Az idő faktornak kitüntetett szerepe van a piaci folyamatok jobb megértésében és mindenféle becsléseknél is. Az előkészítés alatt lévő és az épülő új lakások értékesítése folyamatosan hullámzik. A fejlesztők igyekeznek sakkozni az átadásokkal, így a hivatalos statisztikákban megjelenő adatok csak nagy fenntartásokkal kezelhetők, és feltétlenül szükséges ezek külön értelmezése. Ennélfogva az áfabevételeket is csak széles sávban lehet megtippelni.

Az tény, hogy az átadott új építésű lakások száma 2020 első három negyedévében 25 százalékkal nőtt éves összevetésben, ami azonban főként a korábban 2019 végére tervezett, nagy volumenű átadások egy részének 2020-ra történő csúszásából adódott. Tavaly és idén még bőven voltak 5 százalékos áfával árult új lakások a piacon, mert sok fejlesztő még kihasználta, hogy 2018. november 1. előtt szerezte meg az építési engedély.

A fejlesztés és előkészítés alatt álló budapesti új lakások 58 százalékára, 21,5 ezer lakásra a 27 százalékos áfamérték vonatkozik még 2020-ban. Nagyságrendileg ez az a lakásszám, amelynek bruttó árára a bejelentett családpolitikai intézkedések csökkentőleg hatnak majd a következő években. A szabad, még nem értékesített lakások árain túl, a kedvezményes áfakulcs a már megkötött adás-vételi szerződések 2021-től megfizetendő vételárrészei esetén is csökkentheti a bruttó vételárat, az ár szerződésben meghatározott típusa (bruttó vagy nettó) függvényében - vélte a jegybank a novemberben közölt lakáspiaci jelentésében. 

Az MNB a jelentés őszi elkészítésekor 2021-re jósolta, hogy országosan 51 százalékra emelkedik a 27 százalékos áfával kínált lakások aránya. Időközben azonban a fejlesztők és egyes építőipari cégek nyomására végül az 5 százalékos áfa visszaemelése mellett döntött a kormány. Fontos megjegyezni ugyanakkor, hogy az 5 százalékos áfa csak a 2023 végéig átadott lakásokra vonatkozik.

A kínálati oldalnak a piachoz és a szabályokhoz való idomulását az építési engedélyek számának alakulásán is tetten érhetjük, ez is befolyásolhatja a későbbi áfabevételeket. Idén az első kilenchavi adatok szerint (KSH) a kiadott lakásépítési engedélyek száma mintegy 37 százalékkal csökkent éves alapon. Vagyis a nagyobb fejlesztők és a kisebb vállalkozók is inkább elhalasztották az új beruházásaikat, remélve, hogy visszaemelik az 5 százalékos áfát. A kivárás van a mögött, hogy a társasházak fejlesztői 2020 harmadik negyedévében Budapesten csupán mintegy 290 fejlesztés alatt álló új lakás értékesítését kezdték meg, ami csaknem tizede a korábbi években tapasztalt negyedéves átlagnak.

További áfabevétel-meghatározó tényező, hogy mikor kötik-kötötték az adásvételi szerződést, illetve mikor fizetik-fizették be a vételár egy bizonyos részét. A folyamatban lévő építkezéseket futtató ingatlanfejlesztő cégek ugyanis egész 2019-ben és még 2020-ban is arra ösztönözték az új lakások vásárlóit, hogy minél nagyobb arányú befizetéseket teljesítsenek, így a használatbavételkor csak kis részt számítanak 27 százalékkal. Amint hírét vették, hogy 2021-től megint 5 százalék lesz az áfa, leálltak ezzel a sürgetéssel, hiszen kaptak továbbá éveket a projektek átadására.

A visszatartást mutatja, hogy a 2019 végi roham után 2020 elején csak 4775 lakás készült el, majd a második negyedévben tovább esett ez a mutató 3922-re, a harmadik negyedévben pedig 4179-re javult kissé. Tényadat, hogy 2019 utolsó negyedévében majdnem 11 ezer lakást adtak át (vettek használatba), pont a sürgetések hatására. Ez majdnem annyi, amennyit 2020 első kilenc hónapjában adtak át.

Ez a kvázi áfahiány azonban nem lehet olyan súlyos a jövőre nézve, mint azt Matolcsy György állította. Még akkor sem, ha páldául a CSOK-ra jogosultak visszaigényelhetik majd az áfát. A fejlesztők ugyanis elég nagy elánnal fognak belevágni a beruházásaikba, mert a vásárlókat megtámasztó méretes kormányzati csomag vélhetően annyira megdobja a keresletet, hogy a nagyobb volumen miatt már megéri akár 5 százalékos áfával is árusítani az új lakásokat. A nagyobb volumenek pedig vélhetően nagyobb áfabevételt is hoznak, mint a korábban 27 százalékos áfával tervezett, de sokkal kevesebb új lakás. Az MNB az idézett jelentésében  - a jelentősebb fejlesztőkkel való konzultációt beszámítva - azt írta, hogy az 5 százalékos áfa ismételt bevezetése 2021-től több mint 20 ezer új lakás árában okozhat csökkenést.