9 százalék fölötti hozamot is el lehet érni a lakásvásárlással

A KSH legfrissebb lakásépítési statisztikái meglehetősen borús képet festenek az újépítésű lakáspiac helyzetéről. 2012 első negyedévében 2 444 lakást adtak át az egész országban, ebből csupán 453 lakás épült Budapesten. Az Otthon Centrum felmérése alapján az év első három hónapjában a fővárosban ehhez nagyjából 500 új lakás vásárlás társult.

Kevésbé sötét a kép a használtlakás-piacon, ahol - bár az évkezdés növekedéssel indult - az idei év a stagnálás, illetve remélhetőleg a trendforduló éve lesz. Ez a befektetők érdeklődését is felkeltheti, akik most lakáskiadásból 8-9 százalékos hozamokkal számolhatnak.

Újépítésű lakások

Budapesten az Otthon Centrum projekt adatbázisa alapján 2012 első negyedévében eddig 500 körüli eladást regisztráltak. A már átadott, de még eladatlan lakások száma nem változott 2012 első negyedévében, a 2010-ben és 2011-ben is tapasztalt, 3200 darabos szinten állt. Bár 2009-ről 2010-re biztató jelek mutatkoztak az eladatlan lakáskészlet felszívására, azonban ez a folyamat most lassulni látszik.

A lakásépítési statisztikai mutatók mélyrepülése sajnos már nem újdonság a piacon, 2012 első negyedévében 22 százalékkal kevesebb lakást adták országos szinten, mint az előző év azonos időszakában. Az építési engedélyek száma 11 százalékkal volt alacsonyabb ugyanezen időtávon.

Területi bontásban vizsgálva az adatokat, érdekes kép bontakozik ki. A fővárosban az első negyedévben átadott lakások száma csaknem 65 százalékkal kisebb az egyébként is alacsony bázist jelentő 2011. első negyedévinél. Ez 453 megépített lakást jelent. Ezzel szemben a vidéki városokban 2011 első negyedévéhez viszonyítva az idei év első három hónapjában már nőtt az épített lakások száma.

Az eltéréseket részben megmagyarázza, ha építési célok szerint is megvizsgáljuk az épített lakásokat. – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. A fővárosban ugyanis a nagyon alacsony épített lakásszámot főleg az értékesítésre épített lakások számának drasztikus visszaesése magyarázza. A vidéki városokban az értékesítés céljából épített lakások száma 2012 első negyedévében már növekedésnek indult. A községekben az épített lakások számának visszafogottabb csökkenése mögött a nagyobb arányban szereplő sajátcélú építkezések állnak.

Az újépítésű lakáspiacon keresletélénkítő hatással lehet a szocpol és a kamattámogatás, főleg egymással kombinálva, azonban az alacsony eladósodási hajlandóság, és a jelenlegi gazdasági környezet miatt hatásukat valószínűleg 2013-tól fejthetik ki a gyakorlatban. Ezért trendfordulót az idei évben nem várhatunk az újlakások piacán.

Használtlakás- és bérlakás piac

Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója

Az újépítésű piac mélyrepülése bár nagyon aggasztó, de egyre kevesebb hatással van a lakáspiac egészére. A vevők egyértelműen a használt lakások irányába fordultak, melynek hátterében egyrészt a vevői szemmel jóval izgalmasabb, alkalmi vételeket sejtető lehetőségek, másrészt az ingatlanfejlesztésekkel, főleg a még át nem adott beruházásokkal szemben mutatkozó bizalomvesztés áll - mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

Újépítésű lakások aránya az összes eladáson belül. Forrás: KSH, Otthon Centrum *Otthon Centrum becslés

A tény, hogy  a használt lakások ára már nem csökken tovább, a befektetők figyelmét is felkeltette. Alapvetően két befektetési stratégiát lehet megkülönböztetni az ingatlanpiacon. Az egyik a jövőbeli áremelkedésre alapoz, a másik pedig az ingatlan bérbeadásából várható haszonra.

Az ingatlanárak csökkenése mellett a bérleti díjak is csökkentek, de frekventált területeken, egyetemek, főiskolák közelében, jelentős új munkaerőkereslettel rendelkező városokban biztos bevételre lehet számítani az ingatlankiadásból.

Mennyit hoz a bérbeadás?

Az Otthon Centrum egy elméleti hozamszámítással mutatja be a bérbeadásból húzható hasznot. A modellben egy 10 éves befektetési periódussal számoltak, ami azt jelenti, hogy az első évben, 2012 januárjában megszerzett lakást tíz évre bérbe adja az új tulajdonosa, majd a tizedik év végén értékesíti azt. A modellben néhány keresett albérlettípus adatai alapján számoltak hozamokat. A legtöbb érdeklődést hozó ingatlanok alapterületét alapul véve, a 2012 első negyedévében érvényes átlagos eladási négyzetméterárral és ugyanezen időszak egy négyzetméterre vetített átlagos bérleti díjaival számolták ki a vételi árat, illetve az éves bérleti díj bevételt.

A hozamok az egyes ingatlanok esetében 8 és 9 százalék között szóródnak. A panellakások és a téglalakások hozamai nagyjából megegyeznek, míg a téglaépítésű házak kiadásából valamivel alacsonyabb hozamokra számíthat a 2012 első negyedévében kiadási céllal vásárolt ingatlanából a befektető.

2012 nagy valószínűséggel a stagnálás, a mélypont és remélhetőleg a trendforduló éve lesz a lakáspiacon. A biztató évkezdés háttere a makrogazdasági mutatókban, a gazdasági környezet, a finanszírozási feltételek változásában nem látható, ezért konzervatívan csak a 2011-es szint megismétlődését várjuk 2012-ben mind tranzakciószámok, mind árak tekintetében - mondta el Déry Attila.