Mennyit ér az ingatlanom? A Velencei-tónál lassan beérik az árak a pesti agglomeráció átlagát

A Velencei-tó körüli 10-12 településen nem egyenletes sem a kínálat, sem a kereslet. Időben a déli part mentén kezdődött el a volt nyaralók felszámolása vagy átalakítása állandó lakhellyé. Az északi kanyarban és magán az északi oldalon csak 6-8 évvel ezelőtt bontakozott ki nagyobb beköltözési hullám. Az északi Bence-hegyen luxus házakat emeltek, ezek között nem nagyon van eladó. Sukorón az üdülő övezetnek hívott domboldalon cserélt gazdát néhány ház az elmúlt 1-2 évben, de most ott sem nagyon van kínálat, legfeljebb távolabb a falutól, feljebb a Velencei hegység felé.

A Velencei-tónál tavaly – a gyenge évkezdés után – tavasszal indult be a piac, több lett az érdeklődő és nagyot nőtt a kínálat is. A hirdetésekben szereplő árak kisebb mértékben csökkentek, viszont azokból esetenként akár 10-20 százalékot is lehetett alkudni, és ez a lehetőség máig kitart az OTP Ingatlanpont szerint. 

A külföldieket illetően a Velencei-tónál is hasonlóak a tapasztalatok, mint a Balatonnál. Ha esetleg felbukkannak a piacon, akkor is inkább az eladók között találhatók. Például azok a németek, akik korábban itt vásároltak, most a nyugdíjas koruk közelébe érve inkább megválnak a helyi ingatlanjuktól. A gyerekeik, ha itt örökölnek, ugyancsak eladnak.

A keresleti oldalon nem hozott változást az új esztendő, a potenciális vevők továbbra is jellemzően a családjuk lakhatására keresnek legfeljebb 60-80 milliós, jó állapotú ingatlanokat. Korábban viszonylag sokan vásároltak telket a térségben a majdani építésre készülve, de egyelőre kevés az eladó új ingatlan, és azokra sincs nagy érdeklődés. A közvetítők ügyfelei között megjelentek olyan befektetők is, például korábbi apartman üzemeltetők, akik most szabadulni akarnak az ingatlanjaiktól. Ám ezekre – az igen magasra szabott áruk miatt – egyelőre ugyancsak nincs kereslet.

Most április közepén mások mellett a Nadap felé vezető úton felhúzott új építésű, amolyan lakóparki házak lakásai között is válogathatunk, ha éppen ezt néztük ki magunknak. Az északi oldalon a Sukoró üdülőfalunak hívott nagyobb domboldalon azt láttuk, hogy eltűntek az eladó táblák a régebbi, nagyobb méretű nyaralókról, mert azokat állandó lakásnak vették meg az elmúlt egy évben. A területet még a múlt század nyolcvanas éveinek elején mérte ki az önkormányzat, a vevők téglaházakat építettek, sokan ikerházként, de a mára öreggé vált tulajdonosok hozzátartozói nem tartanak igényt rá és eladják.

A déli parton Gárdonyban vannak kisebb társasházi beruházások, de ott is inkább a családi házak felújítása jellemző. A klasszikus aprónyaralós rész kezd összehúzódni, telekegyesítéssel elfogadható méretű ingatlanok keletkeznek, ahol már nem ritka a Balatonra emlékeztető luxus sem. Ennek megfelelőek a négyzetméterárak is, akár egymillió forint is lehet.

A tó körüli kereskedelmi infrastruktúra felértékelt nagyon sok olyan ingatlant is, amelyek egyébként saját műszaki állapotuk alapján nem érdemelték volna ki ezt. A déli oldal és az északi kanyar jól ellátott szupermarketekkel és más típusú üzletekkel, szolgáltatásokkal, az északi oldal és a nyugati vég sokkal kevésbé. Pákozd térségében kisebb ipari park is létesült, szerencsére inkább az M7-es autópályához, semmint a faluhoz közel, így az ottani családi házak és ikerházak érdekei nem sérültek.

Értékbefolyásoló tényezők a Velencei-tónál:
(nem teljes lista)

• a tótól való távolság
• az M7-es autópályától való távolság
• a belső főútvonalaktól való távolság
• a vasútállomásoktól (Velence, Kápolnásnyék) való távolság
• panoráma az északi dombvidéken
• általános állapot
• ófalu vagy lakóparki negyed
• négy évszakban használható vagy sem
• öt-hat éven belül volt-e teljes felújítás
• kert mérete
• tájolás

A turisztikai forgalom lassan növekszik, de bárhogyan is hullámzik a forgalom, alapvető szempont az is, hogy az eladni vagy megvenni kívánt családi ház közvetlen környékén van-e forgalmas panzió vagy hotel. Ha van, akkor a kora nyártól késő őszig tartó időszakban – főleg az egyre több autó és busz miatt nagy a környezetszennyezés és a zaj is.

Az OTP Ingatlanpont megerősítette azt a saját információnkat, hogy az északi partra, például Sukoró környékére, ahol nincs tömegközlekedés, jellemzően jómódú vállalkozók költöznek be. A déli oldalon, ahol a vasút fut, inkább a középosztály talál otthonra és ennek megfelelően alakul a kereslet is. Errefelé leginkább lakások, kisebb telkek, apróbb kertkapcsolatos otthonok iránt érdeklődnek. A vasúti megálló közelsége itt árfelhajtó tényező.

Természetesen a tó körül is volt kisebb árcsökkenés, de főleg a 80-100 millió fölötti ingatlanokat érintette, míg a 30-80 milliós kategóriában jellemzőbb a stagnálás, kivéve közülük a korszerűtleneket, amelyek kevésbé tartották az árukat. A vágyak és a realitások összeigazítása még nem ért véget, a helyi tapasztalatok szerint most is előfordulnak 20-30 százalékos alkuk a piacon.

Aki eladni szeretne, annak nem árt tudni, hogy a tavalyihoz képest kedvezőbb hitelfeltétételek miatt  megint jöhetnek a hitelt is igénylő vevőjelöltek. A készpénzesek ugyanakkor továbbra is nyeregben vannak, gyakorlatilag könnyen lenyomják az árakat, mert közben a kínálat növekvőben van, s ezt kihasználják. Általánosítani természetesen itt sem lehet, nagyon sok függ attól, hogy mekkora teher az üzemeltetés, vagyis költött-e a tulajdonos ez energetikai korszerűsítésre vagy sem.
 
Az északi parton nem gyakori a befektetés, a jellemzően 100 millió forint körüli ingatlanokat saját részre veszik a leendő tulajdonosok. Sukorón egy üres telek most áprilisban is 30-35 millió forintba kerül, társasház nincs, csak régebbi parasztház vagy kockaház, ami erős felújítást igényel. Ezeknél 500-700 ezer forintos a jellemző négyzetméterár.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja