Mennyit ér az ingatlanom? Lejtmenetnek indultak a családiház-árak a Balatonnál

Érdekes piaci trendeket találtunk a Balaton déli partjának városaiban: Balatonbogláron és Balatonlellén visszaestek a lakásárak, Fonyód árszintje pedig utolérte a két másik települését. Rengeteg új lakás épül, amelyek nem számottevően drágábbak a használtaknál, felújítandót pedig egyáltalán nem találtunk a három város több száz hirdetése között.

Balatonlelle népessége ugyan 5000 fő alá csökkent az elmúlt években, de ha az ingatlanfejlesztőkön múlik, ez nem sokáig marad így. A városban 300 lakás eladó, ezek közel 40 százaléka újépítésű. A három település közül Lelle a legdrágább: a lakáspiacon alig marad el az 1,4 millió forintos szinttől az átlagos négyzetméterár, igaz, ezt az új lakásoké sem haladja meg sokkal.

A kétszobás, 50 négyzetméter körüli lakásokat 79 millió forintért hirdetik, a háromszobás, 63-68 négyzetméteres lakások ára pedig eléri a 110 millió forintot.

Ez még akkor sem számít olcsónak, ha általában méretes erkély tartozik az ingatlanokhoz: ennek felét ugyan beleszámítják a négyzetméterárba, de az árszint így is Siófokéhoz hasonlít.

A kisváros óriásit változott az utóbbi időszakban: az eladó lakások 84 százaléka 2011-ben, vagy utána épült. A hőszivattyú és a padlófűtés mellett itt már népszerű a fan-coil-rendszer, vagyis a hűtő-fűtő radiátor beépítése is, de a modern fűtési technológiák között nincs jelentős értékkülönbség. 

Az újépítésű lakásoknál úgy tűnik, a csillagos ég a határ: a Hullám utcában egy földszinti, háromszobás lakást 249 millióért árulnak, igaz, saját vízpart is tartozik a társasházhoz. A Napospart utcai Loliense Lakóparkban is lehet 219 millió forintért földszinti, háromszobás lakást venni, amiből a tóra és a túlparton lévő Tanúhegyekre egyaránt rálátunk. A projektet a jövő évben adják át, akárcsak a Köztársaság utcai Lellewave Residence-t, ahol két épületben összesen 74 lakás épül. A My Lelle Residence-t azonban már idén júniusban átadják: ez szintén 74 lakásból áll, de már nem sok eladó közülük.

A lellei lakáskínálatnak éppen a fele vásárolható meg az Otthon Start hitelprogrammal, az új lakásoknak viszont a többsége kívül esik a feltételeken.

Vízparti luxuslakás 200 millióért

Fonyód jobb választás lehet a hitellel vásárlóknak: itt az új lakások közül ötből négy megfelel az Otthon Start feltételeinek, és a város teljes lakáskínálatának közel kétharmada is. Itt 169 lakás közül lehet válogatni, és az árak nem sokkal barátibbak, mint a szomszédban: mind a teljes kínálat, mind az új lakások átlagos négyzetméterára közel 1,3 millió forint. A fonyódi árszínvonal nem a koronavírus-járvány alatt ugrott nagyot: még 2023-ban is 611 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint, a következő évben pedig már megközelítette az egymilliót. Ez országosan is kiemelkedő változás: 2015-ben még 139 ezer forintról indult az emelkedés.

Ma már a kisebb, 38-44 négyzetméteres kétszobás lakások is 58-60 millió forintba kerülnek. (Igaz, van olyan, amihez 50 négyzetméteres erkély tartozik, és annak is ennyi az ára – így megfizethetőbb.) Az eladó lakások a város keleti, Boglár felőli részén fekvő Fonyódligeten összpontosulnak, de a városközpontban ki lehet fogni egy-két jobb ajánlatot: az ötemeletes OTP-társasház legfelső szintjén egy 79 négyzetméteres lakást hirdetnek 85 millió forintért. A parton viszont itt sincs fék az árakon:

a Fürdő utcai Sunset Resortban a 60-76 négyzetméteres lakásokért 200 millió forintot is elkérhetnek, több is fut ilyen áron.

A lakópark 2019-ben épült, tehát újszerű állapotú, de nem újépítésű: a magyar használtlakás-piacon nem sok párja van az itteni áraknak. 

Az eladó lakások több mint 80 százaléka az elmúlt tizenöt évben épült, tehát hasonló az arány, mint Lellén. Többségében hőszivattyús fűtés jellemző, és sok helyen szereltek be padlófűtést, klímát is, de a piac egységessége miatt a különböző fűtési típusok nem jelentenek érdemi különbséget az árakban. Új lakásból itt sokkal kevesebb van, mint Balatonlellén, de a fonyódligeti Napsugár Resorts két ütemének átadása mérsékelheti az árakat. Itt találhatók a fentebb említett óriási erkélyes lakások, de a háromszobás, 72 négyzetméteres ingatlanokért sem kérnek többet 87 millió forintnál. 

Plafonhoz érkezett a családi házak piaca

Balatonbogláron a lakáspiac szerepe kisebb, mint a családi házaké, pedig több mint 5000 lakosával ez a legnépesebb város a három közül. A használt és az új lakások ára között itt sincs nagy különbség, az átlag megközelíti az 1,1 millió forintot négyzetméterenként. Kétszobás, 50 négyzetméter körüli, nagy erkélyes új lakások már 63-64 millió forintért is elérhetők, de lehet 78 millióért is ekkorát választani. A lokáció helyett inkább a felszereltség számít: a fenti két ingatlan egyaránt a város központjában van.

A használt lakások jelentős része Bogláron is újszerű állapotú, a legtöbb helyre hűtő-fűtő klímát szereltek be. A lakások közel 70 százaléka az Otthon Start hitellel is megvásárolható, a mindössze hat új lakás közül pedig mindegyik. A befektetők itt jobban járhatnak, mint Siófokon:

egy kétszobás, erkélyes, 50 négyzetméter körüli lakást havonta akár 300-350 ezer forintért lehet kiadni,

400 ezer forintos bérleti díjjal pedig használt (de felújított) lakást is hirdetnek. A rövidtávú lakáskiadás felkapottabb a turizmusnak köszönhetően, de ez szerencsésebb években májustól szeptemberig, rosszabb esetben az iskolai szünet két hónapja alatt lehet nyereséges.

A boglári családi házak képe színesebb, több mint 160 hirdetés fut a városban. 100-180 millió forint között bőven lehet válogatni óriási házak között: az átlagos négyzetméterár alig 850 ezer forint. Ez még a széles kínálat mellett is meglepően nagy értékcsökkenés, hiszen a KSH szerint 2024-ben még 1 millió 164 ezer forint volt az átlagos árszint négyzetméterenként. A Fonyódhoz közelebb fekvő Jankovichtelepen hétszobás, 150 négyzetméteres, jó állapotú házat lehet venni 130 millió forintért, a szabadstrand közvetlen közelében pedig 150 millióba kerül egy felújított 170 négyzetméteres ház kandallóval és borospincével. A piacon annak ellenére is sok felújított ház van, hogy a kínálat fele 1980 előtt épült. Klímát, vagy modernebb hűtő-fűtőeszközt viszont kevés helyre szereltek be, a legtöbb helyen még ma is gázkazánnal fűtenek.

Balatonboglárhoz tartozik a térség abszolút rekordere is: egy újépítésű, panorámás, ötszobás házat 1,1 milliárd forintért hirdetnek saját partszakasszal. Ez 6 millió 145 ezer forintos négyzetméterárnak felel meg, hasonlóra még a budai agglomerációban sem találni sok példát.

Fonyód előzött

Balatonlellén is látványosan mérséklődött a családi házak árszintje: 2024-ben még közel egymillió forint volt az átlagos négyzetméterár, jelenleg 800 ezer forint. A három város közül ez számít a legmegfizethetőbbnek, 100-175 millió forint között bőven lehet válogatni akár 160 négyzetméteres házak között is. Az épületek többsége múlt századi, de az újszerű, vagy felújított házak aránya 30 százalék felett van a városban. Budapesti mércével az újépítésű házak árai sem szálltak el:

136,7 millió forintért négyszobás, panorámás, 150 négyzetméternél nagyobb házat hirdetnek a tóparton.

Sokáig a fonyódi házak voltak a legolcsóbbak a térségben, ott még 2024-ben sem érte el a félmillió forintot az átlagos négyzetméterár. Ma már megközelíti a 900 ezret, az elmúlt két évben tehát óriási értéknövekedés volt a városban. Az árak között óriási a szórás: az újszerű, vagy felújított állapotú házakért akár közel 200 millió forintot is elkérhetnek az eladók, hiszen az eladó házak többsége 1980 előtt épült. A városközpontban hat hálószobás, 130 négyzetméteres házat lehet venni 125 millió forintért, sőt, egy társasházzá alakított, kilencszobás házat is hasonló áron hirdetnek. Ezek az épületek ugyan jó állapotúak, de nem felújítottak.

Fonyódligeten, különösen az Árpád parton látványosan elszabadultak az árak, és a hirdetők jellemzően már euróban is megadják, mennyit kérnek a házaikért. Egy örökpanorámás, 105 négyzetméteres házat 531 millió forintért hirdetnek, az eladó szerint ebben évente 15-20 millió forint hozampotenciál van. Mellette egy nagyobb, 140 négyzetméteres felújított nyaralót lehet venni 400 millióért.

A szomszédban a töredékére csökkennek az árak

Aki szeretne a Balaton közelébe költözni, de sokallja a partmenti települések árait, a Fonyód melletti Lengyeltótiban meglepő hirdetéseket találhat. A faluban 45-50 millió forintért három-négyszobás házakat hirdetnek óriási, akár több ezer négyzetméteres telekkel. Igaz, ezek egy része 1950 előtt épült, és kevés közöttük az igazán jó állapotú. A közlekedés viszont jól kialakított: Fonyód 15 percen belül vonattal és busszal is elérhető, a tópart tehát ingázható távolságban van.

Budapest mindhárom Balaton-parti városból két órán belül elérhető vonattal. Fonyódligeten azonban nem állnak meg az InterCityk, ezért a felkapott környékről előbb busszal kell eljutni egy másik vasútállomásra. A megyeszékhely, Kaposvár 50 perc alatt elérhető Balatonlelléről, és Fonyódról is hasonló időbe telik vonattal. Siófokig az út 27-37 perc az említett InterCity-szerelvényekkel

Mindhárom városra igaz, hogy a gyerekek aránya alulmúlja az országos átlagot, a balatonboglári és a fonyódi gimnáziumok férőhelyei mellett tehát nem feltétlen kell ingázni a családoknak sem. A térség turisztikai szerepe miatt a bevásárlási lehetőségek is kellő sűrűségben megtalálhatók, Balatonbogláron egy hipermarketet is felépítettek.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.