Mennyit ér az ingatlanom? A befektetők paradicsoma a magyar tenger partján

Siófok több mint 15 ezer lakásából nagyjából 10 ezerben laknak: ez is mutatja, mekkora jelentősége van a turizmusnak a Balaton-part legnagyobb városában. Az állandó népesség csak a 2010-es évek elején emelkedett 25 ezer fölé, az utóbbi években 24 ezer körül állandósult. Majdnem minden hatodik lakás újépítésű, több mint 200 hirdetés van a város újlakás-piacán. Az árak azonban a széles kínálat ellenére is csak a tehetősebbeknek teszik elérhetővé a vásárlást: a jellemzően kétszobás, 47-61 négyzetméteres lakásokat 80-110 millió forintért árulják. 

A település szinte összeépült Zamárdival, ahol kisvároshoz képes szokatlanul sok, 167 lakás eladó. Új építésűből viszont csak 17-et hirdetnek, ezen a téren az átlagos négyzetméterár mindkét város piacán megközelíti az 1,7 millió forintot.

Siófokon a legnagyobb projekt a korábbi Ezüstpart Hotel átalakított és felújított változata, itt akár 1,2-1,3 milliós négyzetméteráron is ki lehet fogni nagy erkélyes lakásokat. A Liszt Ferenc sétányon lévő épület már átesett a teljes felújításon, de a tetőkertben kialakított grill- és napozóterasz sem okozott túlkeresletet: még mindig több mint 100 lakás közül lehet válogatni.

Nem kispénzűeknek való vidék

Ha nem ragaszkodunk az újépítésű lakásokhoz, az Ezüstparton is ki lehet fogni háromszobás, 60 négyzetméter körüli ingatlant 80 millió forint alatt. A használt téglalakások átlagos négyzetméterára 1 millió 380 ezer forint négyzetméterenként, a panelek pedig a kínálat töredékét teszik ki, mindössze 63 hirdetés van ebben a kategóriában. 

A balatoni város lakásállománya az ország legkorszerűbbjei közé tartozik: a társasházak közel kétharmadát 2011-ben, vagy később építették. A befektetők itt rövid idő alatt látható nyereséget realizálhatnak: az Ezüstparton sorakoznak a néhány éve épített házak lakásai 100 millió forint körüli áron. Az 1 millió 600 ezer forintot meghaladó négyzetméterár tehát nem csak a teljesen újépítésű lakásokra jellemző. 

A hőszivattyús fűtést minden második lakáshirdetésnél feltüntették, ennél a kategóriánál a 100 millió forint feletti árakon sem érdemes meglepődni. Emellett több mint 350 hűtő-fűtő klímával felszerelt otthon közül is lehet válogatni. A korszerűtlenebb fűtéssel ellátott lakások olcsóbbak, egy háromszobás gázkazános otthon akár 15-20 millió forinttal is kevesebbet ér, mint a hőszivattyús versenytársai.

Az újszerű, vagy felújított állapotot csak a használt téglalakások 28 százalékánál állították be, ezeknek az árai között nagy a szórás. A két- vagy háromszobás, 50-75 négyzetméteres lakások ára jellemzően 65 és 105 millió forint között alakul, de azért a legtöbb másfél millió forintos négyzetméterár alatt marad. Felújítandó lakásból nagyon kevés van, ezek átlagos négyzetméterára nem éri el a 860 ezer forintot sem.

A Zamárdihoz közelebb lévő Fokihegyen is sok lakás vár vevőre, ráadásul sokkal olcsóbban: az átlagos négyzetméterár 946 ezer forint. Három plusz egy félszobás, erkélyes panellakást már 68 millióért is ki lehet fogni egész jó állapotban. A part innen is sétatávolságra van, de a Belvároshoz vezető 2,5 kilométert kényelmesebb busszal megtenni. (Siófok két legnagyobb munkáltatója, a Földgázszállító Zrt. és a Dunántúli Regionális Vízmű Zrt. egyaránt a Belvárosban található.)

A siófoki panelek árai is drasztikusan emelkedtek az elmúlt években, az átlagos négyzetméterár az 1,1 millió forintot közelíti. A kétszobás, 54 négyzetméteres lakásokat jellemzően 55 millió forintért árulják a Belvárosban – ez az ár Budapest külső kerületeire jellemző.

Az itteni lakások többségéhez nem igényelhető az Otthon Start hitel: a teljes kínálatot nézve a 45 százalékot sem éri el az arány, az újépítésűeknél pedig tízből csak három fér bele a keretbe. Ez még mindig jobb arány, mint Zamárdiban, ahol a kínálat 20 százaléka sem felel meg a hitelprogram feltételeinek.

A luxuslakások Siófokon 180 millió forint felett kezdődnek, ezek nagy része az Ezüstparton koncentrálódik. Itt van az a háromszobás, 112 négyzetméteres penthouse is, amit egymillió euróért (jelenlegi árfolyamon 395 millió forintért) hirdetnek. A lakáshoz jakuzzi és 70 négyzetméteres erkély tartozik, de a ház nem újépítésű. Az OTP Ingatlanpont sajtótájékoztatóján elhangzott 4-5 millió forintos újlakás-négyzetméterárak a Balaton-part más részein lehetnek jellemzők, de 2,4-3,4 millió forint között Siófokon is több tucat lakást találtunk – a legtöbbet az Ezüstparton. 

A méret a lényeg

A siófoki 100-160 négyzetméteres családi házak átlagosan 140 millió forintba kerülnek, de az árak és a méretek között nagy a szórás. A legtöbb eladó házat nem a part mentén, hanem a 7-es út másik felén, Fokihegyen hirdetik, de a Belvárosban is százas nagyságrendű a kínálat. A legtöbb házhoz 350 és 750 négyzetméter közötti telek tartozik. 

Zamárdiban is közel 200 házat hirdetnek, és úgy tűnik, a kínálat bővülése megakadályozta a további árrobbanást.

A település 2015-ben drágább volt Siófoknál, 2024-ig pedig 5,3-szorosára emelkedtek az árak.

Az elmúlt két évben azonban összeért a két település árszintje, sőt, Siófok most minimálisan drágábbnak tűnik. A jellemző négyzetméterár mindkét településen egymillió forint felett van. 

Az újabb siófoki házak általában kisebbek a régieknél, sok háromszobás (73-76 négyzetméteres), illetve négyszobás (105-110 négyzetméteres) ingatlan épült az elmúlt 15 évben. A vételárak tehát hiába alacsonyabbak, a négyzetméterár inkább az 1,2 millió forintos szinthez áll közel az újabb házaknál. Hasonló a kép, ha a hőszivattyúval ellátott házakra keresünk: a vételár kisebb az átlagnál, de ezek az épületek lényegesen kisebbek is. A legtöbb házban még gázkazán van, de 200 hűtő-fűtő klímával felszerelt otthon közül is lehet válogatni. 

A múlt században több települést csatoltak Siófokhoz, de a háromezres Balatonszabadi és a kisebb, de gyorsan bővülő, Balatonvilágos önálló település. Akik Otthon Starttal vennének családi házat, jobban járnak ezen települések kínálatával, de a hirdetések szűk többsége megfelel a feltételeknek Siófokon és Zamárdiban is.

Az Aranyparton sorakoznak a 300 négyzetméternél nagyobb, akár tíznél is több szobás luxusépületek. Ezekért 330 millió forinttól lehet versenybe szállni, de fűthető medencével és finn szaunával 690 millióért is találunk eladót. Ez ugyan újépítésű, de

a luxusházaknak csak az egyharmada épült 2011-ben, vagy később, és a legtöbb nem is felújított, vagy újszerű – egyszerűen csak óriási, vagy közel van a parthoz.

A felújítottakért megdöbbentő árat is elkérhetnek: az Ezüstparton egy ezer négyzetméteres villát kínálnak 2,9 millió euróért (1,14 milliárd forintért). A rekorder viszont a parttól távolabb, Törekin lévő háromszintes luxusvilla, egy 7,7 hektáros birtokon halastóval, lovardával, és 3,5 millió eurós árcédulával.

Jó helyen, de a nagyvárosoktól távol

A hosszútávú lakáskiadás a piac kisebb részét teszi ki Siófokon, de a kínálat széles, több mint száz hely vár albérlőre. A két-háromszobás, 50 négyzetméter körüli lakásokat havonta átlagosan 225-230 ezer forintért lehet kiadni. Az albérletre kínált lakások többsége újépítésű házban van, vagy újszerű állapotú, ebben a kategóriában viszont a fentihez hasonló méretű lakásokért már 290 ezer forintot kérnek el.

Az igazi üzletet az Airbnb-ben látják a befektetők, a lehetséges hozam össze sem hasonlítható a hosszútávú bérléssel. Több partközeli, panorámás lakást hirdetnek 200 ezer forintért éjszakánként, egy 10 szobás villában pedig 280 ezer forintért lehet megszállni, és az értékelések alapján van rá kereslet. A felújított Thanhoffer- (korábban Horthy-) villa is kibérelhető 640 ezer forintért egy éjszakára, ennél azonban még nincsenek értékelések. A szektor hátulütője, hogy szerencsésebb években májustól szeptemberig, rosszabb esetben az iskolai szünet két hónapja alatt lehet nyereséges: Siófok egyelőre nem fektetett hangsúlyt a négy évszakos turizmus fellendítésére.

Az árak alapján a piac látja a lehetőséget a városban, de az elhelyezkedése az év nagy részében inkább hátrány, mint előny. A főváros, de még a megyeszékhely is túl nehezen megközelíthető a napi ingázáshoz. Budapest ugyan alig több mint 100 kilométer az M7-es autópályán, de a forgalommal számolva akár másfél-két óra is lehet az út egy irányba. A vonatpótlás miatt tömegközlekedéssel több mint két óra az út. Kaposvár is legalább egy óra autóval, busszal pedig több mint másfél. Közvetlen vonat nem jár a megye két legnagyobb városa között, ezért a fonyódi átszállást beleszámítva kötött pályán sem érünk oda hamarabb.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.