Ingatlan befektetés: a mélyponton túl

Annak ellenére, hogy nem 2013 lesz a fellendülés éve az ingatlanbefektetési piacon, magasabb aktivitást tapasztalunk, mint az elmúlt években.  Néhány befektető érdeklődik Magyarország iránt, kiváló minőségű és árazású közép-európai ingatlanokat keresve. Emellett egyre aktívabbak a pár millió eurót ingatlan befektetésekre szánó magánszemélyek és befektetők, akik erős bérlői mixszel rendelkező kiskereskedelmi ingatlan iránt érdeklődnek.

Míg az eladói oldalon kevés változás figyelhető meg, az árelképzelések még mindig nincsenek összhangban, ami továbbra is visszafogja a piaci javulást, mivel a vevők még mindig kivárnak, vagy más országban keresnek terméket – mondta Lindwurm György, a DTZ vezető befektetési tanácsadója.

Várhatóan magasabb befektetési aktivitás fogja jellemezni a következő két évet, de egy erős stabilizációhoz szükséges egy kiszámítható gazdasági háttér mind európai, mind hazai szinten. Az európai befektetési piacok változatos képet mutatnak, a DTZ Fair Value Indexe a legjobb értéket mutatja; 2003 óta most érte el a legtöbb piac a vonzó befektetési célpont besorolást. A piaci javuláshoz hozzájárul az Európán kívülről érkező megnövekedett befektetési aktivitás is. A következő két év makrogazdasági előrejelzéseit és a tényt, hogy számos befektető finanszírozási nehézségekkel néz szembe, figyelembe véve kihívásokkal teli időszak elé néz az európai piac.

Irodapiac: világszinten a 17. Budapest

Az alacsony fejlesztési aktivitás továbbra is jellemzi a piacot, az év egyetlen bérbeadásra szánt irodaházát, az Atenor Váci Greens irodaház első épületét átadták a második negyedévben, emellett egy kisebb saját tulajdonú irodaház készült el. Jövőre 60 ezer négyzetméter irodaterület készül el a tervek szerint, ami nagymértékben elmarad a válság előtti erős fejlesztési aktivitástól.  A fellendülést nem támogatja a magas üresedési ráta, ami a félév során egy százalékponttal ismét elérte a 20 százalékot, 3,16 millió négyzetméterből 630 ezer négyzetméter vár jelenleg bérlőre.

Annak ellenére, hogy magas a kihasználatlansági mutató az irodapiacon, egy 5 ezer négyzetméter feletti bérlőnek nincs sok választási lehetősége, ha költözni szeretne. Több mint 300 épületből csupán 30 irodaházban van ekkora üres terület, a legtöbb a Váci úton található, illetve Bel-Budán és a Külső Körúton van több opció.

A DTZ globális elemzése alapján iroda bérlés vagy vásárlás szempontjából Budapest a 17. legmegfizethetőbb világszinten, míg Európában a három legkedvezőbb közé tartozik. A bérleti díjak stabilizálódtak, viszont számos kedvezmény és ennek eredményeként alacsonyabb effektív bérleti díj érhető el mint néhány évvel ezelőtt.

Plázák terén sem fényes a helyzet

A félév egyetlen fejlesztése a budapesti Árkád második épülete, amely az első fázis felújításával Budapest egyik legnagyobb modern bevásárlóközpontjává válik. Emellett fejlesztések tekintetében továbbra is pang a piac, és nem várható javulás a következő két évben sem.

Előreláthatóan a következő kiskereskedelmi beruházások az új metró vonal állomásainál épülnek majd meg, itt tapasztalható minimális aktivitás a fejlesztők részéről. Emellett a CET-Bálna tulajdonosa 2013 őszére jelentette be a projekt megnyitását, amely 12 ezer négyzetméterrel fogja emelni a teljes modern ingatlan állományt.

Az ezer lakosra jutó kiskereskedelmi egységet tekintve a nagyvárosok között Győr vezet 770 négyzetméterrel, ezt követi a főváros 600 négyzetméterrel, és Debrecen 538-al. Az elkövetkező években csupán Budapesten várható elmozdulás, mivel a válság óta ez az egyetlen célpont a fejlesztők körében.

Kereslet szempontjából nagyon változó képet mutat a piac, a Váci utca és a top fővárosi bevásárlóközpontok jó bérlői összetétellel és bérbeadottsággal rendelkeznek. A kereslet javulását mutatja az a tendencia is, hogy egy-egy nagyobb bérlő kiköltözése után a terület feltölthető, és a legfelkapottabb ingatlanok iránt tapasztalható a legnagyobb kereslet az új piacra lépők körében is (GAP, Etinecelle, Desigual). Számos nemzetközi márka közép-kelet európai terjeszkedési célokkal figyeli Magyarországot, de stabil gazdasági és kiskereskedelmi forgalom hiányában kivárnak és/vagy máshol terjeszkednek - mondta Fülöp Anna, a DTZ kiskereskedelmi üzletágának vezetője.

Ipari-és logisztikai piac: tervasztalon ragadt projektek

Negatív mutatókkal kezdte az évet az ipari- és logisztikai ingatlanpiac, a félév során 3,4 százalékponttal emelkedett az üresedési ráta, jelentősen visszaesett a bérbeadási volumen és a fejlesztési aktivitás se mozdult pozitív irányba. 53 ezer négyzetmétert adtak bérbe 2013 első féléve során, 61 százalékkal kevesebbet, mint 2012 első fél évében.

A szerződéshosszabbításokat kizárva a bérbeadási volumen 41 ezer négyzetmétert tett ki, ami csupán 29 százalékkal maradt el 2012 azonos időszak nettó bérbeadásához viszonyítva. Alacsony volt a szerződéshosszabbítások aránya, a bérbeadás csupán 22 százalékért felelt, ami jelentős visszaesés az utóbbi időszakokban tapasztalt 50-60 százalékos részesedéshez viszonyítva. A legtöbb területre, a teljes bérbeadás 48 százalékára vállalatok a logisztikai szektorból írtak alá, amelyet a könnyűipari szegmens követ 19 százalékos piaci részesedéssel.

Az északi és nyugati régióban volt a legjelentősebb változás, mindkét alpiacon közel 6 százalékponttal nőtt az üresedési ráta, ezzel 30% körüli kihasználatlansági mutatót eredményezve. A délen továbbra is alacsonyabb az üres ipari ingatlan, itt csupán az állomány 14,8 százaléka áll kihasználatlanul.

Bérleti költségek tekintetében Budapest a versenyképes, a legköltséghatékonyabb piacok közé tartozik.

A stagnálás jelei továbbra is jellemzőek a piacra, és a kedvezőtlen mutatók, alacsony új kereslet sem segíti a piac fellendülését. Néhány nagyobb költözés és bővülés mozgatja a piacot jelenleg. Emellett számos projekt ragadt a tervasztalon egy nagyobb előbérleti szerződésre várva. Lendületet a piacnak jelentős új kereslet adhat, amihez egy stabilabb gazdasági háttérre és befektetői bizalomra lenne szükség – tette hozzá Joó Domonkos, a DTZ üzletágvezetője.