A nagyvárosok panelárai a külső pestiekkel közel azonosak

Ezt a piaci szegmenst érte el először az árkorrekció, amit a lakáspiacon már tavaly is általánosan tapasztalható visszaesés mellett a koronavírus-járvány okozott. Az idei év 2020 a konszolidáció éve volt a lakótelepi ingatlanok piacán is, mindössze 4 százalékos volt  drágulás a 2020. januári és szeptemberi időszak között, 2019 hasonló időszakához képest. Ez a tavalyi évben mért 17 százalékos áremelkedéshez képest látványos visszaesést jelent – derül ki a NAV lefrissebb tranzakciós adataiból.

Az árkülönbségek továbbra is igen jelentősek, ezek okairól ebben a cikkben írtunk néhány nappal ezelőtt. Budán a XI. kerület a legdrágább, ahol átlagosan 600-650 ezer forint közötti négyzetméterárakkal találkozni az idén lezárult tranzakcióknál. Pesten a Vizafogó ugyan évek óta vezeti a listát, közel a 600 ezer forintos négyzetméterárhoz, de a legolcsóbb külső kerületi telepeken csupán nem sokkal 400 ezer forint fölött van az átlagérték, csak egy kettőnél közleíti meg a 430-440 ezer forintot.

„Ahogy a 2018-ban értékesített Újpest-városközponti 35 millió forintos garzon esetén, jelenleg is elmondható, hogy az egymilliós négyzetméterár ritkaság a panellakásoknál. Ezek értékesítése rendszerint egyedi élethelyzetből vagy az adott ingatlan különlegesen jó állapotából, elhelyezkedéséből fakad. Az is egyértelmű, hogy a garzonlakások képesek elérni ezt az árszintet” – mondja Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Az OTP Ingatlanpont utalt rá: 2020 első kilenc hónapjában átlagosan 339 ezer forint négyzetméteráron lehetett lakótelepi lakáshoz jutni országosan, ám területenként továbbra is nagy az árkülönbség. Míg Budapest legdrágább részein (XI. kerület Gazdagrét és Kelenföldi lakótelep, a III. kerület Pók utcai lakótelep, illetve a XIII. kerület Gidófalvy utcai és Béke utcai lakótelepek) az átlagos eladási ár 600-650 ezer Ft/m2 között alakult, a legolcsóbb budapesti lakótelepeken (XVIII. Havanna lakótelep, XXI. Csepel-városközpont, X. Újhegyi lakótelep, XV. Rákospalota-városközpont, XVII. Rákoskeresztúr-városközpont) a panellakások átlagosan 400-430 ezer forint négyzetméteráron keltek el. 2018-ban érte el először egy panelgarzon az egymillió Ft/m2 limitet, és idén is volt hasonló esetre példa. Egy 27 négyzetméteres panellakás 29 millió forintért cserélt gazdát a III. kerületi Pók utcai lakótelepen.

Az idei évben nagyobb forgalmú lakótelepek közül Székesfehérvár (Királykúti, Palotavárosi, Szedreskerti lakótelepek), Érd (Béke téri lakótelep), Debrecen (Sestakert és Vénkert lakótelepek), Veszprém (Cholnoky lakótelep), illetve Sopron (Jereván lakótelep) népszerűbb telepein átlagosan 400-450 ezer Ft/négyzetméter átlagáron keltek el a panellakások, amely a budapesti olcsóbb kerületeknek felel meg. A legolcsóbb vidéki lokációkban, mint Salgótarján (Gorkij lakótelep), Komló (Körtvélyes lakótelep) vagy Ózd (Vasvár úti lakótelep) 80-110 ezer Ft/négyzetméter volt az átlag. A vidéki m2-ár csúcsot idén egy budaörsi lakótelepi, 51 négyzetméteres panellakás tartja, amely 38 millió forintért kelt el (745 ezer Ft/négyzetméter).

A NAV 2020-as tranzakciós adatbázisa szerint az eladott lakótelepi lakások átlagmérete 52 négyzetméter volt. Típuslakások között így minden bizonnyal az 50 négyzetméteres kétszobás, illetve az 53-54 négyzetméteres nappali plusz két kis hálós elrendezés a legnépszerűbb. A földszinti és az első emeleti lakások az utcai zaj, illetve biztonsági tényezők miatt kevésbé kedveltek, a zárószintek esetén a tető állapota és a nyári kánikula csökkenti e lakások népszerűségét. A lift nélküli házakban a magasabb emeleteket (3.-4.) főként a fiatalok részesítik előnyben, míg kisgyerekeseknek és időseknek ez már nagyobb kompromisszumot jelent.

A sok esetben a városközpont közelében lévő, tömegközlekedéssel jól megközelíthető panellakások még mindig népszerűek, ráadásul az új, 2021-től bevezetett lakásfelújítási támogatás is kedvez a piacnak. A Panel Plusz program keretén belül a panelépületek jelentős része már átesett a nagyobb volumenű műszaki átalakításokon, ám számos ingatlanban megmaradtak a 70-es, 80-as évek kevésbé korszerű megoldásai, amelyek beltéri átalakítás után kiáltanak. Ilyen értéknövelő, a lakásfelújítási támogatás keretében megvalósítható beruházás lehet például a fűtőtestek vagy a nyílászárók cseréje (hacsak nem társasházi pályázatból valósul meg), amely fűtésszezonban elősegítheti a fűtés hatékonyságát, a beépített bútorok, mint a konyhabútor, konyhai gépek cseréje, illetve az esztétikai átalakítások, mint a burkolat cseréje is.