Mennyit ér az ingatlanom? Pest kapuja a gödi akkugyár és az árvíz árnyékában

„A magyarországi lakáspiac egyik legintenzívebb növekedési szakaszát reprezentálja a dunakeszi ingatlanpiac 2016 és 2026 közötti fejlődése” – mondta a Privátbankárnak Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.

A koronavírus-járvány alatt és közvetlenül utána a fővárosból való kimenekülés (urban flight) jelensége Dunakeszit tette az egyik elsődleges célponttá, ami drasztikus áremelkedést generált a kertes ingatlanoknál. A város családi házai minden környező településnél drágábbak voltak 2016-ban, és ez jelenleg is igaz – beleértve a két fővárosi kerületet, Újpestet és Rákospalotát.

Annak ellenére is így van ez, hogy a házállomány nem tartozik a legkorszerűbbek közé, különösen az agglomeráció más részeihez viszonyítva. A hirdetések mindössze 29 százaléka szól 2011-ben vagy később épült házról, az új építésűek aránya pedig 8 százalék. Az épületek többségét ennek megfelelően gázkazánnal fűtik, de a padlófűtés és a hűtő-fűtő klíma is egyre elterjedtebb. 

Az Otthon Start hatására az elmúlt fél évben ismét növekedésnek indultak az árak: az 1,1-1,2 milliós, vagy afeletti négyzetméterár ma már jellemzőnek mondható. Szegő szerint a város külterületei felé eső, infrastruktúrával kevésbé ellátott utcákban a régebbi típusú, felújítandó házak is 600-700 ezer forintos négyzetméteráron kelnek el.

A teljes családiház-kínálat harmada a 160-200 milliós ársávba tartozik, és ez az új építésű, újszerű vagy felújított házakra is igaz. Ha csak utóbbi kategóriára szűkítjük a házak kínálatát, a dunakeszi árszint akkor is drágább minden szomszédos településénél és kerületnél, főleg a túlparton fekvő Szigetmonostorral szemben nagy a kontraszt. A Duna túlpartján egyszerű Otthon Starttal ingatlant találni, a dunakeszi családi házaknak viszont csak a harmada felel meg a hitelprogram feltételeinek (legfeljebb 150 millió forintos vételár és 1,5 millió forint alatti négyzetméterár). 

A város az utóbbi években nem illik az agglomerációs népesedési trendbe. A rendszerváltáskor még 26 ezres népesség ugyan 43 ezresre bővült, de az utóbbi öt évben csökkent. A szomszédos Göd és Fót népessége is csökkenésnek indult az elmúlt években, a Duna túlpartján fekvő Szigetmonostort viszont két és félszer annyian lakják, mint 30 éve.

Luxusnegyed a Duna-parton

A város aranytartaléka az északi, Göd felöli részen található Révdűlő, különösen annak Duna-parti utcái. A Duna House megyei rangsorában a Révdűlő vízparti szakaszai rendszeresen az első háromban végeznek a legdrágább utcák között. A Diófa utcában vagy a Duna soron a többszáz négyzetméteres, többszintes, panorámás luxusvillák sem ritkák. Az ilyen ingatlanok ára 260 millió forinttól indul, de az Üdülő utcában hirdetnek ötszobás házat 499 millióért is.

„Révdűlőn 500 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár 2020-ban, majd 2023 júliusában egy kiugró tranzakció következtében elérte az 1 millió 700 ezer forintot. Az árak azóta némileg konszolidálódtak, de a terület továbbra is Dunakeszi luxuskategóriáját képviseli” – mondta Szegő. 

A Révdűlő légvonalban alig 4 kilométerre fekszik a gödi akkumulátorgyártól, amely a környezetszennyezés (például a vízháztartás szennyezése) miatt került fel a napokban az újságok címlapjaira. Szegő szerint a gyár működésével kapcsolatos jelentések – mint a 88 tonna rákkeltő NMP-oldat levegőbe kerülése vagy a zajhatárértékek folyamatos túllépése – komoly aggodalmat keltenek a lakosság körében.

„A Révdűlő északi részein élők közvetlenül érintettek lehetnek a technológiai zajban, ami a hosszú távú lakhatási komfortot és így az ingatlanértéket is veszélyezteti” – vélekedett az elemző. Gödön, a gyár közvetlen közelében lévő ingatlanoknál pedig a vevők agresszívabb alkura törekszenek a környezeti kockázatokra hivatkozva.

Árvíz után lehet alkudozni

Az akkumulátorgyár viszont csak az egyik probléma a dunakeszi parton: a 2002-es és a 2013-as dunai árvíz egyaránt elöntötte az árterületen fekvő ingatlanokat. Utóbbi idején a 2-es utat is le kellett zárni Budapest és Dunakeszi között, mert az úton állt a folyó vize. Szegő szerint a visszatérő árhullámok pszichológiai hatása megfigyelhető a piacon, de ez tartós árletörést nem okozott. Úgy látja, egy-egy árvíz után rövidtávon megnő a kínálat az érintett szakaszokon, és a vevők óvatosabbá válnak, ami 5–10 százalékos biztonsági árengedményt eredményezhet az adásvételeknél.

„A környezeti kockázatok (árvíz, légszennyezés) inkább a tranzakciók sebességét lassítják és az alku mértékét növelik. Az önkormányzat folyamatosan fejleszti a védekezési infrastruktúrát és a közösségi tereket, játszótereket, parkolókat, a terület presztizse tehát ellensúlyozza a kockázatot. A tavalyi 1,34 millió forintos átlagos négyzetméterár azt bizonyítja, hogy a piac beárazta az árvízveszélyt, de továbbra is prémium lokációként kezeli a területet” – mondta az elemző. Az akkugyár menedzsmentje és a magasan képzett mérnökök ráadásul gyakran választják a révdűlői ingatlant, a keresleti nyomás pedig megakadályozza az árak csökkenését.

A közeli szabadstrand és a grillbár tehát jól hangzik, de annak a kockázatába is érdemes belegondolni, hogy a parttól távolabb eső házakat is elöntheti tíz-húszévente egy nagyobb árhullám. Ráadásul a legközelebbi vasúti megállóhely 1,5 kilométerre van, ami útlezárás esetén bosszúságot okozhat.

Nem dob sokat az áron a felújítás

A lakáspiac bővebb, mint Pest megye sok más részén – éppen 200 lakás eladó Dunakeszin –,  de új építésűből mindössze hármat találtunk. A 2011-ben vagy utána épültek között szűknek tűnik a 30 lakásból álló kínálat, de a régebbi ingatlanokat is jól karbantartották: a város eladó lakásainak több mint harmadát felújítottként hirdetik. A kitűnő állapotnak is köszönhető, hogy például Tóvárosban, a Szabadka utcában több négyszobás lakást is hirdetnek 140 millió forintért, az utóbbi 15 évben épült lakások ára pedig a város más részein is meghaladhatja a 115 millió forintot.

A Duna House adatai szerint Tóvárosban már 2009-ben is 760 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. Ma az 1,1-1,2 milliós egységár-szint mellett is ezt tartják a város egyik leglikvidebb részének az ingatlanirodánál. A Tóvárosban annak ellenére kerülnek ennyibe a lakások, hogy a lakópark a vasútállomástól 2 kilométerre, a legközelebbi bevásárlóközponttól pedig 3 kilométerre esik.

A dunakeszi eladó lakások túlnyomó része téglaépületben található. Tízből négy téglalakás esik a 75-95 millió forintos ársávba, és ez az arány akkor is igaz, ha új építésű, újszerű vagy felújított ingatlant keresünk. De amíg az összes téglalakásnak a fele 58-72 négyzetméteres, a jobb állapotúak jellemzően kisebbek. 1,3 millió forintos négyzetméterárral tehát akkor is számolni kell, ha valakinek nem fontos, hogy kitűnő állapotú lakást vegyen. Az ilyen ingatlanok többségénél gázkazános fűtésre számíthatunk. 

Sokáig a társasházi lakások is minden szomszédos településnél drágábbak voltak Dunakeszin, hasonlóan a családi házakhoz. Káposztásmegyeren viszont nemrég épült fel a Homoktövis lakópark, illetve az Ezred utcai lakópark az M0-son túl, ezek pedig meredeken megemelték a IV. kerület átlagárát, amely elhúzott Dunakeszitől.

A IV. kerületi lakásokat még nem az Otthon Starthoz árazták: jellemző a 1,5 millió forint feletti átlagár, sőt, az Aqualiget 2 lakóparkban több lakás ma is 1,9-2,1 milliós négyzetméteráron fut. Dunakeszin ezzel szemben a hirdetett lakások több mint 80 százaléka elérhető Otthon Start hitellel is.

Panelár: mint a drágább budai lakótelepeken

„A járvány után és a 2022-es választások előtt a város az ország egyik legaktívabb piaca volt, ahol a jó ingatlanok napok alatt elkeltek. A panellakások átlagos értékesítési ideje ma két hónap, ami az országos átlagnál is jobb. A kereslet folyamatos, gyakori az egy százalék alatti alku vagy akár a hirdetési áron való értékesítés is” – mondta Szegő.

A tízemeletesekkel teli Barátság úti lakótelep a város legnépesebb körzete. A panellakások többségére is jól láthatóan vigyáztak a tulajdonosok: az 55 hirdetésből 30 újszerű vagy felújított ingatlant takar, de mindössze 4 tartozik panelprogramos házhoz. Az évtized eleji aktivitás felhajtotta az árakat, de az ingatlanok kisebb alapterülete miatt a teljes vételár itt a legalacsonyabb a városban Szegő szerint. Igaz, az 1,2 millió forintos négyzetméterár az újpalotai szinttől elhúzott, és Újpesthez képest is minimálisra olvadt a korábban 20 százalékos különbség. 

Öt dunakeszi panelből négy a 70-90 millió forintos ársávban mozog, ha pedig csak az újszerűeket és a felújítottakat nézzük, akkor ötből négy a 79-95 milliós kategóriába esik. Utóbbi lakások mind 64-71 négyzetméteresek, ezeknek a lakásoknak az egységára tehát megfelel a legdrágább budapesti lakótelepek árszintjének. A 71 négyzetméteres, 2 plusz 1 félszobás típus viszont már 63-64 millió forintért is kapható, ha nem ragaszkodunk a teljesen felújított állapothoz.

Az árakat az is felfelé hajthatja, hogy a Barátság úti lakótelepre bemennek a távolsági buszok, és a vasúti megálló is sétatávolságra van. Nagyobb bevásárlásért viszont autóba kell ülni: a CityMarket és az Auchan a város déli, Újpest felőli részén található.

A dunakeszi tömegközlekedés helyzete jobb, mint Pest egyes külvárosaié. A vonat 20 perc alatt bent van a Nyugati pályaudvaron, és három helyen is megáll a városban. Helyi tömegközlekedés is működik 9 nappali és egy éjszakai járattal, sőt, ezek mindenki számára ingyenesen használhatók. A ráérősebbek távolsági busszal is mehetnek Újpest-városkapu felé, de a Váci úti csúcsforgalomban akár egy óra vagy több is lehet a menetidő.

A város azonban a remek közlekedés ellenére sem klasszikus befektetési célpont: a Duna House adatai szerint a több mint 16 ezer magántulajdonú lakásnak mindössze a 4 százaléka bérlemény. A Barátság úti lakótelepen az 1 plusz 1 félszobás lakásokat 170-180 ezer forintért hirdetik, a tóvárosi új építésű házak lakásai viszont drágábbak, mint a legtöbb budapesti kerület: itt 250-290 ezer forintot is elkérnek egy hónapra.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.