Az Otthon Start Program tartós ársapkát húzott a budapesti albérletpiacra szeptember óta, amely 2026-ban és akár azt követően is korlátozhatja majd a bérleti díjak emelkedését – derül ki a Rentingo bérbeadási platform friss albérletpiaci előrejelzéséből. A platform szerint a budapesti használt lakások felértékelődési potenciálja erősen csökkent, ezért arra lehet számítani, hogy jövő évben bezuhan a tisztán piaci alapon történő befektetési célú lakásvásárlások száma. A bérbeadók számára különösen a 250 ezer forint feletti árszinten maradhat nehéz a terep, miközben a választási évben a bérlők jövedelmi helyzete javulhat, ami az alsóbb árkategóriákban várhatóan stabilizálja a keresletet.
A 2025-ös év rendkívül hektikus volt a budapesti albérletpiacon, utoljára a koronavírus-járvány idején tapasztalhattunk hasonlóan mozgalmas időszakot. Az év első felében kialakult egy nagyjából 250 ezer forintos üvegplafon, amelyet az átlagos bérleti díjak nem tudtak áttörni. A nyári albérletszezon elején meginduló élénkülést az Otthon Start Program bejelentése törte meg: augusztusban hirtelen bezuhant a bérlők keresleti árszintje, amely azóta sem állt teljesen helyre – mutat rá friss albérletpiaci elemzésében a Rentingo.
Ritkán látható helyzet alakult ki ősz közepére: a kereslet visszaesése szinte egy időben járt a kínálat bővülésével. A drágább lakások iránti igény drasztikus csökkenése elindította a bérleti díjak mérséklődését, amit októberben tovább erősített a kínálat bővülése, amikor megjelentek a piacon a kedvezményes, 3 százalékos hitellel befektetés céljából vásárolt lakások. A fővárosban 6 hónapos folyamatos lemorzsolódást követően 2025 végére az átlagos kínálati bérleti díj tartósan 250 ezer forint alatt maradt, a keresleti árak pedig 220 ezer forint körül stabilizálódtak. Decemberben átlagosan 244 ezer forintot kértek egy kiadó lakásért a bérbeadók, miközben a bérlők 221 ezer forintot voltak hajlandók fizetni, így az árolló 10 százalékra szűkült.
Az Otthon Start Program hosszú távon alakítja át a piacot
A Rentingo elemzése szerint 2026-ban is az Otthon Start Program marad a budapesti albérletpiac legfontosabb alakító tényezője. A másfél millió forintos négyzetméterár korlátozza a használt lakások felértékelődési potenciálját, ezáltal csökkenti a befektetési célú keresletet, a kedvezményes, 3 százalékos hitel pedig versenyelőnybe hozza az albérletpiacon azokat a bérbeadókat, akik a program segítségével jutnak ingatlanhoz. Az ingatlanáremelkedési potenciál hiánya miatt jobban előtérbe kerül majd a bérleti hozam, ami a nyomott bérleti díjak miatt csak az Otthon Startos befektetőknek tud vonzó lenni. Ennek következtében a kínálati oldalon egy tartós ársapka alakul ki, amely évekig a bérbeadókon maradhat.
Keresleti oldalon 2026-ban a választási évhez köthető jövedelmi javulás érezhetően stabilizálhatja a bérlők fizetőképességét, elsősorban az alsóbb árszegmensekben. A 250 ezer forintos szint felett azonban továbbra is komoly kihívást jelent majd bérlőt találni, különösen a középkategóriás és drágább lakások esetében. A Rentingo szerint a bérbeadók 2027-ben újabb negatív következményekkel szembesülhetnek, amikor a most induló újépítésű projektek átadásai jelentős kínálatbővülést hozhatnak az amúgy is nyomás alatt lévő bérleti díjakra.
