illetve délen Albertfalváig nyújtózkodott a határ. Utóbbinál a XI. kerületi önkormányzat a közelmúltban jelentette be, hogy parkolási övezetet vezet be, vagyis ott is megszűnik az ingyenesség.

A fővárosban parkolóházak átadásáról nem jöttek hírek, viszont az autók száma ütemesen emelkedett, márpedig soknak keresnek éjszakai pihenőhelyet, ami nem az utca. Néhány vidéki városban átadtak egyet-kettőt, de azokban is hiány van az ilyen ingatlanokból. Az eltelt időben nem nagyon nőtt, sőt inkább csökkent a társasházépítési hullám, tehát nem olyan tempóban bővült az így megvalósult parkolóhelyek száma, mint ahogyan várták. Egyébként egy adott garázs vagy gépkocsibeálló értékét az is meghatározza, hogy a közvetlen környéken mekkora a beépítettség, mert ha nagy és ehhez képest sokkal kevesebb az elérhető beálló, akkor a meglévők értéke megugrik. 

Nem ritka, hogy felépül egy 150-200 lakásos társasház, de a beruházó nem tud minden beállóhelyet eladni az épületben lakást vásárlóknak, mert nem kötelező parkolót venni. Beruházóktól szerzett információk szerint 5 millió forint az alsó határ, de a többség ma már inkább 6 millió forintért adja ezeket az önálló helyrajzi számmal bíró ingatlanokat. Az értékekre kihatott a két évvel ezelőtt életbe lépett törvény is, miszerint eladhatóvá váltak a garázsok beállóhelyei, vagyis hivatalosan is forgalomképesek lettek, megerősítve az addigi nem törvényes gyakorlatot. 

Most nyáron 6,5 millió forint környékén van a társasházi mélygarázsokban lévő beállók átlagára. Buda egyes hegyvidéki körzeteiben és a szűken vett pesti belvárosban ennél még pár százezer forinttal magasabb ez az érték. Találtunk olyan hirdetést, amiben a top luxuslakáshoz 10 millió forintos beálló tartozik, amit kötelezően külön meg kell venni.

A belvárosban 6 millió forint körüli garázsárak a jellemzőek, míg a XIII. kerületben átlagosan 5,7, a IX. kerületben 6,3 millió forint. A külső pesti kerületek valamivel olcsóbbak, de mindenhol meghaladták az 5 millió forintos határt. Az Otthon Centrum saját üzletmenetéről azt írta ezzel kapcsolatban, hogy Budapesten a korábbi éveket jellemző markáns különbségek mára kiegyenlítődtek; ugyanakkor az átlagosnál nagyobb alapterületű garázsok akár több millió forinttal is drágábbak lehetnek, csakúgy, mint azok, amelyek tárolóval kombináltak. Tovább növelheti az önálló garázs értékét, ha fűtött is, bár ez nem tömeges.

Értékbefolyásoló tényezők a garázsoknál

• kategória (mélygarázs, önálló garázs, fedett beálló)
• új vagy használt
• állapot
• elhelyezkedés
• elektromos töltési lehetőség
• dupla méret (családi házaknál és egyes társasházaknál)
• tároló megléte

A vidéki megyei jogú városokban a kereslet valamivel mérsékeltebb, hiszen több hely van az autók tárolására. Csakhogy a fővárosinál visszafogottabb kereslet nem jelenik meg automatikusan az árakban, ugyanis a garázsok alapterülete jellemzően több négyzetméterrel nagyobb a fővárosi átlagnál. Ráadásul több az egyedi garázs és kevesebb a több tucat autó tárolására épült teremgarázs. Ezért nem is annyira meglepő, hogy Kecskeméten 7 millió forint az átlagár, csakúgy, mint Debrecenben. A kisebb városokban ennél mérsékeltebb az árszint: Nagykanizsán 5,5, Várpalotán 4,5 millió forint a középérték. Az utóbbi fél évben nem változtak számottevően az árak.

A belvárosi mélygarázsos beállóhelyek jellemzően az átlagár felett kelnek el, míg a fedett autóbeállók akár harmadával is olcsóbbak lehetnek. Pest külső körzeteiben vannak sorgarázsok, amelyek többnyire 20-30 éve vagy még régebben épültek, szinte mindig téglából. A tulajdonosok nem túl sokat költöttek erre, viszont vannak kerületek, ahol egy tulajdonosnak akár több ilyen garázsa is van és mindet bérbeadja, ami kiváló passzív jövedelem. A havi garázsbérleti díjak elég tág határok között mozognak, jellemzően a 30-70 ezer forintos sávon belül, de van, hogy akár 80 ezer forintot is elkérnek a tulajdonosok.

Abban sincs változás a 2000-es évek elejéhez képest, hogy az épített külvárosi P+R parkolók elszívhatnak potenciális garázsvásárlókat. De még mindig igaz: a nagy értékű autók használói továbbra sem mondanak le arról, hogy rendszeresen védettebb ingatlanban tegyék le járművüket és ők vagy a cégük inkább kifizeti a magas bérleti díjat, semmint, hogy kockáztasson. 

Fontos

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja