Ingatlan befektetés: a mélyponton túl
Annak ellenére, hogy nem 2013 lesz a fellendülés éve az ingatlanbefektetési piacon, magasabb aktivitást tapasztalunk, mint az elmúlt években. Néhány befektető érdeklődik Magyarország iránt, kiváló minőségű és árazású közép-európai ingatlanokat keresve. Emellett egyre aktívabbak a pár millió eurót ingatlan befektetésekre szánó magánszemélyek és befektetők, akik erős bérlői mixszel rendelkező kiskereskedelmi ingatlan iránt érdeklődnek.
![](http://privatbankar.hu/data/cikk/26/5/10/dtz_bef.jpg)
Míg az eladói oldalon kevés változás figyelhető meg, az árelképzelések még mindig nincsenek összhangban, ami továbbra is visszafogja a piaci javulást, mivel a vevők még mindig kivárnak, vagy más országban keresnek terméket – mondta Lindwurm György, a DTZ vezető befektetési tanácsadója.
Várhatóan magasabb befektetési aktivitás fogja jellemezni a következő két évet, de egy erős stabilizációhoz szükséges egy kiszámítható gazdasági háttér mind európai, mind hazai szinten. Az európai befektetési piacok változatos képet mutatnak, a DTZ Fair Value Indexe a legjobb értéket mutatja; 2003 óta most érte el a legtöbb piac a vonzó befektetési célpont besorolást. A piaci javuláshoz hozzájárul az Európán kívülről érkező megnövekedett befektetési aktivitás is. A következő két év makrogazdasági előrejelzéseit és a tényt, hogy számos befektető finanszírozási nehézségekkel néz szembe, figyelembe véve kihívásokkal teli időszak elé néz az európai piac.
Irodapiac: világszinten a 17. Budapest
Az alacsony fejlesztési aktivitás továbbra is jellemzi a piacot, az év egyetlen bérbeadásra szánt irodaházát, az Atenor Váci Greens irodaház első épületét átadták a második negyedévben, emellett egy kisebb saját tulajdonú irodaház készült el. Jövőre 60 ezer négyzetméter irodaterület készül el a tervek szerint, ami nagymértékben elmarad a válság előtti erős fejlesztési aktivitástól. A fellendülést nem támogatja a magas üresedési ráta, ami a félév során egy százalékponttal ismét elérte a 20 százalékot, 3,16 millió négyzetméterből 630 ezer négyzetméter vár jelenleg bérlőre.
![](http://privatbankar.hu/data/cikk/26/5/10/dtz_iroda.jpg)
Annak ellenére, hogy magas a kihasználatlansági mutató az irodapiacon, egy 5 ezer négyzetméter feletti bérlőnek nincs sok választási lehetősége, ha költözni szeretne. Több mint 300 épületből csupán 30 irodaházban van ekkora üres terület, a legtöbb a Váci úton található, illetve Bel-Budán és a Külső Körúton van több opció.
A DTZ globális elemzése alapján iroda bérlés vagy vásárlás szempontjából Budapest a 17. legmegfizethetőbb világszinten, míg Európában a három legkedvezőbb közé tartozik. A bérleti díjak stabilizálódtak, viszont számos kedvezmény és ennek eredményeként alacsonyabb effektív bérleti díj érhető el mint néhány évvel ezelőtt.
Plázák terén sem fényes a helyzet
A félév egyetlen fejlesztése a budapesti Árkád második épülete, amely az első fázis felújításával Budapest egyik legnagyobb modern bevásárlóközpontjává válik. Emellett fejlesztések tekintetében továbbra is pang a piac, és nem várható javulás a következő két évben sem.
Előreláthatóan a következő kiskereskedelmi beruházások az új metró vonal állomásainál épülnek majd meg, itt tapasztalható minimális aktivitás a fejlesztők részéről. Emellett a CET-Bálna tulajdonosa 2013 őszére jelentette be a projekt megnyitását, amely 12 ezer négyzetméterrel fogja emelni a teljes modern ingatlan állományt.
![](http://privatbankar.hu/data/cikk/26/5/10/dtz_plaza.jpg)
Az ezer lakosra jutó kiskereskedelmi egységet tekintve a nagyvárosok között Győr vezet 770 négyzetméterrel, ezt követi a főváros 600 négyzetméterrel, és Debrecen 538-al. Az elkövetkező években csupán Budapesten várható elmozdulás, mivel a válság óta ez az egyetlen célpont a fejlesztők körében.
Kereslet szempontjából nagyon változó képet mutat a piac, a Váci utca és a top fővárosi bevásárlóközpontok jó bérlői összetétellel és bérbeadottsággal rendelkeznek. A kereslet javulását mutatja az a tendencia is, hogy egy-egy nagyobb bérlő kiköltözése után a terület feltölthető, és a legfelkapottabb ingatlanok iránt tapasztalható a legnagyobb kereslet az új piacra lépők körében is (GAP, Etinecelle, Desigual). Számos nemzetközi márka közép-kelet európai terjeszkedési célokkal figyeli Magyarországot, de stabil gazdasági és kiskereskedelmi forgalom hiányában kivárnak és/vagy máshol terjeszkednek - mondta Fülöp Anna, a DTZ kiskereskedelmi üzletágának vezetője.
Ipari-és logisztikai piac: tervasztalon ragadt projektek
Negatív mutatókkal kezdte az évet az ipari- és logisztikai ingatlanpiac, a félév során 3,4 százalékponttal emelkedett az üresedési ráta, jelentősen visszaesett a bérbeadási volumen és a fejlesztési aktivitás se mozdult pozitív irányba. 53 ezer négyzetmétert adtak bérbe 2013 első féléve során, 61 százalékkal kevesebbet, mint 2012 első fél évében.
A szerződéshosszabbításokat kizárva a bérbeadási volumen 41 ezer négyzetmétert tett ki, ami csupán 29 százalékkal maradt el 2012 azonos időszak nettó bérbeadásához viszonyítva. Alacsony volt a szerződéshosszabbítások aránya, a bérbeadás csupán 22 százalékért felelt, ami jelentős visszaesés az utóbbi időszakokban tapasztalt 50-60 százalékos részesedéshez viszonyítva. A legtöbb területre, a teljes bérbeadás 48 százalékára vállalatok a logisztikai szektorból írtak alá, amelyet a könnyűipari szegmens követ 19 százalékos piaci részesedéssel.
![](http://privatbankar.hu/data/cikk/26/5/10/dtz_ipar.jpg)
Az északi és nyugati régióban volt a legjelentősebb változás, mindkét alpiacon közel 6 százalékponttal nőtt az üresedési ráta, ezzel 30% körüli kihasználatlansági mutatót eredményezve. A délen továbbra is alacsonyabb az üres ipari ingatlan, itt csupán az állomány 14,8 százaléka áll kihasználatlanul.
Bérleti költségek tekintetében Budapest a versenyképes, a legköltséghatékonyabb piacok közé tartozik.
A stagnálás jelei továbbra is jellemzőek a piacra, és a kedvezőtlen mutatók, alacsony új kereslet sem segíti a piac fellendülését. Néhány nagyobb költözés és bővülés mozgatja a piacot jelenleg. Emellett számos projekt ragadt a tervasztalon egy nagyobb előbérleti szerződésre várva. Lendületet a piacnak jelentős új kereslet adhat, amihez egy stabilabb gazdasági háttérre és befektetői bizalomra lenne szükség – tette hozzá Joó Domonkos, a DTZ üzletágvezetője.