A befektetési célú lakásvásárláskor számításba vett kétféle hozam, a bérleti díj, illetve a lakásárak változásából származó profit egyaránt növekedett, a javulásban nagy szerepet játszott többek között a javuló kamatkörnyezet – derül ki az MBH Jelzálogbank legfrissebb ingatlanpiaci elemzéséből.
Bár az elmúlt évek gazdasági nehézségei az ingatlanpiacon is éreztették hatásukat, a lakásbérleti piacon 2024-ben is folytatódott az áremelkedés, a bérleti díjak szeptemberben 9,6 százalékkal voltak magasabbak országosan, mint 2023 azonos időszakában. Az ország különböző pontjai között azonban továbbra is jelentősek az eltérések a KSH lakbérindexe szerint: míg az Észak-Alföldön 16 százalékkal, addig a Dél-Alföldön csak hat százalékkal kellett többet fizetniük a bérlőknek, Budapesten pedig átlagosan 9,8 százalékkal nőttek a bérleti díjak. A lakásárak változásából eredő hozam meggyőzően alakult az elmúlt években, még a 2023 és a 2024 első negyedéve közötti, alacsonyabb kereslettel jellemezhető időszakban is hat százalékkal emelkedtek az árak az MBH Lakásárindex szerint.
Három év alatt 47, ötéves időtávon 77, tíz év alatt pedig több mint 300 százalékkal nőttek az árak, ami évesítve 14, 12, illetve 15 százalékos hozamot jelent.
Milyen hozamra számíthatnak a befektetők?
Az MBH Lakásárindex elemzői szerint a jelenlegi ingatlanárak és bérleti díjak mellett – ha a vásárlást 50 százalékban hitelből finanszírozzák, és az ingatlanárak évente három százalékkal emelkednek –, a sajáttőke-arányos nyereség Budapesten a használt lakások esetében 5,3-8,1 százalék között lehet, a vizsgált vidéki városokban, Győrben, Szegeden, Debrecenben, Miskolcon és Pécsen pedig 6,1-7,4 százalék között alakulhat.
„A fővárosban a vizsgált helyszínek közül a pesti belvárosban érhető el a legmagasabb nyereség, a 7. kerületben 8,1 százalékos a sajáttőke-arányos hozamszint, de nem sokkal marad el ettől például a 13. kerület sem, ahol nyolc százalék. Az új lakások esetében 2,9 és 6,3 százalék között alakult a sajáttőke-arányos nyereség a fővárosban. Ezek a hozamszintek jelentős, akár több mint három százalékpontos növekedést jelentettek 2023-hoz képest, amiben nagy szerepet játszott például a kedvezőbb kamatkörnyezet” – mondta Dr. Nagy Gyula, az MBH Jelzálogbank vezérigazgatója, hozzátéve, hogy a lakásárak következő évre várt emelkedésének szintje magasabb lehet az óvatos számítások során alkalmazott három százaléknál.
Fotó: Depositphotos
A rövid távú bérbeadás szigorítása
A bérleti díjak jövőbeli alakulását – és ezáltal a hozamokat is – egyelőre nem ismert mértékben befolyásolhatja a rövid távra kiadó ingatlanokhoz kapcsolódó szabályozás szigorítása. Az AirDNA adatai szerint Budapesten jelenleg valamivel több mint 11 ezer aktívan hirdetett szálláshely található az Airbnb-n és a Vrbo-n, ehhez pedig még hozzáadódnak a csak a booking.com-on vagy a szallas.hu-n elérhető ingatlanok. A bnbinfo.hu adatai azt mutatják, hogy a fővárosban 12 450 ezer hivatalos szálláshely működik. A valós szám ennél azonban magasabb is lehet, mivel sokan nem hivatalosan hirdetik ingatlanjaikat. A 2022-es népszámlálási adatok pedig arra világítanak rá, hogy Budapesten körülbelül 160 ezer lakás áll üresen, és 140 ezer olyan ingatlan van, amelyet a háztartások bérlés jogcímén használnak.
Mindez azt jelenti, hogy a rövid távra kiadó mintegy 12-15 ezres lakásszámmal számolva a bérelhető lakások hivatalos száma hozzávetőleg 10 százalékkal növekedhetne a fővárosban a rövid távú lakáskiadás teljes tiltása esetén.
A koronavírus-járvány időszakában tapasztalt keresletvisszaesést alapul véve a bank szakértői úgy vélik, hogy a bérleti díjakban akkor bekövetkezett csökkenést a mostani bérleti díjakra rávetítve 0,3-1,4 százalékkal csökkenne a sajáttőke-arányos hozam a használt lakások esetében. Amennyiben azonban a rövid távú kiadást csak részlegesen korlátozzák, ez a hatás mérsékeltebb lehet. Emellett, ha a lakásárak növekedése meghaladja az évi 3 százalékos becslést, a lakáspiac továbbra is vonzó hozamokat kínálhat a befektetők számára: az elmúlt 20 évre vonatkozó évesített hétszázalékos áremelkedéssel számolva 10 százalék felett alakulna az elérhető hozam mértéke.
„A 2024-es év fellendülést hozott a lakáspiacon, ezzel együtt a lakáshitelpiacon. Az új hitelkihelyezések összértéke az év első kilenc hónapjában meghaladta az 1000 milliárd forintot, amely közel két és félszeres növekedést jelent a tavalyi évhez képest. Jövőre a fellendülést ösztönözheti a tavasszal lejáró, inflációkövető állampapírok következtében meginduló tőkeáramlás, amelynek egy része várhatóan az ingatlanpiacra áramlik, valamint az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások lakáscélú felhasználásának lehetősége és az új hiteltermékek ” – mondta Soós Csaba, az MBH Bank lakossági üzletfejlesztési ügyvezető igazgatója.
Árkorlátozás jöhet. 
