Mennyit ér az ingatlanom? Rogán Antal ismerőse forgathatja fel a megyeszékhely lakáspiacát

Az elmúlt hónapokban rengetegen döntöttek úgy, hogy eladják a kecskeméti házukat, vagy a lakásukat: februárban még 670 használt ingatlant hirdettek az ingatlan.com szerint, jelenleg viszont a lakások és házak együttesen közel 1900 hirdetést tesznek ki. A város egyelőre továbbra is egyike a nyolc magyar településnek, ahol legalább 100 ezer ember él, de az utóbbi tíz évben csökkenésnek indult a népesség. 

Jelenleg 770 családi ház vár vevőre: a kínálat harmada a Belvárosban, az attól délnyugatra fekvő Petőfivárosban, illetve az M5-ös autópályán túl található Kadafalván és Hetényegyházán összpontosul. A legtöbb ház alapterülete 90 és 150 négyzetméter közötti, a 120 négyzetméter körüli családi házak átlagosan 90-100 millió forint körüli áron kaphatók.

A családi házak ára nagy mértékben emelkedett az elmúlt két évben. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) tavalyelőtt még 517 ezer forintos átlagos négyzetméterárat rögzített, az ingatlan.com májusi adatai szerint a használt házak medián négyzetméterára 809 ezer forint. A jelenlegi kínálatban bőven találtunk 800 ezer forint alatti négyzetméteráron hirdetett házakat, de ezek többnyire Hetényegyházán, vagy a város más szatellittelepülésein találhatók.

Minden harmadik ház felújított, vagy újszerű, a tatarozás pedig látványos mértékben dob az épület értékén. E kategória hirdetéseinél 940-950 ezer forint az átlagos négyzetméterár, egy 150 négyzetméteres ház tehát legalább 135-140 millió forintba kerül. Kadafalván, a Katica utcában halastóval és 3000 négyzetméteres telekkel is ki lehet fogni hasonló méretű házat 140 millióért. (A telekméret itt kiemelkedő, az eladó családi házakat jellemzően 700 négyzetméter körüli telekkel hirdetik.) 

A 120 négyzetméter körüli felújított házakért is elkérhetnek 130-140 millió forintot, ami 35-40 milliós különbség a kínálat átlagához viszonyítva ebben a méretkategóriában.

A felújított házaknál 63 százalék az Otthon Start-kompatibilis hirdetések aránya, az összes kecskeméti ház esetében ötből négy fér bele a hitelprogram kereteibe.

Szintén Kadafalván, egy négyszobás, 118 négyzetméteres, napelemes házat 95 millió forintért kínálnak. Ez megfelel a város átlagárának, a gyors ütemben bővülő Kadafalvára viszont 100 millió forint feletti hirdetések jellemzők, a házak pedig jellemzően nem sokkal nagyobbak 100 négyzetméteresnél. A bővülés és a magasabb árszint az ACPS alkatrészgyárnak köszönhető, amely több mint ezer főt foglalkoztat, és a városrész szinte bármelyik pontjáról elérhető gyalog.

Luxusvillák gázkazánnal

Kecskeméten kevés az új ház, a szűk kínálat ellenére azonban az átlagos négyzetméterár az ingatlan.com adatai szerint 847 ezer forint – ez alig magasabb a használtak árszintjénél. Például Katonatelepen 58-70 millió forintért hirdetik a 90-110 négyzetméter közötti új építésű házakat, amelyekhez terasz is tartozik. A Dream Home Irsai lakópark hátránya, hogy a vasútállomás és a buszmegálló messze van az Irsai Olivér utcától, a helyijáratok pedig félóránként, vagy óránként közlekednek. Katonatelep annyira kiesik a városból, hogy szomszédos a Pest megyei Nagykőrössel: ez is közrejátszhat abban, hogy az új építésű lakóparkban tízből nyolc ház még eladó.

A használt házak között beljebb is lehet gyöngyszemeket találni legfeljebb 70 millió forintért. Kecskemét másik oldalán, Petőfivárosban egy újszerű állapotú, 166 négyzetméteres családi házat árulnak ennyiért garázzsal együtt. Ez azért is különleges, mert a nagyobb városrészek közül

egyedül Petőfivárosban haladja meg az átlagos négyzetméterár az egymillió forintot, mivel innen a legkönnyebb megközelíteni a legnagyobb autóipari üzemeket.

A Belvárosban is árulnak ötszobás, közel 150 négyzetméteres házakat hasonló áron, de ezek három lakrészből állnak. Hasonló méretű klasszikus családi házért már 130 milliót kérnek a belvárosi tulajdonosok, újszerű állapotú épületért pedig 190 milliót.

Ez azonban még közel sem az elit kategória: 350-550 millió forintért tucatnyi luxusvillát árulnak Kecskeméten. Ezek jellemzően 300 négyzetméteres, vagy nagyobb házak bőven 1000 négyzetméter feletti telekkel. Egy ilyen beruházás nem csak egyszeri költség: a több száz milliós épületek többségét gázkazán fűti, elvétve építettek ki egy-két helyen hőszivattyús rendszert. Például, a Villanegyedben is ezzel szereltek fel egy száz éve épült, felújított villát, amit 550 millió forintért hirdetnek. Egy 1526 négyzetméteres kastélyt is hőszivattyúval láttak el, ami egy 5,6 hektáros birtokon fekszik. A tulajdonosa megpróbálta 499 millió forintért is eladni, de találtunk 350 milliós hirdetést is, ami ugyanazt az épületet ábrázolja.

Rogán Antal ismerőse felforgatja a piacot

A kecskeméti lakások értéke nagyobb mértékben emelkedett az elmúlt években, mint a házaké.

A társasházi lakásoknál 620 ezres négyzetméterárat mért a KSH tavalyelőtt, a téglalakásoké jelenleg megközelíti az 1,1 millió forintot. 

A felújított, vagy újszerű állapotú téglalakások átlagára szinte megegyezik a teljes kínálatéval, pedig nem mondhatni, hogy az korszerű lenne: minden harmadik kecskeméti lakás 1950 előtt épült. 60 négyzetméter körüli lakásból tehát könnyen lehet felújítottat is találni 65 millió forint körüli áron, igaz, sokat ezek közül is konvektor, vagy gázkazán fűt.

A 40 millió forint alatti hirdetés ritka a megyeszékhelyen, de a Belvároshoz közeli Rávágy téren találtunk egy felújított, kétszobás lakást, ami belefér ebbe a kategóriába. A Széchenyivárosi lakótelepen – ami szintén nem esik messze a Belvárostól – több felújított, egyszobás lakást hirdetnek 37-40 millió forint közötti áron a Március 15. utcában és az Akadémia körúton is. A katonai repülőtérnél háromszobás lakást is árulnak 42 millióért, de a kifutópálya mindössze párszáz méterre található, ezért a zajártalom magas lehet.

Az új lakások egyelőre a kínálat 7 százalékát teszik ki a város piacán. Ez nem sokáig marad így: az idei első negyedévben 538 lakás építésére adtak ki engedélyt, ami kiemelkedett a megyei jogú városok közül. (Az utána következő Nyíregyháza 363 lakásra kapott engedélyt, Debrecen és Miskolc pedig 100-200 lakás között.)

Az új lakások és házak együttes átlagárát 1 millió 185 ezer forintra tette az ingatlan.com, de az említett új házak lefelé húzzák az értéket. Az új lakásoknál 1 millió 270 ezer forint körül van az átlagos négyzetméterár, itt tehát érdemi különbség látszódik a használt ingatlanokhoz képest. A portál adatai szerint az új építésű lakások Kecskeméten drágábbak, mint Pécsen, Székesfehérváron, vagy Veszprémben, pedig a használt lakások esetében mindhárom megyeszékhelynél olcsóbb Bács-Kiskun megye székhelye.

Az új lakásokra erős a kereslet: az M5-ös autópálya lehajtójától két percre nemrég adták át a Marina Homes 2 lakóparkot, itt mind a 75 lakás elkelt. Jelenleg a Boróka Park negyedik üteme a legnagyobb projekt, a 72 lakásos beruházás szeptemberre készül el.

Egy 35 négyzetméteres, erkélyes lakásért 52 millió forintot kell fizetni, de ilyen árak mellett is elkelt az ingatlanok túlnyomó többsége.

A már átadott Levendula lakópark 46 lakásából is 11 maradt a piacon, itt egy kétszobás, erkélyes, 60 négyzetméteres ingatlan 81 millió forintba kerül. A Jókai utca 38. új építésű társasházában még csak egy lakás kelt el, igaz, ezt a jövő év harmadik negyedévében fogják átadni. Itt néhány lakás kicsúszik a 100 millió forintos keretből, de a 1,5 milliós négyzetméterárat ezek a hirdetések sem lépik át.

A legnagyobb érdeklődés jelenleg az Aegopolis projektet övezi. A Kecskemét latin nevével ellátott lakóparkot a Belvárosba álmodta meg Rogán Antal ügyvéd ismerőse, Fintha-Nagy Ádám. Az érdekeltségébe tartozó Green Mall Projekt Kft. nyolc lakótömböt, és benne 392 lakást szeretne építeni a vasúti és buszpályaudvar közelében, ami teljesen felforgathatja a város ingatlanpiacát. (Arról nincs nyilvános információ, hogy ez a projekt dobta-e meg az első negyedévben kiadott építési engedélyek számát.)

Jelenleg tízből kilenc kecskeméti téglalakáshoz igényelhető az Otthon Start hitel, és ez az arány tapasztalható az új építésű lakásoknál is. A luxusszint nem jelentős, még a belvárosi, 90-100 négyzetméteres, erkélyes, újszerű állapotú lakások ára sem lépi át a legtöbb esetben a 100 millió forintot.

A lakásokat akár 200-250 ezerért is ki lehet adni

A panelek ára is nagyot emelkedett az elmúlt években, bár nem akkorát, mint a téglalakásoké. A tavalyelőtt mért 547 ezer forintos átlagos négyzetméterár után a jelenlegi szint meghaladja a 870 ezret. Az 55 négyzetméter körüli panellakások ára tehát 48 millió forint körül van, a felújítottakért 50 milliót is elkérhetnek az eladók. A Széchenyivárosi lakótelep egy-két épületén kívül alig vannak panelprogramos házak a városban, de ez amúgy sem befolyásolja a hirdetési árat: egy-két millió forinttal olcsóbb hirdetéseket is találtunk panelprogramos épületben, mint hasonló paraméterekkel egy eredeti állapotú házban.

A kiadó lakások kínálata széles a megyeszékhelyekhez képest, jelenleg 166 hirdetés között lehet válogatni. Az ingatlan.com szerint januárban és májusban egyaránt 165 ezer forint volt egy átlagos albérlet havidíja, tavaly ebben az időszakban 130, illetve 150 ezret mértek. Mi bőven találtunk 200 ezer forint környékén is kiadó lakásokat, az új építésű, vagy újszerű ingatlanoknál pedig 250 ezer forint a medián bérleti díj. Emellett családi házakat is hirdetnek tartós bérletre, itt havonta átlagosan 475 ezer forintot kell fizetni, amiért 140-160 négyzetméteres, négy-ötszobás épületet kaphatunk. Az új, vagy újszerű házak medián bérleti díja 550 ezer forint.

Expressz járattal egy óra Budapest

Az ország közepén fekvő Kecskeméten egymást érik az ipari parkok és az ipartelepek. Különösen a járműipar jelentős a városban: a Mercedes mellett

az említett ACPS alkatrészgyár, és az SMR műszerfal- és lökhárítógyára is ezres nagyságrendű munkaerőt foglalkoztat.

A Mercedes-gyár és az SMR üzeme a várostól délre, az ACPS telephelye pedig délnyugatra, Kadafalván található.

A Mercedes üzeme a város bármelyik sűrűn lakott területéről elérhető autóval 10-20 perc alatt, így a Belvárosból is. A másik két autóipari üzemhez is hasonló idő alatt lehet eljutni Kecskemét különböző részeiről. A fővárosba történő ingázás időigényesebb: Kőbánya-Kispest vasútállomása, illetve a népligeti buszpályaudvar elérhető egy óra alatt, az M5-ös autópályán viszont közel két órát is igényelhet a 80 kilométeres út az autóforgalom miatt.

A Széchenyivárosi lakótelep a busszal ingázóknak lehet praktikus: a Kecskemét-Budapest járat itt még megáll, de ez után már csak a Népligetben, a Volánbusz tehát expressz járatként működik. Innen egyébként a kecskeméti Belváros is könnyen megközelíthető autóval és többféle helyijárattal. 

Kadafalva messzebb esik a Belvárostól: a kecskeméti busz- és vasútállomáshoz innen több mint 20 percet kell utazni a Volánbusszal, és autóval is hasonló idő alatt lehet megtenni ezt az utat.

A több mint ötezer lakosú Hetényegyháza még kijjebb van, de autóval innen is el lehet jutni a Belvárosba, vagy a déli ipari körzetbe 20 perc alatt. A 80-85 millió forint körüli házak vonzók lehetnek a többi környékhez képest, de autó nélkül nem ez a városrész a legjobb választás: még a Széchenyivárosi buszmegállóhoz is 15 perc eljutni a Volánbusszal, a Belváros pedig 20-25 perc buszozással érhető el.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.