Boldog-boldogtalan lakást vesz? Kopogtatnak a válság előtti szintek

Az idén várható 150 ezer lakáspiaci tranzakció megegyezik a 2008-as, az első, részben válság sújtotta év forgalmával. Az Otthon Centrum szerint 2017-ben a válság előtti évek átlagos szintjét is elérheti majd a forgalom. Országosan a használt lakásárak 15 százalékkal haladják meg 2010. évi árszintet, az építésű lakások ára pedig 20 százalékkal. A háromnegyed éves adatok alapján országosan több mint 21 ezer építési engedélyt adtak ki, így az év végére, a tavalyi évhez képest akár megduplázódhat a kiadott építési engedélyek száma és elérheti a 25 ezret is - közölte az ingatlancég a Privátbankárral.

Mindenki lakást akar?

Az Otthon Centrum idén a tavaly megindult növekedés folytatására számít 150 ezer lakáspiaci tranzakcióra. A piac elsősorban a fővárosban és a fővárosi agglomerációban, Nyugat-Magyarországon, a Balaton menti településeken és a nagyobb vidéki városi körzetekben lódult meg, az ország legtöbb településén nem volt érzékelhető számottevő változás.

A legnagyobb mértékű növekedésre az agglomeráció gyorsforgalmi utak által érintett térségeiben (Váci, Martonvásári, Gyáli járás), valamint a belvárosban számítanak az elemzők. Mérsékelt, 15-25 százalékos növekedésre van kilátás a régióközpontokban és a főváros kerületeinek többségében a tavalyi évhez képest.

Az Otthon Centrum várakozása, hogy 2016 évben ezer lakosra vetítve 6,5-65 között lesz a tranzakciószám járásonként. Fajlagosan a legtöbb tranzakció a főváros kerületeiben várható, nagyjából a tavalyi sorrendet követve (VII., VI., VIII., V., kerületek). A régióközpontok közül a legmagasabb érték Szegeden és Pécsett valószínűsíthető, 1000 lakosonként 20-25 tranzakció csak úgy, mint a Balaton térségében a Siófoki, Keszthelyi Balatonfüredi járások esetében. Az agglomerációban – tavalyi évhez hasonlóan - 1000 lakosonként 10-15 tranzakcióra lehet számítani idén.

A 2017-es év első félévére a várakozás nagyjából az idei évben tapasztalt tranzakciószám, 70-80 ezer adásvétel. Az év egészére nézve akár a válság előtti néhány év átlagos tranzakciószámához közelítő, azaz akár 160 ezer körüli adásvétel is lehetséges.

Lakáspiaci tranzakciók Magyarországon 2001-2016 Forrás: Otthon Centrum

Az árak sem állnak meg: még mindig van hova nőni

Az idei év első kilenc hónapjában a fővárosban a használt lakások fele 10-25 millió forint között kelt el, az új építésű ingatlanok 60 százaléka pedig 20-40 millió forint közötti ársávban. Az eladott ingatlanok többsége az új és használt lakásoknál egyaránt 80 m² alatti volt Budapesten. Az összes eladáson belül itt volt legnagyobb az értékesített új lakások aránya, közel harminc százalék. Vidéken a használt ingatlanok 50 százaléka 10 millió forintnál alacsonyabb áron kelt el, az új lakás tranzakciók nagyobb része pedig a 10-20 millió forint közötti ársávban. Az új lakások aránya, az összes tranzakción belül mindössze 6% volt.

Budapesten a használt társasházi lakások négyzetméterárai 250-500 ezer forint között alakultak; a legtöbb kerületben a lakások 10-50 százalékkal lettek drágábbak a tavalyi év ugyanezen időszakának átlagárához képest. Legnagyobb mértékben a belváros néhány kerülete, a VII. VIII., valamint az alacsonyabb árfekvésű pesti kerületek (XXI, XXIII) lakásai drágultak, míg a legkisebb mértékben a külső pesti kerületek többsége, ahol jelenleg is a legalacsonyabbak a fajlagos lakásárak (250-300 ezer Ft/m²). A vidéki megyei jogú városok közül a négyzetméterárak 100-300 ezer Ft/m² között alakultak, a legdrágább városok Győr, Debrecen, és Sopron. voltak. A növekedés mértéke 5-25% között volt a tavalyi év ugyanezen időszakához viszonyítva. A legnagyobb mértékű növekedés Debrecenben, Szegeden és Békéscsabán volt mérhető, míg alig változtak az árak Szekszárdon és Egerben.

Drága a panel

A panellakások piacán a legdrágább lakások 350 ezer Ft/m² fajlagos áron keltek el a XI. és XIII. kerületben. Budapest többi kerületében 200-300 ezer forintos négyzetméterár volt meghatározó. Ezek az árak 10-30 százalékkal voltak magasabbak a tavaly év első kilenc hónapjához képest. A vidéki központokban a panellakások legmagasabb fajlagos lakására 200 ezer forint felett alakult idén Győrben, Debrecenben és Sopronban, míg többi megyei központban 100-200 ezer forint között szóródtak az árak egy négyzetméterre vetítve. Az emelkedés mértéke fővárosban tapasztaltakhoz hasonlóan 5-25% között volt a tavalyi évhez képest.

Budapesten a családi házak négyzetméterára 200-450 ezer forint között alakult az idei év első kilenc hónapjában, míg a vidéki városokban 100-250 ezer forint között. A legmagasabb árak Debrecenre, Győrre, Sopronra, valamint Szegedre voltak jellemzők.

A főváros belső részeiben az új építésű lakások árait 500-700 ezer forint körüli fajlagos ár jellemzi, míg a külső részeken és vidéki városainkban a 300-400 ezer forintos ár volt a mértékadó. A legtöbb kerületben és vidéki városban 2 százalékkal nőttek az árak a tavalyi év ugyanezen időszakához képest.

Az Otthon Centrum várakozása, hogy a korábbi negyedévekhez hasonlóan a következő időszakban kitart az árak emelkedése, de az elmúlt időszakhoz képest enyhébb lesz a növekedés mértéke, ami elsősorban az amúgy is leginkább heterogén, tehát az átlag értéktől nagy szórást mutató családi ház árak terén jelent erőteljesebb stabilizálódást, különösen vidéken. A fővárosban elsősorban a budai kerületek legkedveltebb városrészeiben és a belvárosban, valamint a megyei jogú városokban számít a lakásárak további enyhe 5-15 százalékos emelkedésére a következő időszakban az Otthon Centrum.

Lesz mibe költözni

A háromnegyed éves adatok alapján országosan több mint 21 ezer építési engedélyt adtak ki országszerte, régiónként azonban jelentős különbségek vannak az engedélyek számában és a növekedés ütemében egyaránt. Megközelítőleg minden második engedélyt (45%) a Közép-Magyarországon adták ki idén. Ezt követi a Nyugat-Dunántúlon kiadott 4600 építési engedélyek száma, amely az országos érték 21 százaléka volt. A legkevesebb engedélyt Észak-Magyarországon adták ki, összesen 550 darabot, ez azonban a régióban a tavalyi év ugyanezen időszakában kiadott engedélyek számának duplája. Az idei évben a legnagyobb mértékű növekedését a Dél-Dunántúlon mérték, ahol a háromnegyed éves adat a tavalyi év több mint négyszerese.

Építési engedélyek és átadott lakások Magyarországon (2000-2016 I. félév) Forrás: Otthon Centrum

Az Otthon Centrum két hónappal ezelőtt végzett felméréséhez képest további 50 új projekt jelent meg a fővárosban, ez azonban a budapesti kerületek projektekből való részülését arányok tekintetben nem befolyásolta. A jelenleg fejlesztés alatt álló lakások száma a két hónappal ezelőtti állapothoz képest 25 százalékkal nőtt.

Összesen 320 projekt jelent meg eddig idén az online hirdetőfelületeken a főváros kerületeiben. A XXI. kerülettől eltekintve minden kerületben legalább egy projekt építése zajlik. A legtöbb a XIII. kerületben, összesen 64, de több tucat beruházás zajlik a XI. és XIV. kerületekben is. A legnagyobb projektek keretén belül több száz lakás épül. Jelenleg a legnagyobb beruházás a Budapart, a XI. kerületi Kopaszi Gáton. Szintén jelentős a méretét tekintve a Budai Boleró, a Sasad Liget, a Levendula Lakópark, a City Home, és az Elite Park. Az épülő projektekben a kínálati lakásárak széles határok között, 300.000 – 1.500.000 Ft/m² között mozognak. A legdrágább projektek az II. V. és XII. kerületben találhatóak, míg a legkedvezőbb áron a külső pesti kerületek beruházásai érhetőek el.

Vidéken az 50 ezer főnél népesebb városokban 163 legalább négy lakásos lakásépítési projekt jelent meg az online hirdetőfelületeken 2016. novemberéig. Az új építésű kínálat egy harmada két városban, Győrben és Debrecenben összpontosul. A megyei jogú városokban épülő lakások száma összesen 4.500, melynek fele köthető le. A legtöbb lakás, több mint ezer, Debrecenben épül. A két legnagyobb vidéki projekt a debreceni Füredi lakópark II. üteme és kecskeméti Erzsébet lakópark II. üteme 230-230 lakással.