Mennyit ér az ingatlanom? Kádár-kocka küzd a luxusnyaralóval a Tisza-tónál

Körbeér immár a kerékpárút a Tisza-tónál, javul az egyéb infrastruktúra és a nyári szezonban még mindig olcsóbban lehet eltölteni az időt, mint a Balatonnál vagy a Velencei-tónál. A különbség az ingatlanokra is igaz, bár az új építésű kínálatnál a beruházók már szinte fővárosi árakkal dolgoznak.

Mintegy 600 lakóingatlan keresi gazdáját most áprilisban a Tisza-tónál, ennek túlnyomó többsége családi ház, csak tizede társasházi lakás, viszont vannak felső kategóriás új lakások, amelyeket már-már budapesti áron „vesztegetnek”. Vannak különleges part menti otthonok is, amelyeket nem nagyon lehet összehasonlítani a tó körüli települések belső részein kínáltakkal.

A Covid megtépázta ezt az alpiacot is, de a kereslet már 2022-ben visszatért, még annak ellenére is, hogy az árak folyamatosan felfelé mentek. Tavaly az első negyedév végén viszont jött az első megbicsaklás, néhány tóhoz közeli faluban 3-10 százalékos csökkenést tapasztaltak a közvetítők, miközben a kínálat fokozatosan növekedett. Egyre többen akartak megszabadulni Kádár-kockáiktól vagy az arrafelé sem ritka 140-170 négyzetméteres házaiktól.

A hitelpiac éppen akkor kezdett befagyni a harmadával, az őszre pedig felével kisebb lett országosan. Akkoriban nem sokan akartak nyaralót venni a tónál. Ősszel viszont a kormány végre meghozta a döntést a CSOK ügyében, ez kicsit erősebb karácsonyi forgalmat eredményezett a keleti országrészben, így a Tisza-tónál is. Sokkal nagyobb lehet azonban idén a forgalom, mert egy-két ottani falura érvényes a Falusi CSOK, várható, hogy lesznek olyan fiatalok, akik belevágnak és felújítanak régi parasztházat vagy Kádár-kockát. Megjelenhetnek a nyaralóra vadászók is.

Nézzük, mire számíthatnak családi házak esetében!

Tiszafüreden tavaly 308 ezer forintos átlagos négyzetméterárat mért az Otthon Centrum. A megelőző öt évben 176 ezerről 285 ezer forintig menetelt a mutató. Idén eddig enyhe árnövekedés lehetett, a pontos adatokat csak az év második felében közlik. Új építésű házak is megjelentek a kínálatban, főleg egy készházakkal jelenlévő cég jóvoltából, ezeknél mintegy 700 ezer forintos az átlagos négyzetméterár, ennyiért már hőszivattyú is jár. Használt házakból is van legalább 110, itt akár 30 százalékkal kisebb is lehet az ár.

Abádszalókon az öbölhöz közel érnek többet az ingatlanok. 30-40 éve épült, nem túl nagy, 70-80 négyzetméteres, tornácos házat már 14-16 millió forintért is vehetünk. Itt biztos igénybe vehetjük a Falusi CSOK-ot, mert csak mintegy 3800-an lakják, így teljesül az a feltétel, hogy 5000 főnél kisebb legyen az adott település lakossága. Ugyanezen a településen megjelentek az első úgynevezett úszóházak, ezek új építésű, felső kategóriás berendezésű otthonok, többet bérbe is lehet venni napi 50-70 ezer forintért. Általános a kínálatban, hogy a régebbi házak 1000-1200 négyzetméteres telken állnak, némelyiknél még gazdálkodásra is bőven van terület.

Értékbefolyásoló tényezők a Tisza-tónál

• tóparti lokáció
• felújított vagy felújítandó ház/lakás
• méret
• telek mérete
• főút közelsége
• nyaralónegyed vagy belváros Tiszafüreden
• Falusi CSOK igényelhető-e vagy sem.

Népszerű még Poroszló és Kisköre is, előbbin szintén megjelentek a készházak, viszont mindkettőre jellemző, hogy rengeteg a Kádár-kocka. Ezek állapota rendkívül vegyes, a felújítottak aránya legfeljebb 20 százalék, úgyhogy aki akar, lecsaphat ilyenre is.

Dráguló téglalakások

A téglalakások ára is folyamatosan kúszott felfelé az elmúlt években. Az Otthon Centrum szerint Tiszafüreden 365 ezer forintos átlagos négyzetméterár alakult ki 2023-ban, a Központi Statisztikai Hivatal előző öt évre vonatkozó adatai szerint 2020-ban ugrottak meg a város árai ebben a kategóriában, öt éve csupán 99 ezer forintos átlagár volt.

Tiszafüreden kisebb társasház is szép számmal van, újak is akadnak, itt 850 ezertől egészen egymillió forintig is elmehet a négyzetméterár. Az Albatrosz kikötőnél lesz az első igazán nagynak mondható (legalábbis helyi léptékkel) 29 lakásos projekt, aminek az értékesítését már megkezdték, ott túllépte az egymillió forintot a négyzetméterár.

Abádszalókon kisebb számban épületek társasházi lakások, mint Tiszafüreden és az ár is 15-20 százalékkal alacsonyabb. Ám mivel Abádszalók kevésbé városias, sokakat pont ez vonz, így a kereslet folyamatosan növekszik a lakások iránt, amelyeket többen nyaralásra használnak, vagy ha éppen nem kell nekik egy adott üdülési időszakban, akkor kiadják. Mindkét településen vannak panziók, ezek tulajdonosai nem csupán a vízi turizmus híveire, hanem a tiszafüredi gyógyvízre is építik üzletüket.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja