Ember, sőt szakértő legyen a talpán, aki a magyar ingatlanpiac mozgásain kiigazodik. Az elmúlt években volt virágzás, lassulás, recesszió, kilábalás és tavaly éppenséggel a főként az Otthon Start program indukálta robbanás is a piacon.
De hogy egy közelebbi példát hozzunk, két hónappal ezelőtt Lipták Zsuzsa, az OTP Csoporthoz tartozó Zenga.hu ügyvezető igazgatója a legfrissebb adatok alapján még arról beszélt, hogy kilőttek a panelárak, sőt egészen példátlan módon egyes helyeken a panellakások ára megelőzte a téglalakásokét.
Az áprilisi adatok alapján azonban nagyot fordult a kocka: 67 százalékkal nőtt az eladásra kínált panelek száma az oldalon, ami a kereslet látványos bezuhanását jelzi. Márpedig, ahogy Pélyi András, az OTP Ingatlanpont és az OTP Pénzügyi Pont vezérigazgatója egy csütörtöki háttérbeszélgetésen elmondta,
„a panel nagyon jól előrejelzi a piac működését”.
2024-ben is a panellakások áremelkedése volt az első jele a piac látványos élénkülésének, korábban pedig arra is volt példa, hogy e szegmens lassulása komoly megtorpanást jelzett előre. Akkor tehát ez várható a következő időszakban?
Az OTP Ingatlanpont és a Zenga szakértői nem ennyire borúlátóak. Igaz, a kereslet 2025 átlagához képest 25 százalékkal, márciushoz képest pedig áprilisra 29 százalékkal csökkent. „Ez leginkább az alacsony befektetői érdeklődéssel, az Otthon Startot igénybe vevő vásárlók számának fokozatos csökkenésével és a továbbra is magas reálárakkal magyarázható” – mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője. Az árnövekedés éves szinten Budapesten 12 százalékra, országosan 18 százalékra lassult.
A szakértők azért kiszámíthatóbb, lassabb ütemű, de további növekedésre számítanak éves szinten. Persze sok a bizonytalanság is, akár a világgazdasági folyamatokat, akár a hazai politikai és gazdasági folyamatokat nézzük.
Radaron az adatok
Az mindenesetre biztos Lipták Zsuzsa szerint, hogy az ingatlanpiacon
„a gyors változások normává kezdenek válni”.
Persze mind a vásárlókat, mind az eladókat, mind a szakértőket elsősorban a jelen és a jövő, és nem annyira a múlt érdekli. Márpedig a folyamatokat, trendeket pedig csak adatokkal, méghozzá minél több és minél szélesebb spektrumot felölelő adatokkal lehet átlátni, pláne előre jelezni.
Ebben nyújthat nagy segítséget a Zenga Ingatlan Radar, a cégcsoport most először kiadott, júniustól pedig havonta megjelenő kiadványa. Ennek egyik különlegességét az adja, hogy az OTP Csoport cégei a teljes ingatlanvásárlási folyamatra rálátnak. A Zenga az ingatlanhirdetéseken keresztül a kereslet és a kínálat, valamint a meghirdetett árak adatait, az OTP Ingatlanpont az értékesítési időket, a meghirdetett árakhoz képest elérhető alku mértékét, az OTP Bank pedig a hitelösszegek, hitelcélok és hitelfelvevők adatait ismeri első kézből.
Fotó: Privátbankár
Ezeket a számokat, valamint a makrogazdasági és egyéb adatokat pedig a szakértők foglalják össze egy átfogó képben, ezentúl hónapról hónapra.
Mint a tájékoztatón elhangzott, más elemzésekhez képest a Zenga Ingatlan Radar abban nyújthat többet, hogy egy szűkebb szegmens helyett mindig a teljes piacról ad áttekintést, és ezt nem negyedéves vagy féléves, hanem havi rendszerességgel teszi.
Változó idők
Mit lehet még kiemelni a májusi összesítésből? Például azt, hogy ugyan az árak még mindig magasak, és az alku mértéke már növekedett az utolsó erre vonatkozó, téli adatok szerint is, de a folyamat megállni látszik.
„December és február között Budapesten átlagosan 2,9 százalék, a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 4,1 százalék, az egyéb városokban 6,6 százalék, a községekben pedig 8,4 százalékkal lehetett csökkenteni a meghirdetett ingatlanárat. Az 5,9 százalékos országos átlagszint az elmúlt két hónapban sem változott érdemben”
– ismertette Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank és az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
2025-höz képest az idei év az értékesítési időben is változást hozott. Mint Pélyi András, az OTP Ingatlanpont és az OTP Pénzügyi Pont vezérigazgatója elmondta, a közvetítői tapasztalatok szerint az egy évvel ezelőttihez képest csökkent az 1 hónapon belüli és a 6 hónapon túli értékesítések aránya, míg az 1-6 hónap közöttieké növekedett. „Márciusban a hálózatunkban az ingatlanok felét 3 hónapon belül értékesítették, míg valamivel több mint a negyedét 3-6 hónap között. A tavaly márciussal összehasonlítva az átlagos értékesítési idő 138 napról 129 napra rövidült” – hangsúlyozta Pélyi András.
Arról is beszéltek a szakértők, hogy az adatok alapján érdekes mozgások figyelhetők meg a keresett ingatlanok típusa és minősége tekintetében is. Ha az ingatlanérdeklődéseket nézzük, míg a tégla- és panellakások esetében 42, illetve 46 százalékos a visszaesés, addig a családi házaknál csupán 11 százalékos. Valamelyest csökkent az érdeklődés a felújítandó és átlagos állapotú ingatlanok irányába, miközben a legalább jó állapotú, újszerű vagy új ingatlanok iránt ugyanilyen mértékben növekedett.
Az árváltozásokat térképre helyezve pedig egy érdekes kiegyenlítődési folyamat is megfigyelhető. Az eddig legnagyobb mértékű áremelkedést mutató területek, például Budapest belső kerületeinek esetében látható a drágulás legnagyobb mértékű lassulása, míg a budapesti peremkerületekben vagy éppen az ország délkeleti megyéiben éppenséggel jókora, 20-28 százalékos drágulást mértek éves alapon.
