Idén a második negyedévében hat épülettel, összesen 65 580 négyzetméterrel bővült az úgynevezett spekulatív (bérlő nélkül indított beruházás) raktárállomány fővárosban, míg vidéken egy új átadást rögzítettek. Az előbbi esetében a legnagyobb új épület a CTPark Ecser ECS1 épülete volt (42 460 négyzetméter), míg az utóbbinál az IGPark Miskolc első 18 480 négyzetméteres tömbjét adták át. Ezzel 4 814 000 négyzetméterre hízott az országos modern logisztikai állomány. Ebből a fővárosban és környékén 3,3 millió négyzetméter, az iparvárosainkban vagy azokhoz nagyon közel mintegy 1,5 millió négyzetméter található.

Ezek tehát a friss számok, de a magyar és külföldi ingatlanberuházók az elmúlt hetekben egymás után jelentették be, hogy további többszáz ezer négyzetméternyi csarnokot fognak építeni a következő egy-másfél évben. Egyebek között azért is, mert megrendelőik - néhány erős kereskedelmi hálózat - Magyarországon döntően a budapesti agglomerációban akarják létre hozni kelet-európai regionális elosztóközpontjukat. A hét elején a német Drogerie Markt hozta nyilvánosságra, hogy 18 ezer négyzetméteres központot építtet Pátyon a Futureallal.

Szakmai szempontból fontos adat még, hogy mekkora a kihasználatlanság ezen a piacon. Az országos mutató jelenleg 8,1 százalék, Budapesten viszont 8,6 százalék. A negyedév végén összesen 284 ezer négyzetméternyi ipari-logisztikai terület állt üresen, ebből vidéken 104 ezer négyzetméternyi.

Mivel a fejlesztések nyomán megállás nélkül bővül a kínálat, és a kereslet ezt nem követi, így az üres területek aránya is folyamatosan növekszik, de ez még nem veszélyes mértékű. A gyakorlat szerint a bérbeadóknak csak akkor kell aggódniuk, ha a kihasználatlansági mutató eléri a 15-18 százalékot. Legfeljebb az lehet nyomasztó, hogy ez a mostani, budapesti érték 270 bázisponttal magasabb, mint az előző negyedévi, illetve 220 bázisponttal haladja meg az egy évvel korábban mértet. 

Ahogy fentebb írtuk, a kereslet nem olyan ütemben bővül, mint a kínálat, de meg kell jegyezni, hogy a főváros környékén 10 százalékkal nőtt 2022 második negyedévéhez képest. Összesen csaknem 125 ezer négyzetméterre tartottak igényt, egyebek között pont olyan nagy cégek, mint az említett Drogerie Markt. A szerződéshosszabbítások nélküli nettó kereslet kicsit több mint 80 ezer négyzetmétert tett ki a második negyedévben, ez az előző év azonos időszakához képest 22 százalékos emelkedés. 

Tiltakozás

Ipari létesítmények elleni tiltakozások mostanában főleg az akkumulátorgyárak esetén voltak. Raktárakkal kapcsolatban nem nagyon hallottunk ilyenekről. Gyál és Vecsés határában, közel a gyáli házakhoz azonban nagy erőkkel épül a belga-magyar tulajdonú WLP cég 200 ezer négyzetméteres logisztikai központja, ami az érintett gyáli lakosok szerint rontja az életminőségüket. Részben a már zajló munkálatok, részben a várható hatalmas teherforgalom miatt. A beruházó szerint a logisztikai park tehermentesíti a környék utcáit a kamionforgalomtól, és a lakóövezetet az eddig elszórtan, pici műhelyekben tevékenykedő vállalkozóktól, de ez nem győzte meg a tiltakozókat.

De hogy ne csak Budapestről legyen szó, itt egy friss bérleti példa: Kecskeméten, ahol a Mercedes gyár folyamatos terjeszkedése miatt egyre több beszállító telepedett le, egy nagy előbérleti szerződést kötöttek (32 ezer négyzetméter) a VGP Park Kecskemét E épületére vonatkozóan.Országosan az előbérletek aránya egyébként elérte a teljes kereslet 41 százalékát, ami biztató a bérbeadók szerint. Az előbérleti szerződéseket a szerződésmegújítások követték a sorban 36 százalékkal, az új szerződések 21 százalékkal részesedtek, míg a bővülések a teljes kereslet 2 százalékát tették ki.

Figyelemre méltó, hogy mekkora átlagos területre szerződnek a kereskedők vagy a könnyűipari gyártó vállalatok. Budapesten és környékén mintegy hatezer négyzetméteres ez az érték, de volt három tranzakció is, amelyeknél a 10 ezer négyzetmétert is meghaladta a lekötött terület. A szerződések túlnyomó része továbbra is a főváros körüli ’big-box’ logisztikai parkokban köttetett, míg a városon belüli kisebb, úgynevezett városi-logisztikai állományban inkább a 2-3 ezer négyzetméteres méret a jellemző.