Mit tehetünk, ha megfizethetetlenek lesznek a lakásárak?

Passau, Németország (fotó: Wikimedia Commons)

Németországban már régóta nagy probléma a magas lakásár, bérleti díj, az ottani helyzetet a bevándorlás is súlyosbítja. Bár egyes városokban korábban is bevezettek egy bérletidíj-emelési plafont, de az nem bizonyult eléggé hatékonynak.

Ma a hírek szerint Katarina Barley (SPD) igazságügy-miniszter benyújtott egy új tervezetet az áremelkedések korlátozásáról, az úgynevezett “bérletidíj-fékről” (Mietpreisbremse) és más, a bérlőket védő intézkedésekről.

Ezentúl például a bérbe adónak kellene felvilágosítania a lakásbérlőt, ha az általa követelt bérleti díj a hasonló bérleti díjakat kiugróan meghaladja. Eddig az ügyfélnek kellett tájékozódnia.

A régi törvény nem működik

Eddig a tulajok a lakásfelújítás költségeinek 11 százalékát is elkérhették a bérlőtől, ezt most az alacsonyabb jelzálog-kamatszintre hivatkozva 8 százalékra mérséklik. Korlátoznák azt is, mennyivel lehet emelni a bérleti díjat a felújításokra, modernizációra hivatkozva. Azt is megnehezítenék, hogy felújítások miatt valakit kiszorítsanak az ingatlanból.

Németországban még 2015-ben bevezettek egy olyan korlátot, amely megszabta, hogy az adott településen szokásosnál maximum tíz százalékponttal magasabb bérleti díj kérhető. A szokásos mértéket egy négy éves átlag alapján számolták ki. Ám ez a rendelkezés hatástalannak bizonyult, nem volt megfelelő szankciós mechanizmus.

Nálunk is egyre rosszabb

A CDU /CSU és SPD nagykoalíciós szerződésben vállalta, hogy lakásépítési programokat indítanak, illetve fékezik a bérleti díjak emelkedését.

Ma írtuk, hogy 2020-ra egymillió forint feletti négyzetméterárakkal kell Budapest belvárosában számolni a Duna House előrejelzése szerint. Már amennyiben a jelenlegi ütemben drágulnak tovább az ingatlanok.

Trükköznek, ahol tudnak

Németországban óriási különbségek vannak a bérleti díjak között, egyes városok megfizethetetlenek. A bérbe adók sokszor próbálnak szerződést módosítani felfelé, vagy ha az nem megy, különböző trükkökkel emelést kicsikarni  vagy megszabadulni a bérlőtől.

Már külön szó is van az egyikre, “herausmodernisieren”, azaz kimodernizálni valakit – ha drága felújításokkal más kategóriába kerül a lakás, akkor már meg lehet emelni az árat.

Tőzsde és maffia

Nagyon sok befektető vásárol a biztos kikötőnek számító, gazdag, fejlődő Németországban ingatlant befektetési céllal. A Tagesspiegel adata szerint már egymillió német lakás van befektetési alapok és tőzsdén jegyzett vállalatok kezében, de az olasz és orosz maffia pénzei is feltűntek a piacon.

A magas hozam és az átláthatatlanság erősen vonzza a fekete pénzeket a német ingatlanpiacra. Évi 20-30 milliárd euróra becsülik ezek értékét.

A jegybank az oka

Zsiday Viktor alapkezelő szerint pedig általános európai probléma, hogy a legtöbb fiatalnak esélye sincs lakáshoz jutni, amiről jelentős részben a jegybankok tehetnek. A jegybankok ugyanis leviszik a kamatot, hogy csökkenjen a lakossági megtakarítási hajlandóság, többet költsenek az emberek, élénküljön a gazdaság.

De az elmúlt években kiderült, hogy ez az összefüggés egy bizonyos kamatszint alatt nem működik. A nulla kamatszinthez közeledve egyre több káros hatása van: a nyugdíj felé tartók elkezdenek aggódni, hogy nem lesz elég a nyugdíjuk, így a kamatcsökkenés nem hogy növelné, hanem megemeli a megtakarítási hajlandóságukat. (Erről itt írtunk.)