Amint felérünk a lépcső tetejére a metró végállomásán, szinte azonnal feltűnik a végeláthatatlan panelrengeteg: az újpesti Magyarország legnagyobb lakótelepe. Közel 17 ezer lakás épült fel itt az 1970-es és az 1980-as években, a teljes IV. kerületi piacon mégis téglalakásból van több.
A használt lakások átlagos négyzetméterára eléri az 1 millió 240 ezer forintot, pedig az eladó téglalakások közül minden harmadik 1950 előtt épült. Ez alapján nem meglepő, hogy csak minden nyolcadik lakást tüntettek fel energiahatékonyként a piacon, ezekben nem érdemes padlófűtést keresni.
A kerület ekkor még a fővárostól független, önálló település volt, azóta viszont Újpest már a IV. kerület csak egy részét jelöli, hiszen északkeleten kiépült Káposztásmegyer, és ide tartozik Megyer, illetve délkeletről hozzácsatolták Istvántelket is. A lakáspiac ennek megfelelően sokszínű: több mint ezer hirdetést találtunk, többségüket 59 millió és 90 millió forint közötti árcímkével.
A felújított lakásokért már közel 90 milliót kérnek
Az eladó téglalakások több mint fele földszinti, vagy szuterén, a kerület látképéből és piacáról egyaránt kiemelkedik a Váci út melletti Metrodom Panoráma lakópark. A négy darab, egyenként tizenhét emeletes házból álló luxusnegyedben 632 lakás van, és találtunk egyet a legfelső szinten is, ami éppen eladó. Az örökpanoráma nem költői túlzás, innen valóban rálátni a főváros északi részére, de ennek meg is kérik az árát.
Az ötszobás, erkélyes penthouse 275 millió forint,
ráadásul kötelező megvenni a 10 milliós parkolóhelyet és az 5 milliós tárolót, a berendezési tárgyakért pedig további 9 millió forintot kell fizetni – nem beszélve a havi 70 ezer forint közös költségről.
Két emelettel lejjebb 240 millió forintba kerül egy ugyanekkora lakás nagyobb erkéllyel, amely összenyitható a nappalival. Ehhez a 8 milliós parkolóhelyet sem kötelező megvásárolni.
A Metrodom Panoráma lakópark 2017-2019 között épült, az említett hirdetések tehát a használt lakások átlagárát torzítják felfelé. A főváros IV. kerülete ezzel együtt is a budapesti átlagos árszint alatt helyezkedik el, az ingatlan.com listájának második felében. Összességében tízből hat téglalakáshoz igényelhető az Otthon Start Újpesten, és ez a kerület egészére is igaz.
Az eladók sokszor csak a városrész átlagárát veszik figyelembe, ezért a régebbi téglalakások négyzetméterára is könnyen 1,3 millió forint fölé kúszhat. Például, a Szilas-patak mentén egy kétszobás, 57 négyzetméteres, jó állapotú, de használt ingatlant 80 millió forintért hirdetnek. Az ára annak ellenére is ennyi, hogy a metró onnan 4 kilométerre van.
Felújított, vagy újszerű állapotú téglalakásból közel kétszázat találtunk a kerületben:
ebben a kategóriában a téglalakások átlagára közel 10 millió forinttal magasabb, mint a teljes kínálatban.
A metrótól sétatávolságra egy háromszobás, 60 négyzetméteres felújított téglalakást 87,5 millió forintért hirdetnek, igaz, ehhez egy kert és egy tároló is tartozik. Egy hasonló méretű, újszerű állapotú lakást Megyeren is 89 millió forintért árulnak, pedig onnan nehezebb elérni Budapest belvárosát.
Egy panel 70 millió, de Dunakeszin is legalább ennyibe kerül
A paneleknél kevésbé értéknövelő tényező az állapot: a metrótól sétatávolságra is lehet felújított háromszobás lakást találni 74 millió forintért, sőt, akár ennél olcsóbban is. Pedig viszonylag ritka az ilyen hirdetés: a lakások negyede sem tartozik a felújított, vagy újszerű kategóriába. A legtöbb helyen nem korszerűsítették a fűtést, tehát nem szereltek fel egyedi mérőt a radiátorokra, és panelprogamban is csak minden tizedik eladó újpesti panellakás vett részt.
A legtöbb panelt 63-78 millió forint közötti áron hirdetik, ennek megfelelően a kínálat alig néhány százaléka esik ki az Otthon Start feltételeiből. Ezek jellemzően 27-37 négyzetméteres garzonlakások, amelyek tulajdonosai nem engednek a 48-60 millió forint közötti árból. (A IV. kerületi egyszobás lakások nagy része 1950 előtt épült téglaházban van, és megfelel a hitelprogram feltételeinek. Ezeket jellemzően 39-47 millió forintért árulják.)
Káposztásmegyer első ránézésre drágábbnak tűnhet Újpestnél, az érdeklődők hamar belefuthatnak 85 milliós panellakás-hirdetésekbe. Itt azonban sok a 70 négyzetméter körüli, vagy annál is nagyobb ingatlan, az átlagos négyzetméterár ezért alacsonyabb a kerületi átlagnál. A mai piaci viszonyok között már nem számít kirívóan drágának egy felújított, három-ötszobás, erkélyes lakás 115 millió forintért. Bár a káposztásmegyeri házak nem sokkal a rendszerváltás előtt épültek, a fűtés korszerűsítése itt sem történt meg, és a Sárpatak utca egy-két házán kívül a panelprogram sem jutott el a városszéli lakótelepig.
A fővárossal szemben sokáig élvezte az árelőnyt az agglomeráció, a közeljövőben viszont könnyen alakulhat ki árverseny az északi szektorban. A dunakeszi panelek ára ugyanis gyors ütemben zárkózott fel a IV. kerületi lakásokéhoz, és már februárban elérte az 1,2 millió forintot négyzetméterenként.
A bérlőknek jó, a befektetőknek rossz hír, hogy az ingatlan.com adatai alapján csökken az átlagos bérleti díj a IV. kerületben. A márciusi 243 ezer és az áprilisi 239 ezer forint után májusban már csak 223 ezer forintot mért a portál, egy éve 220 ezer forint volt egy albérlet havi díja. A jelenség nem egyedülálló, a XV. kerületben tavaly szintén 220 ezer volt az átlag, idén májusra pedig 205 ezer forintra csökkent.
Az új, vagy újszerű állapotú lakások átlagos bérleti díja is elmarad a fővárosi szinttől, ebben a kategóriában 280 ezer forintért lehet bérelni. Kétszobás lakást a Metrodom lakóparkjában is ki lehet venni ennyiért, a négyszobásakat viszont 680-790 ezer forintért hirdetik.
Itt még nem pörgött fel a lakásépítés
Az Otthon Start bizonyára a IV. kerületben is fel fogja pörgetni az újlakás-piacot, de a nagyberuházások egyelőre nem indultak be. Ez a keresleten is érződik: a decemberi átadással hirdetett BAM Living lakóparkban a 146 lakásból már csak kettő elérhető; az átadás küszöbén álló Árpád Ház 100 nevű komplexumban szintén két lakás maradt.
A kerület átlagos négyzetméterára 1 millió 390 ezer forint, ami nagyságrendekkel alacsonyabb a szomszédos XIII., XIV. kerületek, vagy a Duna túlpartján lévő III. kerület újlakás-áraihoz képest. A háromszobás, erkélyes, 68 négyzetméteres új lakásokat jellemzően 94-99 millió forintért árulják. Az Újpest-Központnál lévő BAM Livingben ugyan 110 millióért is találtunk hasonló méretű új lakást, de ehhez egy 75 négyzetméteres erkély jár.
Az egyik legérdekesebb projekt a Dunakeszi határában, az M0-s autóúton túl épülő Active Life lakópark. Itt több mint egy tucat 60-69 négyzetméteres, erkélyes lakást találtunk 90-92 millió forintért, ami budapesti viszonylatban a leginkább megfizethető lakóparkok közé sorolja a környéket. A padlófűtés alap, sok lakásba fan-coil rendszert (hűtő-fűtő radiátort) is beszereltek. A nagyobb lakások árát azonban nem szorították be az Otthon Start keretei közé, a négyszobásoknál bőven 100 millió forint feletti árakkal is találkozhatunk. Ezek viszont továbbra is olcsóbbak a káposztásmegyeri Homoktövis lakóparknál és az Íves Ligetnél, vagy az említett Metrodom Panorámánál, ahol akár a 200 millió forintot is megközelítheti egy ekkora lakás ára.
A lakópark neve beszédes: az ide költözőknek valóban aktív életet kell élniük, mert hiába van közel a dunakeszi hipermarket, a metró végállomásáig busszal 10-15 perc eljutni. A Váci út forgalmi terhelése mellett autóval akár ennek többszöröse is lehet a menetidő. A Dunához legközelebbi épületeket viszont alig 200 méter választja el a folyóparttól, tehát azoknak, akik éppen kiárazódtak a XIII. kerületi újlakás-piacról, vagy nyugodtabb környéket keresnek, jó választás lehet a városszéli negyed.
Az előző kormány három területre adott engedélyt kiemelt beruházás keretében lakópark-építésre a IV. kerületben. Az egyik a káposztásmegyeri Íves útnál van, ahova évek óta tervezik további lakóparkok építését, ezen kívül az Újpest-Központnál lévő Aradi utca 16. számú tömb, és az istvántelki Ősz utca 153. lehet nagyobb új projektek helyszíne.
Az autósok rémálma
A IV. kerület népessége több mint 18 százalékkal csökkent az elmúlt harminc évben, ma már 95 ezren sem lakják. Ezzel a pesti oldal élmezőnyéhez tartozik, ami a népességcsökkenést illeti, bár a szomszédos XV. kerület demográfiai trendje megközelíti ezt az értéket. A lakások száma viszont nagyot nőtt a kerületben, és ezzel párhuzamosan az autók is egyre nehezebben férnek el.
A közterületi parkolásért egyelőre nem kell fizetni, de kérdéses, hogy ez meddig marad így. Újpest-Központ és Újpest-Városkapu környékén érezhetően több az autó, mint a parkolóhelyek száma, különösen azóta, hogy a szomszédos XIII. kerület teljes egészében fizetős övezetté vált. Az önkormányzat tavaly már kritikusnak nevezte a parkolási helyzetet, egy fővárosi rendelet pedig lehetővé teszi két, korábban kijelölt zónában a fizetős parkolás bevezetését.
Ez azonban még az önkormányzat szerint sem oldaná meg a problémát. Változást az M3-as metró meghosszabbítása hozhatna, ami már évtizedek óta napirenden van, de egyelőre csak a tervek készültek el. Ha a vonal új részének mentén és a végállomáson P+R parkolók is épülnek, jelentősen megemelkedhet a káposztásmegyeri lakások értéke. Az Ezred utcai új építésű lakótelephez további két kilométer alagút kiépítése lenne szükséges, ez egyelőre nem szerepel a tervekben.
Óriási, de ódon házak is rengeteget érnek
A családi házak piaca ugyan bővebb itt, mint Angyalföldön, de sokkal kisebb, mint Dunakeszin. Jelenleg 129 ház szerepel az ingatlan.com hirdetései között, túlnyomó részük a kerület újpesti részén.
Az újpesti családi házak többsége 1950 előtt épült, ennek ellenére az átlagos négyzetméterár átlépte az egymillió forintot. Például, Istvántelken egy kétszintes, 150 négyzetméteres családi házat 156 millió forintért hirdetnek, és ez a környék a kerület olcsóbb részei közé tartozik. A Klára utcában több mint 200 négyzetméteres, jó állapotú házat is hirdetnek 149 millió forintért, az Istvántelki úton pedig egy annál is nagyobb, 7+4 félszobás épületet, ami szintén jó állapotú.
Újpest-Kertvárosban is ki lehet fogni felújított, 150 négyzetméteres házat 160 millió forintért, de az árkategória ennél nagyobb épületei inkább felújítandó állapotúak. Megyeren egy felújítandó házért is 140 millió forintot kérnek, az egymillió forintot meghaladó négyzetméterárat tehát még a rosszabb állapotú épületek tulajdonosai is irányadónak tartják. Energiahatékony házat inkább ne itt keressünk, a házak többségét gázkazán fűti.
Istvántelken kívül egyébként az Otthon Startot sem lehet felvenni az eladó házak többségéhez, sőt, csak az újpesti részt nézve minden harmadik családi házhoz igényelhető ez a hitel.
A IV. kerületben sok házrész is eladó, a házaknál magasabb átlagos négyzetméteráron. A metró végállomásától néhány perc sétára, a Lőrinc utcában egy 73 négyzetméteres, felújított házrész 78 millió forint, de kijjebb, a Báthory utcában is hasonló áron hirdetnek egy ugyanekkora, jó állapotú házrészt. A villamosvonal mentén, a Dessewffy utcában pedig egy két lakótérből álló, 132 négyzetméteres házrész eladó 134 millió forintért, ebben a típusban tehát nagy a szórás az árak között.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.
