A főváros ingatlanpiacát idén is meghatározza a XIII. kerület, de az Otthon Start hatására mérséklődött a kereslet. A hitelprogram feltételeinek csak az eladó lakások töredéke felel meg, ez pedig a külső pesti kerületek felé terelte a vásárlókat.
A kínálat továbbra is végeláthatatlan: messze itt hirdetik a legtöbb új lakást a magyar települések és a budapesti kerületek közül. Az ország új lakásainak 18 százaléka összpontosul a kerületben, a budapesti kínálatból pedig több mint 30 százalékos részesedésnek felel meg az 1168 hirdetés. A beruházások nem állnak le: a tavalyi első három negyedévben több mint 1500 építési engedélyt adtak ki a XIII. kerületre. A tavalyi év elején több mint 85 ezer lakás volt itt, ez jelentős növekedés a négy évvel korábbi 76 ezerhez képest.
„A két legnagyobb fejlesztés a kerületben a Marina City és a Láng negyed, ahol projektenként több mint 2500 lakás épül több ütemben” – mondta a Privátbankárnak Balogh László, az ingatlan.com vezető elemzője.
A hirdetőoldalon is érződik a bővülés: tavaly januárban összesen 2873 eladó lakás és ház volt ebben a kerületben, idén már 4520 hirdetést lehet találni.
Örökpanoráma százmilliókért
Az új lakások átlagos négyzetméterára már tavaly januárban is 1,5 millió forint felett volt, az idei évre pedig átlépte az 1 millió 700 ezer forintot. Ez a szint a budapesti átlag felett van, de a tavalyi árváltozás nem számít nagy drágulásnak: például a III. kerület árszintje elhúzott a XIII. kerületi mellett.
Az Otthon Start feltételeinek megfelelő kínálat rendkívül szűk, mindössze 52 ilyen hirdetést találtunk. Ehhez 1,5 millió forint alatti négyzetméterár, és 100 millió forint alatti vételár szükséges. Az ilyen új lakások nagy része a Jász utcában lévő Jász Residence lakóparkban, a Mór utcai Mór Towerben, vagy a Béke és a Fáy utca sarkán lévő Béke 31-ben található.
Az ársáv másik végén az ország egyik legdrágább luxusberuházását láthatjuk: a Dózsa György úti metrómegállóhoz közeli Art House by Astora projektben 35 lakás épül 7 emeleten.
A lakók csak a jövő év harmadik negyedévében költözhetnek be, de a hirdetések között már sorakoznak a luxuslakások 3,6-4 millió forintos négyzetméterárral – ehhez csak a II. kerületi Törökvész vagy Hárshegy árszínvonala hasonlítható.
Több száz millió forintos sávban hirdetik a Gyöngyösi utcai metrómegállóhoz közeli Marina City toronyházainak lakásait is. Az egyik magas emeleti Meder utcai lakást 427 millió forintért kínálják: ehhez a 108 négyzetméteres lakáshoz egy 46 négyzetméteres erkély is tartozik, ami a Dunára és a budai oldalra néz. Az új lakások közül viszonylag kevés épül erkély nélkül, mindössze 61 ilyen hirdetést találtunk a kerületben.
A Duna Terasz Vista közeli, Cserhalom utcai lakásai is hasonló áron futnak: a több mint 600 lakásos projektet már az idei harmadik negyedévben átadhatják. A Beluga Garden Dagálysétány utcai lakásai között is gyakori a több száz milliós darab.
„A legdrágább közterület a Marina-parton található Hajóépítő sétány, ahol az átlagos négyzetméterárak 2,53 millió forintnál jártak 2025-ben. A drágábbak közé tartozik még a Hajdú köz és a Bessenyei utca egyaránt 2 millió forint feletti átlagos négyzetméterárakkal” – mondta Balogh.
Stagnálnak az albérletárak
A csillagászati árak ellenére ezeket a lakóparkokat a befektetők is szemmel tarthatják. Aki a fent említett utcákban fogad albérlőt, még egy kisebb lakás esetén is havi 300 ezer forint bevétellel számolhat. Az egész kerületet nézve az új vagy újszerű lakások medián bérleti díja 330 ezer forint, csak az új építésűeket nézve pedig 345 ezer forint.
Az összes albérlet havidíjának középértéke 260 ezer forintra tehető, de az elmúlt egy évben csak nominálisan nőtt az átlag: tavaly januárban 250 ezer forint volt.
Ez 4,4 százalékos éves infláció mellett reálérték-csökkenésnek felel meg.
Fotó: Klasszis Média / Mester Nándor
Bár az év végéig moratórium érvényes az új Airbnb-engedélyekre Budapesten, hosszabb távon a XIII. kerület is érdekes környék lehet ilyen célú befektetésre. A szállásfoglaló oldalon százával hirdetik az itteni lakásokat, amelyeket éjszakánként jellemzően 20-30 ezer forintért lehet kiadni. A Váci út, a Róbert Károly körút és a Vágány utca által határolt Lőportárdűlőn több szállást is találtunk 60-70 ezer forintos egységáron, egy négyszobás penthouse-t pedig éjszakánként 160 ezer forint felett hirdetnek. A Marina Cityben már egy kétszobás lakás is 80 ezer forintba kerül egy éjszakára.
A befektetés során azonban a kerület minden részén 100 millió forint feletti költséggel érdemes számolni.
Érdekesség, hogy a XIII. kerületben vannak a legnagyobb arányban önkormányzati lakások: a kerület vezetésének több mint ötezer lakóingatlanja van. Ezeknek a negyedét költségelven adják bérbe.
Belvárosi kényelem a körúton kívül
A fejlesztők nem véletlenül itt építkeznek. A kerületet hosszában a legismertebb úgynevezett irodafolyosó, a Váci út – alatta pedig az M3-as metró – köti össze a belvárossal. Széltében a Róbert Károly körút és a Dózsa György út szeli át, belső határa pedig a Nagykörút külső oldala. A Nyugati pályaudvar ugyan a VI. kerülethez tartozik, de a Pilis-hegység és Esztergom irányába tartó vonatok megállnak Angyalföld és Újpest állomásokon is – neve ellenére utóbbi is ennek a kerületnek a része.
A 30 ezer közterületi parkolóhely mindegyike fizetős, sőt, sok helyen kizárólag a lakók járművei állhatnak meg este 6 és reggel 7 óra között. Ügyintézéshez sem kell messzire menni: a Duna Plaza ugyan átmenetileg bezár jövő év elején, de a Westend könnyen elérhető, és több közműszolgáltató központja is a kerületben van. A szűk keresztmetszet az egészségügyi ellátás lehet: a több mint százezres lakosságot két felnőtt szakorvosi rendelő látja el a Visegrádi utcában és a Szegedi úton.
A kerület abból a szempontból is különleges, hogy itt nőtt a legnagyobb arányban a népesség 2000 és 2022 között Budapesten – miközben a főváros népessége csökkent.
A húsz évvel ezelőtti 108 ezer helyett ma több mint 120 ezren lakják, ezzel Budapest harmadik legnépesebb része, megelőzve Zuglót.
Lakáspiaci szempontból fontos, hogy a gyerekek száma is több mint kétezerrel bővült a legutóbbi két népszámlálás, 2011 és 2022 között. Az egyszemélyes háztartások viszont többségbe kerültek: ma már a lakott lakások közel 53 százalékában egyedül él a tulajdonos vagy a bérlő. Az egyszobás lakások aránya eközben csökkent: ezek az állomány több mint harmadát tették ki 2001-ben, legutóbb viszont csak a 22 százalékát.
Nehezen, de itt is bevethető az Otthon Start
Ami a használt lakásokat illeti, ebben a szektorban alacsonyabb, 14 százalékos árnövekedés jellemezte az elmúlt évet. Ez is elég volt ahhoz, hogy a II. kerület átlagárát meghaladja a XIII. kerületé, még úgy is, hogy az árszint szeptember és december között stagnált. Az átlagos négyzetméterár ebben a szegmensben is az Otthon Start feltételein kívül esik (közel 1,6 millió forint). Az újszerű vagy felújított állapotú használt lakások közül mindössze 232 hirdetés nem éri el a 1,5 millió forintos négyzetméterárat, vagy a 100 millió forintos szintet: ez kevesebb mint a kínálat 16 százaléka.
Az angyalföldi részen azonban több környéken is bevethető a hitelprogram: a Szent László úton már 1,1 milliós négyzetméterártól sorakoznak a felújított lakások. A Petneházy utcában vagy a Tomori közben kicsit többet kell fizetni, ezekre a környékekre az 1,3-1,5 milliós szint jellemző. A Lőportárdűlőben a Lehel és a Csángó utca is jó választás lehet, itt 1,2-1,4 milliós négyzetméterártól lehet válogatni a lakások között.
Meglepő, de Újlipótvárosban, a Balzac és a Visegrádi utcában is vannak újszerű vagy felújított állapotú ingatlanok az árkorlát alatti feltételekkel.
Az ingatlan.com adatai szerint a legolcsóbb a Turbina utca, ahol 600 ezer forint volt 2025-ben a lekerült hirdetések átlagos négyzetméterára. (A szomszédos Dagálysétány utcával szemben ez többszörös árkülönbséget jelent.) Az Újpest vasútállomás mellett lévő Tilinkó közben 840 ezer, a hosszabb, angyalföldi Rokon utcában 929 ezer forint volt az átlagár tavaly.
A panelek mindössze a használtlakás-hirdetések alig 5 százalékát teszik ki. A panellakások medián ára 82-83 millió forint között van, és a viszonylag ritka, a kínálat 19 százalékát kitévő panelprogramos lakások sem drágábbak ennél. Az újszerű vagy felújított lakások medián ára 86 millió forint.
10-15 milliót dobhat az áron a korszerű fűtés
A XIII. kerület piaca egyértelműen a téglalakásoké: a kerület hirdetéseinek közel 94 százalékát ebben a kategóriában adták fel. A nagyberuházások itt is látszódnak: az eladó lakások többsége 2011-ben vagy később épült házban található, de jelentős (közel 30 százalékos) az 1950 előtt épült házakban lévők aránya is. A téglalakások mediánértéke 96-97 millió forint körül állt januárban.
Az új építésű lakások meghatározó szerepét mutatja az is, hogy az eladásra kínált ingatlanok jelentős része mennyezeti hűtés-fűtéssel vagy hőszivattyúval rendelkezik. Ezekre az ingatlanokra magasabb, 111-112 millió forintos mediánár jellemző, az energiatakarékosságért tehát sokat kell fizetni. A házközponti és a távfűtés is gyakori a környéken, utóbbiaknál jelentős az árkülönbség a hagyományos és az egyedi mérős rendszerű lakások ára között. Az egyszerű távfűtéses lakások árának középértéke 84-85 millió forint, az egyedi mérősöké ennél 10 millióval feljebb van.
A sűrűn lakott kerületben mindössze 18 családi ház eladó, kivétel nélkül az angyalföldi részen. Az újszerű vagy felújított állapotú házak kisebbségben vannak, a legtöbbet 1980 előtt építették, és jellemzően gázkazánnal fűthetők. Az árak ennek ellenére is igazodnak a lokációhoz: az 1,4-1,5 millió forintos négyzetméterár ebben a szegmensben is tartja magát, 129 millió forint alatt pedig nincs eladó ház.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.
Jövő héten érkeznek Budapestre a küldöttség tagjai. 
