Egyre több a külföldi befektető a magyar iroda- és szállodapiacon

„A magyar kereskedelmiingatlan-piac ciklusát nem tudta pozitívba fordítani a tavalyi visszafogott konjunktúra. A 0,3 százalékos GDP-növekedés elmaradt a várakozásoktól” – mondta Nagy Tamás, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) pénzügyi stabilitásért és jegybanki eszköztárért felelős igazgatója. Hozzátette: a beruházások masszív visszaesését, illetve az ipari termelés (a szektorok széles körét érintő) csökkenését nem tudta érdemben ellensúlyozni a turizmus, vagy a kiskereskedelem pozitív eredménye. 

A jegybank kedden délután mutatta be legfrissebb jelentését a kereskedelmi ingatlanok piacáról. Az idei évet eddig két szakaszra lehet osztani az elemzés szerint. Az első két hónap még nagyobb kilengések nélkül telt, március elejétől azonban kiéleződött a geopolitikai feszültség a Közel-Keleten, az energiaárak volatilitása pedig a kereskedelmi ingatlanok piacán is bizonytalanságot okozott. 

Az emelkedő építőanyag-árak és szállítási díjak a növekedő kivitelezési költségeken keresztül begyűrűztek a piaci folyamatokba. Különösen a kőolajszármazék-alapú építőanyagok drágultak rövidtávon. Nagy Tamás az Építőipari Vállalkozók Országos Szakszövetségével (ÉVOSZ) is tárgyalt, és azt tapasztalta, hogy néhány építőanyag ára 20-50 százalékkal emelkedett a közel-keleti háború kitörése óta. Mivel ez várhatóan beépül az építési költségekbe, a befektetési aktivitás kilátásai jelentősen romlottak az év első két hónapjához képest. 

Március óta nőtt a szállodák szerepe a kereskedelmi ingatlanok piacán, hiszen emelkedett a kereslet a biztonságos európai helyszínek iránt. A belföldi és a külföldi turisták száma már tavaly is meghaladta a 2019-es szintet Magyarországon, idén pedig várhatóan tovább emelkedik.

Nagy Tamás arról is beszélt, hogy az MNB legutóbbi, márciusi inflációs jelentése még nem számolt a Magyarországnak járó európai uniós forrásokkal, de a jelentés azok nélkül is fogyasztás- és beruházás-alapú növekedést várt erre az évre.

Minden nyolcadik fővárosi iroda üres

A budapesti irodapiac kihasználatlansági rátája csökkent 2025 végére, de az MNB előretekintve azt látja, hogy erősödik a túlkínálat kockázata. A 12,5 százalékos arányszám a csökkenés ellenére is a közép- és kelet-európai fővárosok átlaga (11 százalék) felett maradt.

Az idei évet várhatóan rekordszintű átadással zárja a főváros irodapiaca, a meghatározó tényező pedig az állami használatra épülő ingatlanok piacra kerülése lesz. A jegybank becslése alapján az új fejlesztések 80 százaléka saját használatra készül, de azt még nem látják, milyen új bérlőkre találhatnak az esetlegesen hátrahagyott területek ezekben az épületekben. Nagy Tamás hozzátette: az irodapiaci bérleti díjakon jelenleg árnyomás van.

A Budapestet és környékét is magába foglaló kereskedelmiingatlan-piacon minimálisan nagyobb volt a kihasználatlan területek aránya 2025 végén. A 12,8 százalékos ráta viszont ezen a területen messze meghaladja a régió 5,8 százalékos átlagát, és az MNB-nél további emelkedésre számítanak ebben az évben. Az agglomeráció szerepe tovább erősödik, idén a bérbeadásra épülő csarnokok közel fele vidéken készülhet el. Az újonnan bejelentett fejlesztések száma azonban csökkenhet 2026-ban.

Az MNB mindkét szegmensben a kihasználatlansági ráta további emelkedésére számít.

Közel egymilliárd euró forgott a piacon

A piac megítélése sokat változott: januárban egy szakember sem értékelte visszaesésként a tavalyi utolsó negyedévet, míg a korábbi negyedévekre vonatkozóan ez volt a jellemző álláspont. A válaszolók 64 százaléka szerint a tavalyi év végére ért le a kereskedelmi ingatlanok piaca a ciklus aljára, 36 százalékuk pedig már látta a kezdeti fellendülés jeleit. 

A befektetői aktivitás 2025-ös növekedésénél az alacsony bázist is látni kell, de a 123 százalékos éves alapú bővülés így is tekintélyes. A befektetői forgalom megközelítette az egymilliárd eurót, ennek 38 százaléka az irodapiacot, 18 százaléka a szállodák piacát, 17 százaléka pedig az ipari-logisztikai szektort érintette. Érdekesség, hogy korábban a befektetések 70-80 százaléka származott belföldről, ez az arány tavaly 61 százalékra esett vissza. „A közel-keleti, kínai és az angolszász befektetők mellett a hagyományos német és osztrák befektetők is megjelentek a magyar piacon” – mondta Nagy Tamás. Arra is emlékeztetett, hogy egy-egy nagyobb üzlet akár az egész év forgalmát is érdemben befolyásolhatja: például, tavaly a négy legnagyobb tranzakció adta a piaci forgalom 40 százalékát. 

A bankrendszer közel 1000 milliárd forintnyi folyósítást eszközölt tavaly, az új folyósítások főleg az irodaházak, a szállodák és a lakóparkok területén emelkedtek markánsan (74, 73, illetve 60 százalékkal). Az irodapiacon és a szállodák esetében is szinte teljesen Budapestre koncentrálódik a hitelintézetek kitettsége, még az üdülőövezetekben sem jellemző nagymértékű finanszírozás. Az ipari-logisztikai fejlesztéseknél a Debrecen vonzáskörzetéhez kapcsolódó kitettség emelkedett jelentősen az elmúlt évek FDI-beruházásaihoz köthetően. Túlzott kockázatvállalást egyik területen sem lát az MNB. 

A Magyar Nemzeti Bank a kereskedelmiingatlan-piac mellett a lakáspiacról is rendszeresen tesz közzé részletes jelentést, a következő értékelés május 20. környékén várható.