A csok sikeréhez is hozzájárulhat a Ptk. pontosítása

A Polgári Törvénykönyvet 2013-ra alapjaiban dolgozták át: nem egy-egy pontja változott meg, hanem olyan szintű átalakítás történt, ami nem csak jogelméleti szempontból, hanem a gyakorlati alkalmazás területén is rengeteg újdonságot hozott. A változások hatása pedig mostanra mutatkozik meg igazán.

Ahogy a jogszabály is előírja, a Ptk. módosítása során megtörténtek a kötelező egyeztetések a szakmai szervezetekkel, így a Bankszövetség véleményét is kikérték – mondta el a Privátbankár.hu-nak Kovács Levente főtitkár. A véleményt azonban számos kérdésben nem tette magáévá a jogalkotó, bár a Bankszövetség felhívta a figyelmet a lehetséges buktatókra, a gyakorlati alkalmazás várható elképesztő nehézségeire. Ezek közül mostanra a zálogjogot érintő problémák váltak a leginkább égetővé.

Amíg nem volt hitelezés, nem égett a ház

A változások életbe lépése óta, az elmúlt években gyakorlatilag alig volt jelzáloghitelezés. Most viszont a kormány a gazdaság élénkítése, a lakosság ingatlanhoz juttatása érdekében megtett lépéseinek, elsősorban a családi otthonteremtési kedvezmény átalakításának következtében a jelzáloghitelezés drasztikus felfutására lehet számítani. A Bankszövetség úgy számol: Magyarországon évente 20-25 ezer új lakás megépítésére lehet szükség, ezek finanszírozására a bankok, a szövetkezetek, a lakástakarékok képesek - amennyiben a jelzáloghitelezés keretrendszerét a gyakorlat igényeit figyelembe véve megújítják. A mai Ptk. mellett ezt a felfutást a szektor kellő jogbiztonsággal csak nagyon drágán és nehézkesen tudja végrehajtani - éppen ezért a Bankszövetség üdvözöl minden erre irányuló kezdeményezést.

A Magyar Jogászegylet eddig három nyilvános vitanapot szervezett a Ptk. módosítása témájában, több száz jogász részvételével. Ezeken Kovács Levente szerint jó négyötödös szakmai többség állt amellé, hogy  ki kell igazítani a Ptk-t. Az Igazságügyi Minisztériummal folytatott egyeztetéseken is intenzív, hasznos munka folyik, ami alapján biztosak abban, hogy a jogalkotó támogatására is számíthatnak az átdolgozással kapcsolatban.

Ez nem azt jelenti, hogy Vékás Lajos professzorék rossz Ptk.-t alkottak volna: Kovács Levente szerint elméleti szinten szép rendszert építettek fel, aminek gyakorlati alkalmazhatósága kapcsán merültek fel egyes problémák.

Így működik a záloghitelezés

A gyakorlatban a hitelezési folyamat úgy néz ki, hogy a kereskedelmi bank az ügyfélnek egy lakásépítési vagy -vásárlási hitelt nyújt, amiről a hitelszerződés mellett készítenek egy jelzálogszerződést is, amelyet a közjegyző közokiratba foglal. Ezt a jelzálogjogot a kereskedelmi bank továbbértékesíti az őt refinanszírozó jelzálogbanknak.  A korábbi Ptk. szerint a zálogjogot  értékesíteni lehetett a kölcsönügylettől függetlenül, mivel a zálogjog keretrendszere elvált magától a hiteljogviszonytól - ezért is hívják ezt a rendszert önálló zálogjognak. Hasonló az eljárás az ingatlanfedezet mellett nyújtott egyéb hitelek, pl. egy vállalkozásnak nyújtott beruházási hitel esetében.

Kovács Levente

A jelzálogbank finanszírozást ad a kereskedelmi banknak, aki ezt a forrást nyújtja hitelként az ügyfeleknek. Az ügylet mögött a jelzálogbank által kibocsátott jelzáloglevelek állnak melyek Magyarországon is sokkal hosszabb futamidejű kötvények(jellemzően 3-5 évesek), mint egy kereskedelmi bank által gyűjtött betét lejárata. Mivel egy lakáshitel futamideje 20-25 év, így még a jelzáloglevelekből is időben ismétlődő finanszírozásra van szükség a konstrukció működéséhez - alapvetően azért, mert tőkeszegény ország vagyunk, nincs valós kereslet a 20 éves futamidejű kötvényekre - persze erre a hazai inflációs környezet sem készteti a befektetőket. Ezt a finanszírozási futamidőt kívánja az MNB – a bankszektor által elfogadott módon – közelíteni a kölcsönök futamidejéhez, és ezért írja elő kötelezően a jelzáloglevéllel történő finanszírozás minimum arányát, amivel jelentősen csökkenti a két lejárat (hitel és az azt finanszírozó forrás) különbségéből eredő rendszer szintű kockázatokat. Erre a fontos elvárásra adott jó választ az önálló zálogjog útján történő refinanszírozás, mely mára már az Európai Unió jogalkotásában is elfogadott és elismert jogi megoldássá vált.

Az önálló zálogjoggal szemben felhozott elméleti kifogások a gyakorlat számára nem voltak valósak. Előfordulhatna ugyan, hogy egy kereskedelmi bank nem törleszti fennálló tartozását a jelzálogbank felé, de ez valójában nem jelent kockázatot a hitelfelvevőnek. Azt ugyanis, hogy az adóson ne követelje a tartozást a hitelező kereskedelmi bank és a jelzálogbank is, egy biztosítéki szerződéssel küszöbölték ki eddig is, bár ennek kötelező elemeit eddig  nem tartalmazta a Ptk. A jogalkotó ezt a jogszabályi hiányosságot azonban fogyasztóvédelmi szempontból aggályosnak találta. Azt pedig, hogy a jelzálogbank részére az önálló zálogjog átruházásra kerül, egyfajta fiduciáris biztosítékként értékelték, amit az új Ptk. gyakorlatilag megtilt.

Új szabályt hoztak – ami viszont lehetetlen helyzetet teremt

Bár soha sem volt olyan eset, hogy duplán, vagy a szerződéses kötelezettséget meghaladó mértékben követelték volna a biztosítékot az adóson, mégis úgy döntöttek, szabályozzák a konstrukciót - de nem a biztosítéki szerződés kereteinek meghatározásával, hanem a különvált zálogjog bevezetésével.

A különvált zálogjog kevésbé rugalmas, mint az önálló. A különvált zálogjog esetében nem szűnik meg a kapcsolat a zálogfedezet és a biztosított követelés, vagyis a hitelszerződés között, a különvált zálogjogot csak a különvált zálogjoggal biztosított követeléssel együtt lehet továbbértékesíteni. (Kivéve azt az esetet, amikor az eredeti zálogjogosultra ruházzák vissza a különvált zálogjogot.) Nem világos, hogy így hogyan lehetne megoldani –például azt a helyeztet, ha egy lakáshitel évtizedes futamideje alatt összeolvadnak pénzintézetek, vagy portfóliók kerülnek átruházásra, a továbbértékesítés tilalma ilyen esetben nehezen megoldható helyzetet eredményezhet. Emellett a különvált zálogjog jogosultjának bizonytalan a helyzete az eredeti zálogjogosult vagy a zálogkötelezett (ha vállalatról van szó) elleni felszámolási eljárásban. Emellett komoly probléma, hogy a különvált zálogjog az uniós jogrendszerben nem ismert és nem elfogadott, mely a finanszírozás kockázati költségei jelentősen drágítja.

A garanciális problémákra sokkal inkább a korábbi önálló zálogjogi megoldás körültekintő újraszabályozása adhatna választ a Bankszövetség szerint.

Drága mulatság az egyedi ügymenet

Bár nagyon nem pörgött a jelzáloghitelezés az elmúlt időszakban, azért kötöttek néhány szerződést a bankok – amikor már az új Ptk. volt érvényben. A tapasztalatok azt mutatják: olyan mértékű adminisztrációs többlettel járt a szokásos ügymenettől eltérő ügykezelés, hogy az nagy tömegben biztosan kezelhetetlenné és vállalhatatlanná válna. Ha gond lenne ezekkel a hitelekkel, az egyedi eljárást igényelne – ami pedig egyedi, az mindig drága. Amikor azt mondják, hogy túl drágák a hitelek Magyarországon, épp az ilyen tényezők állnak a háttérben.

Mi lesz, ha nem változtatnak?

Az Igazságügyminisztérium és a jogász szakma nagy többsége is támogatja a Ptk. változtatását, így a Bankszövetség arra számít, hogy ez be is fog következni. Ha valamiért mégsem megy át időben a Parlamenten a változtatás, akkor a nehezítés ára be fog épülni a hitelek árába – mint ahogy igazából most is benne van, mondja Kovács Levente. Azt azonban nehezen tudja elképzelni, hogy egy, a nép érdekeit képviselő politikai párt ne támogassa a kezdeményezést.

A tipikus ellenérv a változtatás ellen az, hogy időt kellene hagyni az új Ptk.-nak – annak, hogy kialakuljon a bírói gyakorlat, azok a megoldások, iránymutatások, amelyek mentén kialakulhat a módosítás iránya. A Bankszövetség szerint viszont bizonyos szerződéstípusok esetében a szabályozás nem a joggyakorlatban széles körben elterjedt tipikus szerződéses konstrukciókra épült, ezért a szereplők nem a Ptk.-ban lefektetett szabályok mentén kötnek szerződéseket – így a bírói gyakorlat sem alakulhat ki. A Ptk.-ra épülő szerződések esetében pedig vagy fel sem a merül peres jogvita – ilyen pl. a bankok közötti refinanszírozás jogi megoldása – vagy mire a peres ügyek esetleg eljutnak a Kúriáig, és megszületnek az elvi állásfoglalások egy-egy tipikus vitás ügyre vonatkozóan, az 8-10 év – ennek az össztársadalmi kára mérhetetlen a Bankszövetség szerint.

Mást is át kell gondolni

A Ptk. felülvizsgálata keretében a hitelbiztosítéki nyilvántartás átdolgozását is javasolja a Bankszövetség, az ugyanis mostani formájában nehezen használható és nem közhiteles. A mostani egyeztetések alapján úgy látják, a zálogtárgyak meghatározó részét valószínűleg sikerül majd egyedileg azonosítani, ahogy a követelésen, jogon alapított zálogjog kezelésén is lehet javítani – ezek elengedhetetlenek a rendszer megfelelő működéséhez. Bekerült a lízing és a faktoring szabályozása is az új Ptk.-ba, de olyan módon, amit kevésbé alkalmaz a szakma – ez nem csak fölösleges, hanem korlátozó is lehet: ha azt mondják, hogy fogalmilag csak az minősül lízingnek, ami a Ptk.-ban szerepel, akkor a szolgáltatók szembe kerülhetnek a hitelintézeti törvénnyel, ami szabályozza, hogy milyen szerződéseket köthetnek. A Bankszövetség ezekre vonatkozóan is fogalmazott meg javaslatokat.

Emellett a fidúcia tilalma is számos más ponton is rányomja bélyegét a gazdasági életre, miközben a fiduciáris biztosítékok tekintetében visszaélésekről nem tudni – így azt is javasolják, adjon felmentést a Ptk. módosítása, vagy akár a hitelintézeti törvény a tilalom alól.