2019 második felében már egy lassuló ingatlanpiaci folyamatot láthattunk, ebben a környezetben érkezett meg a járvány. Az árdinamika is lassulást mutatott, 2019 negyedik negyedévében már országos szinten is stagnáltak negyedéves összevetésben az árak, míg Budapesten egyenesen csökkentek. A mérséklődő tranzakciószámok mellett a lakásárak 2 százalékkal estek vissza a fővárosban a negyedik negyedévben, amire évek óta nem volt példa. Éves növekedési ütemük mindezzel érdemben lassult, országosan 16,2 százalékra, míg Budapesten 14,1 százalékra.
2020 első negyedévében előzetes adatok szerint folytatódott a lassulás, a lakásárak éves növekedési üteme országosan 12,3, Budapesten pedig 9,5 százalékra csökkent.
A forgalom is megtorpant
Ami a forgalmat illeti, az MNB szakértői szerint már 2019 második felében mérséklődtek az adás-vételek, ennek hátterében elsősorban a budapesti piac megtorpanása állt. Eközben azonban vidéken még tartott a bővülés, és a korábbinál magasabb tranzakciószámot mértek. A szakértők szerint ehhez a falusi csok érdemben hozzájárulhatott. 2019-ben összességében 10,4 százalékkal kevesebb tranzakció valósult meg a lakáspiacon 2018-hoz képest, Budapesten pedig még nagyobb, 25,6 százalékos volt a visszaesés.
Az új lakások kínálata tovább bővült 2019 során, az új átadások lakásszáma 19,5 százalékkal nőtt 2018-hoz képest. Számos jel alapján azonban az újlakás-kínálat visszaesésére számítanak a szakértők. Ennek szűkülése ugyanis már a járvány előtt, 2019 utolsó negyedévében elkezdődött, majd 2020 első negyedévében is folytatódott.
Az elsődleges ok a kedvezményes áfakulcs ideiglenes időszakának vége, aminek hatására már most látszik a fejlesztési aktivitás mérséklődése, de a koronavírus-járvány is várhatóan visszaveti a lakásépítéseket. A kiadott új lakásépítési engedélyek száma 2019-ben már csökkent, mintegy 4,3 százalékkal, 2020 első negyedévében pedig még nagyobb mértékben, éves alapon 27 százalékkal. 2020 első negyedévében az újonnan bejelentett budapesti projektek lakásszáma az egyik legalacsonyabb volt a jelenlegi ciklusban, ami a lakásfejlesztési aktivitás mérséklődését mutatja. Előretekintve a lakásépítések visszaesését várhatóan megállítja a barnamezős övezetekben alkalmazható kedvezményes, 5 százalékos lakásáfa.
Megnyílt a lehetőség az alkura
Idén az első negyedévben már megnőtt az alkuk lehetősége, sőt a hirdetések ideje alatt is csökkentették az eladók az árakat. Az újonnan értékesített lakások száma is visszaesett, itt ugyanúgy az árak csökkenését lehetett megfigyelni, az átárazások fele már ilyen volt, míg a másik ötven százalék esetében már áremelés volt 2019 utolsó negyedévében. Igaz, idén év elején már ismét áremelések voltak, ez az emelkedő áfa (illetve a kedvezményes áfa kivezetése) miatt volt.
A lakásállomány megújulási rátája 2019-ben emelkedett, köszönhetően a jelentős számú új átadásnak. Az első negyedévben viszont már csökkenés látható. Igaz, az új átadások esetében itt is megfigyelhető, hogy a csúszások miatt vannak átadások. A lakásállomány megújulására Budapesten továbbra is szükség lenne, ugyanis összehasonlítva a régiós fővárosokkal alacsony ez a ráta.
A válság hatása a piacra
A keresleti sokk azonnal megjelent, hiszen a korlátozások miatti kontaktushiány miatt jelentősen megtorpant a tranzakciók száma.
A keresleti hatásoknál érdemes még megjegyezni, hogy visszaesett a laksámegtekintési hajlandóság. A negatív jövedelmi és vagyoni hatás is visszafoghatja a piacot, ahogy a bankok kockázati toleranciája is megváltozik. Javul ugyanakkor a lakásvásárlók alkupozíciója.
A lakáspiac kínálati oldalán a járványhelyzet elsősorban kivitelezések csúszását, előretekintve pedig még kevesebb új fejlesztést eredményezhet. A kivitelezéseket lassítja az import alapanyagok nehéz elérhetősége, valamint a munkafolyamatok biztonsági okokból történő átszervezése is.
2020 első negyedévében 20 százalékkal esett vissza a tranzakciók száma, ezen belül Budapesten közel 30 százalékos volt a visszaesés. Április volt a mélypont, amikor éves összehasonlításban 60 százalékos, míg Budapesten 70 százalékos volt a visszaesés. Ugyanakkor májusban már megkezdődött a visszarendeződés.
A bérleti piacon a turizmust ért sokk az ingatlanpiacon is visszaköszönt, a rövidtávú bérletre kínált lakások üresek maradtak, és számottevő részük került át a hosszútávú bérleti piacra, ahol 10 százalék feletti volt a bérleti díj csökkenés.
A munkaerőpiaci kilátások és a fogyasztói bizalom is támogatta korábban az ingatlanpiacot, ám a járvány hatására ezek drámai fordulatot vettek, így ezek is érdemben megfordíthatják a trendeket. A fejlesztéseknek korábban a munkaerőhiány komoly akadályt jelentett, az utóbbi időben ugyanakkor ez a probléma enyhült. Ezeken túl az építőanyaghiány és a finanszírozási kérdések is akadályt jelenthetnek.
Az új szabályok hozhatnak ismét pezsgést
A rozsdaövezeti kedvezményes áfakulcs várható hatásait is elemezték az MNB szakértői. A kedvezményes áfakulcs kifutása miatt áremekedést látható, az 5 százalékos áfa melletti lehetőség viszont új lehetőségeket nyit. Budapesten a 11. és a 13. kerületben is jelentős számú ilyen területet találunk. A rekultivációjuk ugyan jelentős költségekkel jár, ám a területek egy része frakventált helyen található. Az új átadásokban 2022-ben már jelentkezhet a döntés hatása.
A szakértők jelezték, hogy új lakások építése a magyar gazdaság számára is fontos, hiszen 10 ezer új lakás a GDP-ben 1 százalékos növekedést jelenthet.
