Az európai válság, amely Magyarországot különösen érinti – fel van adva a lecke az új kormánynak

Nem az a kérdés, hogy Európa-szerte, így Magyarországon is lakhatási válság van, hanem az, hogy milyen lépéseket lehet tenni a megfizethető lakhatás elősegítése érdekében. Ezzel a társadalmi kirekesztődés kockázatát is mérsékelni tudnánk – ezzel a felütéssel nyílt meg a III. Lakhatási-szakmai Fórum az MR Lakásalap Nkft. szervezésében, a Nemzeti Közszolgálati Egyetemen.

A szervezők hozzátették, hogy különösen érdekes a lakhatási kérdésekről és a lehetséges megoldási javaslatokról egy olyan helyzetben beszélgetni, amikor a Tisza Párt választási győzelme óta egy rendszerváltás-szerű folyamat zajlik le Magyarországon, és senki sem tudja pontosan, hogy az új kormány milyen irányokat követ majd a következő évek lakáspolitikájában. Ezt az érzést a fórum külföldi előadói is megerősítették a szünetekben folytatott beszélgetések során.

Nem lehet tartani a lépést a magyar lakásárakkal

Az április 12-én kétharmados győzelmet arató Tisza Párt által a választási kampányban meghirdetett Wekerle Sándor Bérlakásépítési és Otthonfejlesztési Program a bérlakáspiac fejlesztésére és a lakáskínálat bővítésére különös hangsúlyt helyez. Ezek olyan elemek, amelyek a III. Lakhatási-szakmai Fórumon is központi szerepet kaptak az előadásokban és a panelbeszélgetésekben.

Bár a lakhatási válság minden európai országot érint, egy mutatóban Magyarország mégis köröket ver a többi tagállamra. Ez pedig a 2015 és 2023 óta között látott lakásáremelkedés dinamikája (ami ezt követően sem lassult, sőt, de erről majd később).

Magyarországon ebben a periódusban a lakóingatlanok ára több mint 172 százalékkal nőtt, miközben az Európai Unió átlaga mindössze 48 százalék.

A második helyen Litvánia áll 114, a harmadikon Csehország, 111 százalékot meghaladó mértékű drágulással – ismertette előadásában Sorcha Edwards, a megfizethető európai lakhatásért dolgozó Housing Europe főtitkára.

Majd további, már összeurópai szinten sokkoló adatokkal jelentkezett: az Európai Unió népességének 12 százaléka a havi jövedelmének több mint 40 százalékát költi lakhatásra (ez több mint 60 millió embert jelent), miközben a hajléktalanság problémája is egyre súlyosabbá válik a kontinensen. A megfizethető lakhatás hiánya miatt 400 ezer kiskorú él az utcákon vagy átmeneti szállásokon. A 15-29 éves európai fiatalok több mint negyede élt 2022-ben túlzsúfolt, nem komfortos lakáskörülmények között – sorolta Sorcha Edwards.

„A lakhatási problémák súlyosan megosztják a társadalmakat és a demokráciák működésére is kockázatot jelentenek”

– tette hozzá.

Nem a politikusok kedvenc témája

„A lakhatás alapvető emberi jog. Ezt mindenki tudja, mégsem jelenik meg ez a szempont a gyakorlatban. Mostanában figyelhető meg egy paradigmaváltás, hogy elindult egy közös párbeszéd a témával kapcsolatban” – mondta Ivana Katuric, a fenntartható városfejlesztéssel foglalkozó Urbanex igazgatója a fórum első panelbeszélgetésén, amelyen a szociális és megfizethető bérlakásszektor lehetőségeiről és korlátairól fejtették ki véleményüket a szakértők.

Az egyik legnagyobb gátat a finanszírozás és sok esetben a politikai akarat jelenti. „Ez a téma nem olyasmi, amivel választásokat lehet nyerni” – tette hozzá Ivana Katuric. Aki szerint egyértelmű tény, hogy egy jól működő szociális bérlakásprogram hatással van az állami költségvetésekre és adósságot generál, ami miatt a kormányok sok esetben ódzkodnak a beavatkozástól.

„Fontos, hogy a kormányok ne költségként, hanem befektetésként tekintsenek a megfizethető bérlakások építésére. Meg kell találni az egyensúlyt az állam és a magánszektor között, ami egy igen kényes téma” – vette át a szót Ivana Milicic, az Európai Újjáépítési és Fejlesztési Bank szakértője. Arina Hube, az Európa Tanács Fejlesztési Bank elemzője szerint az állam és a hitelintézetek között aggregátorszerepet betöltő intézményeket (hitelközvetítőket, refinanszírozó vagy garanciaintézményeket) kell erősíteni.

Mindenki Hollandia hátát nézi

A lakhatási válság európai dimenzióját jól érzékelteti, hogy a kontinens egyik legfejlettebb régiójában, a belgiumi Flandriában is problémát jelent a megfizethető lakhatás.

„15 éven belül 2 ezer új lakást kell építenünk a szociális lakásfejlesztési projektünk keretében, ami komoly kihívást jelent. Az Európai Újjáépítési és Fejlesztési Banktól 1,7 milliárd euró értékű hitelt kaptunk erre a célra, de a tagállamok szkeptikusak az adósságállományok növekedése miatt” – fűzte hozzá Björn Mallants, a Woontrots igazgatója.

„Az állami garanciavállalás útján nyújtott támogatás azonban a megfelelő méretgazdaságosság elérése után hosszabb távon egy multiplikátor hatást tud kifejteni a gazdaságban” – fogalmazott. „A politikusok általában 4-5 éves távlatokban gondolkodnak, ezért ezt a szemléletet nem egyszerű átvinni rajtuk.”

Sorcha Edwards a pénzügyi korlátok és aggályok mellett felvetette, hogy nemcsak az új bérlakások építésére kell helyezni a hangsúlyt. Már csak azért sem, mert sok állami vagy önkormányzati tulajdonú ingatlan áll üresen és kihasználatlanul. Ezért ezeknek a lakásoknak a felújítására, az energiaszegénység megoldására is nagy erőket kellene fordítani.

Az Európai Unióban Hollandiában a legmagasabb az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő, szociális bérlakások aránya a teljes lakásállományon belül, megközelítve a 30 százalékot. A második helyen Ausztriát, a harmadikon Dániát találjuk, majd Franciaország és Svédország következnek.

Magyarországon 120 ezer körül van az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő, szociális bérlakásoknak a száma, ami az elmúlt években folyamatosan csökkent. Idehaza a lakosság 14 százaléka lakik bérlakásban (ebben a magánbérlakások is benne vannak), az elsöprő többség saját ingatlantulajdonnal bír.

Ekkora mértékű eltolódást az öröklakások irányába az Európai Unióban csak Bulgáriában és Romániában láthatunk. Miközben 1 millió magyar ember érintett a lakhatási szegénységben

– derült ki a fórum második kerekasztal-beszélgetésén.

Visszatérve a holland példához. „Hollandiában elfogadták a jó bérbeadói törvényt és a megfizethető bérlet törvényt” – emelte ki Halmai Gyula, az Erzsébetvárosi Ingatlangazdálkodási Nonprofit Zrt. vezérigazgatója. A korábban említett, üresen álló lakások problémájára reflektálva pedig hozzátette, hogy Budapest VII. kerületében a lakóingatlanok egynegyedében hivatalosan nem is lakik senki.

A finanszírozási kérdések a második panelben is sűrűn felvetődtek. Az önkormányzatok magukra maradtak a szociális lakásokkal, amelyek építése és fenntartása számukra veszteséget jelent. Egy olyan intézményre, szervezetre lenne szükség, ami pontosan felméri az igényeket és akár a kereskedelmi, akár a nemzetközi bankokkal együttműködve képes lenne finanszírozni ezeket a projekteket – summázták a kerekasztal résztvevői.

„Magyarországon sok önkormányzat lenne hitelképes, azonban a 2011-ben elfogadott stabilitási törvény (ami kormányzati engedélyhez köti az önkormányzatok hitelfelvételét – a szerk.) keresztbe tesz ennek”

– magyarázta Misetics Bálint, Budapest Főváros Önkormányzatának lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója.

Majd kiemelte az európai összehasonlításban is nagyon alacsony béreket, amelyek az egyik legnagyobb gátját jelentik a megfizethető lakhatásnak. Abban pedig minden résztvevő egyetértett, hogy a magyar társadalomban vannak olyan csoportok (a mértékről megoszlottak a vélemények), amelyeknek 90-100 százalékos albérlettámogatásra lenne szükségük az állam részéről.

Sok a rekord, de ettől szívesen eltekintettünk volna

A korábban említett, Magyarországon kimagasló szintű ingatlanáremelkedés tavaly nemhogy lassult volna, hanem bizonyos értelemben rekordot döntött – ez derült ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) frissen publikált lakáspiaci jelentéséből, amit Nagy Tamás, a jegybank igazgatója mutatott be a lakhatási fórumon.

2025 negyedik negyedévében országosan 23,5, Budapesten pedig 26 százalékkal emelkedtek a lakásárak az egy évvel korábbihoz képest. Az idei első negyedévben az ütem országosan 17,7, a fővárosban 16,5 százalékra mérséklődött.

Azonban, ha az inflációtól szűrten nézzük a reál lakásárak éves változásának dinamikáját (19 százalék), akkor a tavalyi negyedik negyedévben láthattuk az elmúlt 25 év legnagyobb éves drágulását.

„A lakóingatlanok túlértékeltsége 20 százalék fölé emelkedett. Ennyivel drágábbak annál, mint amekkorát az alapvető makrogazdasági folyamatok indokolnának” – mondta Nagy Tamás.

Az áremelkedésben sok tényező játszott szerepet. Az egyik legfontosabb, hogy nagyon szűkös a lakáskínálat. 2025-ben történelmi mélypontra esett vissza az új lakásépítések száma: mindössze 12-13 ezer közötti új ingatlant adtak át.

„Jó hír ugyanakkor, hogy a kiadott építései engedélyek száma viszont megugrott: Budapesten tavaly 56, országosan pedig 37 százalékkal. És ebben még nem is az Otthon Starthoz kapcsolódó ingatlanfejlesztések szerepét látjuk”

– tette hozzá az MNB igazgatója.

Megosztó Otthon Start

Apropó, Otthon Start! A nyáron bejelentett, majd tavaly ősszel elindult, 3 százalékos kamatozású, első lakásvásárlást támogató program sok tekintetben elérte a célját.

Az első lakásvásárlók aránya az összes adásvételen belül Budapesten 25-ről 40 százalékra emelkedett. „A program érdemben javította a lakóingatlanok elérhetőségét” – tette hozzá Nagy Tamás.

A jelzáloghitelpiacot is meglendítette az Otthon Start, ugyanakkor jelentősen el is torzította. Az új kihelyezések több mint 80 százaléka államilag támogatott hitelekhez, leginkább az Otthon Starthoz, kisebb részben a Családi Otthonteremtési Kedvezményhez (CSOK) kapcsolódik. „A piaci hitelek aránya nagyon alacsony, ami hosszú távon nem fenntartható” – fűzte hozzá Nagy Tamás.

Az MNB igazgatója lapunk kérdésére arról is beszélt, hogy sosem volt még ilyen magas a támogatott hitelprogramok aránya a magyar lakáspiacon, mint jelenleg. Nagy Tamás szerint nem feltétlenül szükséges ennyire széles körű paletta. Inkább célzottabb, a szociális szempontokat, az ingatlanok felújítását és zöldítését is jobban figyelembe vevő programokra lehet szükség a jövőben.  

Az is nagy kérdés, hogy miközben az államilag támogatott lakáshitelek rövidtávon javítják az ingatlanok elérhetőségét, hosszabb távon már kétséges lehet a hatásuk. Közrejátszanak ugyanis a lakásárak emelkedésében, ami gyakorlatilag folyamatosan elinflálja a kezdeti támogatás mértékét. Például a lakásvásárláshoz szükséges, egyre nagyobb önerő miatt. Ezt a kérdéskört az MNB is fokozottan figyeli majd az Otthon Start Program kapcsán.