Mennyit ér az ingatlanom? Az Audi miatt is már egymilliós négyzetméterárak vannak Győrben 

Győrt – a mérete miatt is – már jó ideje kedvelik a lakóparki beruházók. Az Audi letelepedése, majd bővülése, később a nagy beszállítók megjelenése után több hullámban indultak társasházilakás-építések. Győr vonzereje közben tovább nőtt a befektetők körében, megtelt az ipari park, a bővítéshez 10 milliárd forintot kapott a város a kormánytól idén februárban. Tavaly a második negyedévben ebben a városban kezdték meg a legtöbb új építkezést a megyei jogú városok közül, akkor 6 különböző projektben összesen 200 lakás készült. Most mintegy 120-ra csökkent a nyilvánosan meghirdetett új építésű kínálat, ennek negyede azonnal költözhető.

Továbbra is Nádorváros a legnépszerűbb városrész, egyúttal a legdrágább is, tavaly ősz elejére a négyzetméterár elérte az egymillió forintot, ez pár tízezer forinttal nőtt azóta. Mindössze néhány tízezer forinttal marad le tőle Marcalváros és a Sziget nevű körzet, míg a belvárostól távolabb lévő Szabadhegy ennél 200-250 ezer forinttal olcsóbb. 

Minden típusú és állapotú ingatlant beszámítva jelenleg mintegy 1400 lakásból válogathatunk, ennek döntő többsége (1220) téglalakás és csak 174 panel. Utóbbi csoportban kétszer ennyi eladó volt tavaly októberben, amikor legutóbb vizsgáltuk a piacot. A vevők többsége vélhetően a mintegy 120 új és a közel 400 újszerű vagy felújított otthont keresi. Ezekre szinte már nem kell költeni.

Persze, lehetnek olyanok, akik a mintegy 130 közepes vagy felújítandó állapotú ingatlant részesítik előnyben, ilyenből van szép számmal a belvárosban és a külső kerületekben is. A belvárosiak értékét azonban erősen csökkenti, hogy alig van felszíni parkolási lehetőség, a mélygarázsok drágák. 

Ugyancsak erősen befolyásolja azok értékét, hogy sok a helyi védettségű, netán műemléki vagy műemlék jellegű épület, amelyeknél rengeteg a beépítési-felújítási korlátozás, s ha sikerül is betartani ezeket, a kivitelezés az átlagnál többe kerülhet a kényszerűen alkalmazott egyedi műszaki megoldások miatt. A teljes városi kínálat ötöde 1950 előtt épült, harmada viszont 2011-ben vagy utána.

A használt téglalakások átlagos négyzetméterára az Otthon Centrum szerint 660-670 ezer forint, a panellakások esetében 570 ezer forint. Utóbbinál a Marcalvárosnak hívott területen egy átlagos méretű (50 négyzetméter) lakás 670-680 ezer forintos a jellemző kínálati négyzetméterár.

A legdrágább győri utcák 2022-ben
(átlagár, ezer forint/négyzetméter)

• Víztükör utca               1070
• Mécs László utca          987
• Zsigmond király utca    946
• Amadé László utca       945
• Vidra utca                     939

Forrás: KSH Ingatlanadattár

A győri ingatlanpiaci fejleményeket nem lehet függetleníteni a közvetlen környéktől és a tágabb, vármegyei folyamatoktól és értékektől. Ilyen például a lakosságszám alakulása. Egyrészt a keleti országrészből még mindig vannak odatelepülők, akik részben a bérleti piacon vannak jelen. Másrészt a magas győri árak miatt egyre népszerűbbek a 15-30 kilométeres sugarú körben lévő falvak, ahol akár 20-30 százalékkal is olcsóbban lehet házat vagy lakás venni.

Országosan tavaly a vármegyei Mezőörsön nőtt a legnagyobb mértékben az állandó lakosok száma. A több mint 1200 lelkes községben 30 százalékkal többen éltek 2024 elején 2023 januárjához képest, és az eladó lakások is ugyanennyivel drágultak egy év alatt. Az átlagos négyzetméterárak öt év alatt kilencszeresükre nőttek 460 ezer forintra az ingatlan.com adatai alapján.

A lakosságszám változása alapján – ötéves távlatban – a szintén ebben a vármegyében lévő Rajkán emelkedett a legnagyobb mértékben a lakosok száma, 96 százalékkal, 6953 főre. Ezzel párhuzamosan az ottani eladó lakások és házak átlagos négyzetméterárai 145 százalékkal, 815 ezer forintra híztak. Rajkán túlnyomórészt szlovákiai állampolgárok vásároltak lakóingatlant.

Értékbefolyásoló szempontok Győrben

• belváros vagy külső kerület
• műemlékvédelmi ház vagy nem védett épület
• ipari üzemektől való távolság
• folyópart 
• szolgáltatások közelsége
• garázs vagy gépkocsibeálló
• társasház esetében a felújítás és annak kiterjedtsége
• családi háznál a telek/kert mérete
• panel esetében a panelprogramos részvétel

Lakástulajdonosoknak és befektetőknek is fontos, hogy Győrben nagyot ugrottak a havi bérleti díjak: 2022 őszének derekán még 140-145 ezer forint körül volt az átlagos érték, egy évvel később 160 ezer forintnál tartott, most áprilisban már 170 ezer forintnál. Az új lakóparki bérlemények bérbeadói általában 180-190 ezer forintot kérnek, de egyes belvárosi utcákban található, felújított ingatlanokért is legalább ugyanennyit kell fizetni, ami megdobja a városi átlagot.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja