Jelentős átalakulás előtt állhat a budapesti irodapiac a következő években. Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdászának elemzése szerint a kihasználatlanság csökkenése, az új gazdaságpolitikai irányok és a fenntarthatósági követelmények egyaránt a modern, magas minőségű irodák iránti kereslet növekedését vetítik előre.
Az elemző szerint a budapesti irodapiac üresedési rátája kedvezően alakult az elmúlt időszakban. A Magyar Nemzeti Bank adatai alapján 2025 végén 12,5 százalék volt az üresedés, amely az idei első negyedévben tovább mérséklődött 12 százalékra. Ez ugyan nem számít kiemelkedően alacsony értéknek, de azt jelzi, hogy a koronavírus-járvány és a home office elterjedése után ismét növekedhet az irodák iránti kereslet.
Regős Gábor úgy látja, hogy ebben szerepet játszik az is, hogy egyre több vállalat rendeli vissza munkavállalóit az irodába, mivel a vezetők egy része a személyes jelenléttől nagyobb hatékonyságot vár. A folyamat nemcsak Magyarországon, hanem a régió több országában is megfigyelhető.
Ki vesz még irodát?
Az elemzés szerint ugyanakkor az irodapiac előtt álló legfontosabb kérdés már nem a home office jövője, hanem az, hogy milyen típusú irodákra lesz kereslet. A fővárosban jelenleg jelentős fejlesztések zajlanak, ugyanakkor az újonnan épülő irodák jelentős részét az állam vásárolja meg saját céljaira. Hosszabb távon viszont a kiköltöző állami intézmények által hátrahagyott, jellemzően elavult épületek piacra kerülése növelheti a kínálatot.
A közgazdász hangsúlyozza: valójában nem egységes irodapiacról beszélünk. Míg a korszerű, energiahatékony és ESG-szempontból megfelelő épületek iránt erős lehet a kereslet, addig a régebbi, műszakilag elavult irodaházak esetében magasabb üresedés maradhat fenn.
Regős Gábor szerint az új kormányzat gazdaságpolitikája is jelentős hatással lehet a piacra. Az ipar helyett várhatóan nagyobb hangsúly kerül a szolgáltató szektorra, valamint a nyugat-európai és amerikai befektetők bevonzására. Ennek eredményeként több szolgáltatóközpont és üzleti szolgáltató vállalat jelenhet meg Magyarországon, elsősorban Budapesten.
Ez az irodapiac számára többletkeresletet jelenthet, azonban elsősorban a prémium kategóriás ingatlanok profitálhatnak belőle. A szakértő szerint különösen fontos lesz az ESG-kompatibilitás, mivel a vállalatok egyre inkább olyan irodákat keresnek, amelyek megfelelnek a fenntarthatósági követelményeknek.
Most éri meg venni
Az elemzés arra is felhívja a figyelmet, hogy 2030-tól a szigorodó környezetvédelmi elvárások miatt akár túlkereslet is kialakulhat a legmodernebb, alacsony karbonlábnyomú irodaházak piacán. Ez új beruházásokat, illetve a meglévő épületek korszerűsítését ösztönözheti, ami az építőipar számára is kedvező lehet.
A kedvezőbb pénzügyi környezet szintén támogathatja a fejlesztéseket. Regős szerint a kockázati megítélés javulása és a hozamok csökkenése növeli az irodaházak értékét, miközben a beruházások megtérülését is javítja.
Fotó: Akko Invest
A pozitív kilátások mellett azonban a mesterséges intelligencia terjedése új kockázatot jelenthet. A szakértő szerint az AI alkalmazása a szolgáltató központokban és az irodai munkakörökben csökkentheti a munkaerőigényt, ami végső soron az irodaterületek iránti keresletet is mérsékelheti.
Regős Gábor összegzése szerint a következő években a budapesti irodapiac egyre inkább kettészakadhat: a modern, fenntartható irodák iránt nőhet a kereslet, miközben a régebbi épületek egy része funkcióváltásra kényszerülhet. Az üresedési ráta akár 10 százalék alá is csökkenhet, hosszabb távon pedig új fejlesztési hullám indulhat el a fővárosban.
Amerika hetekig nem támad, ha ez igaz.
