5p

Egyes üdülőövezetekben zártkerti körzetek alakultak ki az utóbbi években. Ezek értékét is rengeteg tényező befolyásolja. Sorozatunkban most ezeket vesszük sorra. 

Zártkerteknek a település közelében lévő, külterületi, mezőgazdasági célt szolgáló telkeket nevezi a köznyelv, amelyek kisebb beépíthetőségi százalékkal rendelkeznek, ilyenek például az üdülőövezetek telkei. Ezek 50 százalékban hitelezhetőek és egy hosszabb jogi procedúra során lakóházzá is átminősíthetőek, azonban elsősorban gazdasági épületek, amelyeket nem életvitelszerű lakhatásra terveztek.

Többször előfordul, hogy egy önkormányzat átminősíti a határában lévő övezeteket, így egy zártkert is gyorsan felértékelődhet.  Fotó: MTI/Varga György
Többször előfordul, hogy egy önkormányzat átminősíti a határában lévő övezeteket, így egy zártkert is gyorsan felértékelődhet. Fotó: MTI/Varga György

A fejlettebb infrastruktúrájú területek könnyebb elérhetősége, valamint a munkalehetőségek magasabb száma miatt a Falusi CSOK-kal érintett településeken természetesen magasabb a kereslet a zártkerti ingatlanok iránt, illetve a megyeszékhelyek, nagyobb települések agglomerációi is népszerűbbek. 

Jellemzően költséges fatüzeléses vagy elektromos fűtésrendszerrel rendelkező, nem lakhatási célra készült épületekről beszélünk, így az életvitelszerű ott lakás és a napjainkban kiemelten fontos, alacsonyabb energiafogyasztás érdekében mindenképpen kell pénzt szánni átépítésre, felújításra, de legalább a fűtésrendszer korszerűsítésére.

Értékbefolyásoló tényezők a zártkerteknél

  • elhelyezkedés, város vagy falu közelsége
  • bevezetett közművek vagy elérhető közműcsatlakozás
  • a telek besorolása
  • a meglévő épület jellege, állapota
  • a telek tájolása
  • könnyen átsorolható-e az ingatlan lakássá
  • közvetlen önkormányzati fejlesztései tervek

Általában nyaralókból, pincékből, szőlőfeldolgozó présházakból teremtenek lakhatásra alkalmas életteret. Az eladási áruk fele annyi, mint egy hasonló komfortfokozatú, belterületi ingatlanénak. A fenntartási költség kedvező, hiszen a közművek közül általában csak a víz és a villany érhető el, napelem telepíthető, viszont építményadót itt is kell fizetni.

Az ún. más célú hasznosításnak köszönhetően tanyagazdaság, birtok is kialakítható ezeken a területeken, így ugyanúgy lakóházat lehet rájuk építeni, mintha belterületi építési telekről lenne szó. Gyümölcsössel, szőlővel könnyebb az átminősítési eljárás, általában 1-3 százalékos beépíthetőséggel kalkulálhatunk – hívta fel a figyelmet a Duna House.

A befektetői körben is kelendő ez az ingatlantípus, sokan keresik például állattartás, lovarda, kutyakiképzés, császárfa ültetés, mogyorótermelés stb. céljából, de földművelésre is vásárolnak ilyen területeket a helyi gazdák. A zártkertek ára nagyon nagy szórást mutat jellemző az 5-10 millió forint a mintegy 800-1500 négyzetméteres területre, de például gazdálkodásra vagy lótartásra jóval nagyobb terület kell, itt az ár is bőven meghaladhatja a 10 millió forintot. Árulnak Balatonra nézőt is, ott már 35 milliót kell letenni.

A „nyomott” vételár ellenére sem érdemes alapos tájékozódás nélkül elköteleződni. Szerződéskötés előtt tanácsos egy ingatlanszakértő és egy szakjogász bevonása is, hiszen a hagyományos házvásárláshoz képest sokkal több nehézségbe ütközhet az ember és hosszan elhúzódhat a vásárlás folyamata.

Finanszírozási szempontból is bonyolultabb a tranzakció. Piacképes ingatlan esetén lehet finanszírozó bankot találni, de nagyobb önerő szükséges és kiemelten fontos, hogy minden dokumentáció stimmeljen, így a tulajdoni lapnak és a térképmásolatnak is a tényleges valóságot kell tükröznie. Amennyiben a területen lévő ingatlan besorolása nem lakóingatlan, akkor a családtámogatási kedvezmények nagy többsége sem igényelhető a vásárlás során.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Lakásválság: még többen költözhetnek ki Budapestről
Privátbankár.hu | 2025. május 29. 09:57
A budapesti lakáspiac élénkülése már 2024-ben beindult.
Ingatlan Tényleg annyiért mennek el az ingatlanok, amennyiért meghirdetik őket?
Natív tartalom | 2025. május 28. 08:19
Az elmúlt hónapokban sok szó esett arról, hogy az ingatlanpiacon az eladók ceruzája nagyon vastagon fog, a hirdetési árak alapján szárnyaló piacot kell látnunk. Érdekes kérdés, hogy ezt az optimizmust mennyiben követi a tényleges árszint. Valóban ilyen árakon kelnek el az ingatlanok, vagy a végső üzletek szerényebb szinteken köttetnek?
Ingatlan A jegybank nyomára akadt 300 milliárd forintnak, amit állampapírból vettek ki a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. május 21. 17:54
Két negyedév alatt ennyit pakoltak át a befektetők állampapírból az ingatlanpiacra az MNB friss jelentése szerint. Meg is ugrottak az árak.
Ingatlan Hiába gyűlnek a felhők, jött egy jó hír is az ingatlanpiacról
Privátbankár.hu | 2025. május 20. 16:48
A kereskedelmi ingatlanok terén jó hírek érkeztek.
Ingatlan Lecövekeltek a lakáseladók
Privátbankár.hu | 2025. május 15. 13:51
Egyre kisebb árengedményre hajlandóak az ingatlan értékesítésekor.
Ingatlan Ezt látnod kell! Nagyszerű ingatlanoknak csökkent az ára a hosszú hétvégén!
Márkázott tartalom | 2025. május 14. 09:43
Az Ingatlantájoló megújult Hirdetésfigyelő szolgáltatásának köszönhetően már 24 órán belül értesülhetsz arról, ha egy, a keresési paramétereidnek megfelelő ingatlan árát csökkentették.
Ingatlan Lassan új szelek fújnak? Fordulat előtt a budapesti ingatlanpiac
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 13:36
A Duna House legfrissebb adatai szerint a 2025 áprilisában Budapesten zárult adásvételek csaknem felében befektetési célból vásároltak ingatlant – ez a tendencia új lendületet adhat a fővárosi piac szerkezetének és árazásának is.
Ingatlan Nem hiszi el, hogy mennyibe kerül egy négyzetméter
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 11:26
Éves összevetésben viszont már 19 százalékkal magasabbak az áprilisi lakásárak Budapesten.
Ingatlan Időben vett állampapírt? Akkor ennek most mások is örülhetnek
Privátbankár.hu | 2025. május 6. 15:21
Az elemzők is reagáltak a KSH kedd reggeli közlésére, miszerint az első negyedévben ugyan országos szinten kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban, ám a kiadott lakásengedélyek száma nőtt, igaz, csak Budapesten.
Ingatlan Véget érhet a drágulási horror a lakáspiacon?
Privátbankár.hu | 2025. május 5. 14:21
Megváltozhatnak az alkupozíciók és eljöhet a saját célra vásárlók ideje.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG