Óriási a kereslet, még sincs elég jó iroda Budapesten

Az MNB adatai szerint 2019 június végén a budapesti modern irodák átlagos kihasználatlansági rátája újabb történelmi minimumszintet beállítva 6,3 százalékos szintre süllyedt, köszönhetően az elmúlt években látott erős bérleti keresletnek, másrészt pedig új átadások alacsony volumenének. Az előrejelzés szerint a következő 2-3 évben jelentős mennyiségű, a fennálló irodaállomány 16 százalékát kitevő bővülés várható, amelynek hatására az irodapiac kihasználatlansági rátájának enyhe emelkedése, de továbbra is egészséges szintje prognosztizálható.

Budapesten és az agglomerációban található ipari-logisztikai ingatlanok szabad területének aránya szintén a valaha mért legalacsonyabb szintjén, 2,1 százalékon volt június végén. A második félévre várt átadások 42 százalékára volt előbérlet, ami az elmúlt évekhez képest nagyobb mozgásteret kínálhat az átköltöző és újonnan piacra lépő bérlőknek.

Átadják az Etele Plazát

A kiskereskedelmi ingatlanok szegmensében az idei évre új átadásokat terveznek a fejlesztők, főleg vidéki helyszíneken, továbbá 2020-ra elkészülhet Budapest egyetlen épülő új plázája is. Az új kínálat hiánya és a növekvő kereslet a bérleti díjak folyamatos emelkedésével járt az elmúlt években, amely azonban már a bevásárlóutcákban megállni látszik.

Az Etele Plaza látványterve (Forrás: Futureal)

Pörög a turizmus

A 2019 első féléves eredmények alapján Budapest szállodáinak átlagos szobafoglaltsági adatát csak a prágai szállodák múlták felül a régiós fővárosok között. Az első félévben a budapesti szállodapiacon az új átadások meghaladták a teljes tavalyi év átadásait. A tervek szerint a következő két évben több mint 5000 új szállodai szoba fog elkészülni a fővárosban.

Június végéig a kereskedelmi ingatlanok piacának befektetési forgalma 0,6 milliárd euró volt, amelyen belül mintegy 60 százalék továbbra is az irodaház-tranzakciókhoz volt köthető. Tranzakcióösszeg alapján az első félév befektetéseinek 63 százaléka magyar szereplőkhöz kötődött. A hazai nyilvános ingatlanalapok ingatlanbefektetéseinek állománya – enyhén csökkenő nettó eszközérték mellett – az első három negyedévben összességében 16 százalékkal nőtt.

Közelít egy ingatlanár-buborék?

Hazánkhoz hasonlóan a többi közép-kelet-európai ország kereskedelmiingatlan-piacát is élénk fejlesztési aktivitás, erős bérleti kereslet és többségében csökkenő kihasználatlanságok jellemzik. A prime irodapiaci hozamok tekintetében Prágához és Varsóhoz képest Budapest 75-125 bázispont prémiumot kínált 2019. június végén.

2019 első félévében kismértékben emelkedett a hitelintézetek kereskedelmiingatlan-hitelállománya, az új folyósítások azonban elmaradtak az előző év azonos időszakában tapasztalt aktivitástól. A hitelállomány valamivel több mint 80 százaléka deviza alapú, amely arány azonban érdemben alacsonyabb a 2008-as értéknél. Az ezzel összefüggő rendszerkockázatok kialakulásának megelőzése érdekében az MNB módosította a rendszerkockázati tőkepuffer alkalmazásának feltételeit.

A válsághoz képest a kereskedelmiingatlan-hitelek piacán csökkent a koncentráció és a bankok szavatolótőke arányában mért kitettsége is alacsonyabb. A Hitelezési felmérésre adott válaszok alapján egyre több bank tart egy esetleges ingatlanár-buborék kialakulásától, ami kihat a hitelfeltételek szigorítására. Ennek eredményeként a bankok a hitelfeltételek korábbi években megfigyelt fokozatos enyhítését követően, immáron szigorítást jeleztek, míg a hitelkeresletben visszafogottabb élénkülést tapasztalnak.