Soha sem lesz vége a lakásárak emelkedésének Németországban?

A koronavírus-járvány ellenére a lakásbérleti díjak emelkedésének nem akar vége szakadni Németországban – írja az N-tv.de hírportál. Bár 2021-ben a nagyvárosokban némileg csökkenhet a bérletidíj-emelkedés dinamikája, az elővárosokban, kertvárosokban, kisebb városokban olyan emelkedés várható, amely az eddigit is felülmúlja. A pandémia ugyanis erősíti azt a trendet, melynek során sokan kivándorolnak a nagyvárosokból a környékre.

A nagyvárosok belterületén már eddig is nagyon sokat emelkedtek a bérleti díjak, ott már kevesebb terét látják az emelkedésnek. A városkörnyék, a kertváros főleg a családosokat vonzza, akiknek több helyre van szükségük. A városokban főleg a kisebb háztartások maradnak, mint a fiatalok és az egyedül élők.

Elmaradoznak a külföldi lakásbérlők

Így vélekedik például a hamburgi Gewos Institut, amely szerint a magas árkülönbség a nagyvárosok és az elővárosok között emiatt csökkenhet. A befektetők is fokozottabb figyelmet fordítanak a nagyvárosok környékére. Már az első hullámban, tavasszal is alig csökkentek a lakásárak Németországban. A harmadik negyedévben pedig 3,4 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak az előző év hasonló időszakához képest. A hét legnagyobb városban, köztük Berlinben, Hamburgban és Münchenben az emelkedés 4,5 százalékos volt. Igaz, 2019-ben 2018-hoz képest még nagyobb volt a drágulás.

A családok kivándorlása a városokból azok vonzáskörzetébe egyébként már évek óta tart az országban. A nagyvárosok elsősorban a külföldi munkaerő beáramlása révén növekedtek eddig, akik azonban most a koronavírus-válság miatt kisebb számban érkezhetnek – idézik az IW kutatóintézetet, Michael Voigtländert.

Nyaralás helyett inkább lakásra költenek

Keresik az ingatlanokat az olyan kisvárosokban, ahol jó a kínálat óvodákból, iskolákból és bevásárlási lehetőségekből. Valamint jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkeznek a metropoliszok felé. A home office terjedése is erősíti ezt a trendet, hiszen az emberek hosszabb ingázást is be tudnak vállalni, ha ritkábban kell bemenni az irodába. Könnyebben megengedhetnek maguknak vidéken egy egy szobával nagyobb lakást vagy egy kertet. Eközben az országban a home office bizonyos költségeit, például az áramfelhasználást levonhatják az adójukból.

A német lakáspiac eddig meglepően jól átvészelte a koronavírus-válságot, senki sem számít nagyobb összeomlása a bérleti díjakban vagy az ingatlanárakban. Úgy tűnik, nem annyira túlértékeltek az ingatlanok, mint korábban gondolták, és a lakáshiány fennmaradt. Ezen kívül most sok ember szívesebben költ nagyobb összegeket a lakhatásra a karanténok és más korlátozások időszakában. Pénz is jobban van rá, mert például az éttermek zárva vannak, és szabadságot sem igazán lehet tervezni – mondja Voigtländer.

Sohasem lesz vége az áremelkedésnek?

Még inkább befektetői szemmel nézi a lakáspiacot a Finanzen.net cikke. Ők is megállapítják, hogy a világjárvány ellenére a lakások ára és bérleti díja sok városban egyszerűen tovább emelkedett. A németek által a megtakarítási funkció miatt sokszor “betonaranynak” is nevezett ingatlanpiac egyáltalán nem unalmas, főleg, hogy 2021-re sokan még nagyobb emelkedést várnak, mint 2020-ban volt. Annak ellenére, hogy sokan attól tartanak, a gazdaságban még jókora csődhullám és a munkanélküliség további növekedése várható.

A kereslet továbbra is határozottan meghaladja a kínálatot – véli Jürgen Michael Schick, az IVD ingatlanközvetítői szervezet elnöke. Néhány elemzőház korábban a válság miatt az árak esését várta, de már ők is módosították prognózisaikat és optimisták lettek.

Négymilliós négyzetméterár Münchenben

A hamburgi  F + B szerint az ország 401 városában és járásában a harmadik negyedévben 5,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak az előző év hasonló negyedévéhez képest. A messze legdrágább németországi településen, Münchenben egy 75 négyzetméteres, tíz éves, átlagosnak tekinthető lakás négyzetméterét 7230 euróra teszik, azaz mintegy 1,9 millió forintra. De az újabb lakásoknál, a különösen felkapott városnegyedekben a 11 ezer eurós, azaz négymillió forintos négyzetméterár sem ritka.

Áldás és átok az alacsony kamat

Az áremelkedés okaként a szakemberek gyakran nevezik meg az alacsony kamatokat is, amelyek miatt kamatozó eszközökben nem érdemes megtakarítani. Ez kedvez a lakásbefektetéseknek és továbbra is magasan tartja az árakat. Ráadásul sokan úgy vélik, hogy a következő tíz évben sem lehet majd igazán rendes kamatokra számítani, ami fenntarthatja az eddigi lakásár-trendet.

Az egyik példaként megnevezett egyetemi városban, Münsterben például a piaci árra vetítve mintegy három százalék a lakások bérletidíj-hozama, így ott még további áremelkedésre is számítanak. Közben a 10 éves német államkötvények hozama negatív, évente –0,6 százalék körüli.

Eközben ebben az évben egyébként 300 ezer új lakást építettek Németországban, ez a legmagasabb érték egészen 2002 óta.

Ingatlan helyett ingatlan-részvényt?

Miután a Finanzen.net hosszasan taglalja azokat a szempontokat, amelyek alapján Németországban lakásokat érdemes választani, felsorol néhány tőzsdei befektetést is. Akik nem akarnak közvetlenül lakásba fektetni, vehetnek például a Deutsche Wohnen és a Vonovia részvényeiből.

A Vonoviát Európa legnagyobb tőzsdén jegyzett lakáskiadó vállalkozásának nevezik. Összesen 415 ezer lakást kezel, ennek jelentős részét azonban Svédországban, Ausztriában és Hollandiában. A Deutsche Wohnen 162 700 lakásban érdekelt, de egyéb, üzleti célú ingatlanai is vannak. Elsősorban Németországra fókuszál. Például idősotthonokkal diverzifikálja portfólióját. Ezenkívül ingatlanalapok is vannak ezen a piacon, mint a Fokus Wohnen Deutschland.

Az utóbbi egy évben a Vonovia részvénye 21 százalékos, a Deutsche Wohnen 17, a Fokus Wohnen Deutschland Fonds pedig 5,25 százalékos áremelkedést ért el.

A Privátbankár.hu Kft. (privatbankar.hu) nem minősül a befektetési vállalkozásokról és az árutőzsdei szolgáltatókról, valamint az általuk végezhető tevékenységek szabályairól szóló 2007. évi CXXXVIII. törvény („Bszt.”) szerinti befektetési vállalkozásnak, így nem készít a Bszt. szerinti befektetési elemzéseket és nem nyújt a Bszt. szerinti befektetési tanácsadást a felhasználói részére. A privatbankar.hu honlaptartalma ("Honlaptartalom") a szerzők magánvéleményét tükrözi, amelyek a privatbankar.hu közzététel időpontjában érvényes álláspontját tükrözik, amelyek a jövőben előzetes bejelentés nélkül megváltozhatnak. A Honlaptartalom kizárólag tájékoztató jellegű, az érintett szolgáltatások és termékek főbb jellemzőit tartalmazza a teljesség igénye nélkül és kizárólag a figyelem felkeltését szolgálja. A megjelenített grafikonok, számadatok és képek kizárólag illusztrációs célt szolgálnak, azok pontosságáért és teljességéért az privatbankar.hu felelősséget nem vállal. A Privátbankár.hu Kft, mint a privatbankar.hu honlapjának üzemeltetője, továbbá annak szerkesztői, készítői és szerzői kizárják mindennemű felelősségüket a Honlaptartalomra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért. Ezért kérjük, hogy a befektetési döntéseinek meghozatala előtt mindenképpen több forrásból tájékozódjon, és szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával. A Privátbankár.hu Kft. (privatbankar.hu) az adott pénzügyi eszközre általa tájékoztató céllal készített Honlaptartalomból esetlegesen következő ügyletkötésben semmilyen módon nem vesz részt, és így a függetlensége megőrzésre kerül. Mindezekből következik, hogy a Honlaptartalmával vagy annak közreadásával a Bszt., valamint az annak hátteréül szolgáló, az Európai Parlament és a Tanács 2004. április 21-én kelt, 2004/39/EK számú, a pénzügyi eszközök piacairól szóló irányelve („MIFID”) jogszabályi célja nem sérül.