6p

Elmossa az árrésstopot a recesszió?
Mekkora sebeket ejt rajtunk Donald Trump vámháborúja?

Online Klasszis Klub élőben Jaksity Györggyel!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a neves közgazdászt!

2025. április 22. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Egyértelműen árfelhajtó hatású, hogy a nyugat-magyarországi nagyvárosban számos autóipari és technológiai cég telepedett meg, élén az Audival. Bár a lakásépítés üteme ott is lassult az elmúlt másfél-két évben, ez vélhetően átmeneti, ugyanis a városba és környékére folyamatosan érkező új munkaerő fenntartja a keresletet és az új lakástámogatási feltételek miatt kicsit növekedhet a belső lakásmobilitás. Nagy kérdés, hogy további külső körzetekben is megjelennek-e lakóparkok és hogy a belvárosban folytatódik-e a nagyon régi épületek lakáscélú felújítása.

Győrt – a mérete miatt is – már jó ideje kedvelik a lakóparki beruházók. Az Audi letelepedése, majd bővülése, később a nagy beszállítók megjelenése után több hullámban indultak társasházilakás-építések. Győr vonzereje közben tovább nőtt a befektetők körében, megtelt az ipari park, a bővítéshez 10 milliárd forintot kapott a város a kormánytól idén februárban. Tavaly a második negyedévben ebben a városban kezdték meg a legtöbb új építkezést a megyei jogú városok közül, akkor 6 különböző projektben összesen 200 lakás készült. Most mintegy 120-ra csökkent a nyilvánosan meghirdetett új építésű kínálat, ennek negyede azonnal költözhető.

Aranyat ér egy felújított polgári lakás a győri belvárosi sétálóutcákban
Aranyat ér egy felújított polgári lakás a győri belvárosi sétálóutcákban
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Továbbra is Nádorváros a legnépszerűbb városrész, egyúttal a legdrágább is, tavaly ősz elejére a négyzetméterár elérte az egymillió forintot, ez pár tízezer forinttal nőtt azóta. Mindössze néhány tízezer forinttal marad le tőle Marcalváros és a Sziget nevű körzet, míg a belvárostól távolabb lévő Szabadhegy ennél 200-250 ezer forinttal olcsóbb. 

Minden típusú és állapotú ingatlant beszámítva jelenleg mintegy 1400 lakásból válogathatunk, ennek döntő többsége (1220) téglalakás és csak 174 panel. Utóbbi csoportban kétszer ennyi eladó volt tavaly októberben, amikor legutóbb vizsgáltuk a piacot. A vevők többsége vélhetően a mintegy 120 új és a közel 400 újszerű vagy felújított otthont keresi. Ezekre szinte már nem kell költeni.

Persze, lehetnek olyanok, akik a mintegy 130 közepes vagy felújítandó állapotú ingatlant részesítik előnyben, ilyenből van szép számmal a belvárosban és a külső kerületekben is. A belvárosiak értékét azonban erősen csökkenti, hogy alig van felszíni parkolási lehetőség, a mélygarázsok drágák. 

Ugyancsak erősen befolyásolja azok értékét, hogy sok a helyi védettségű, netán műemléki vagy műemlék jellegű épület, amelyeknél rengeteg a beépítési-felújítási korlátozás, s ha sikerül is betartani ezeket, a kivitelezés az átlagnál többe kerülhet a kényszerűen alkalmazott egyedi műszaki megoldások miatt. A teljes városi kínálat ötöde 1950 előtt épült, harmada viszont 2011-ben vagy utána.

A használt téglalakások átlagos négyzetméterára az Otthon Centrum szerint 660-670 ezer forint, a panellakások esetében 570 ezer forint. Utóbbinál a Marcalvárosnak hívott területen egy átlagos méretű (50 négyzetméter) lakás 670-680 ezer forintos a jellemző kínálati négyzetméterár.

A legdrágább győri utcák 2022-ben
(átlagár, ezer forint/négyzetméter)

  • Víztükör utca               1070
  • Mécs László utca          987
  • Zsigmond király utca    946
  • Amadé László utca       945
  • Vidra utca                     939

Forrás: KSH Ingatlanadattár

A győri ingatlanpiaci fejleményeket nem lehet függetleníteni a közvetlen környéktől és a tágabb, vármegyei folyamatoktól és értékektől. Ilyen például a lakosságszám alakulása. Egyrészt a keleti országrészből még mindig vannak odatelepülők, akik részben a bérleti piacon vannak jelen. Másrészt a magas győri árak miatt egyre népszerűbbek a 15-30 kilométeres sugarú körben lévő falvak, ahol akár 20-30 százalékkal is olcsóbban lehet házat vagy lakás venni.

Országosan tavaly a vármegyei Mezőörsön nőtt a legnagyobb mértékben az állandó lakosok száma. A több mint 1200 lelkes községben 30 százalékkal többen éltek 2024 elején 2023 januárjához képest, és az eladó lakások is ugyanennyivel drágultak egy év alatt. Az átlagos négyzetméterárak öt év alatt kilencszeresükre nőttek 460 ezer forintra az ingatlan.com adatai alapján.

A lakosságszám változása alapján – ötéves távlatban – a szintén ebben a vármegyében lévő Rajkán emelkedett a legnagyobb mértékben a lakosok száma, 96 százalékkal, 6953 főre. Ezzel párhuzamosan az ottani eladó lakások és házak átlagos négyzetméterárai 145 százalékkal, 815 ezer forintra híztak. Rajkán túlnyomórészt szlovákiai állampolgárok vásároltak lakóingatlant.

Értékbefolyásoló szempontok Győrben

  • belváros vagy külső kerület
  • műemlékvédelmi ház vagy nem védett épület
  • ipari üzemektől való távolság
  • folyópart 
  • szolgáltatások közelsége
  • garázs vagy gépkocsibeálló
  • társasház esetében a felújítás és annak kiterjedtsége
  • családi háznál a telek/kert mérete
  • panel esetében a panelprogramos részvétel

Lakástulajdonosoknak és befektetőknek is fontos, hogy Győrben nagyot ugrottak a havi bérleti díjak: 2022 őszének derekán még 140-145 ezer forint körül volt az átlagos érték, egy évvel később 160 ezer forintnál tartott, most áprilisban már 170 ezer forintnál. Az új lakóparki bérlemények bérbeadói általában 180-190 ezer forintot kérnek, de egyes belvárosi utcákban található, felújított ingatlanokért is legalább ugyanennyit kell fizetni, ami megdobja a városi átlagot.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Ingatlaneladás vagy vásárlás? Itt biztosan megtalálod, amit keresel
PR | 2025. április 14. 10:36
Ha ingatlant adnál el vagy keresel, érdemes a legjobbakra bízni magad. Az Otthontérkép Csoport immár több mint két évtizede van jelen a magyar ingatlanpiacon, és ma már az egyik legnagyobb, legismertebb hirdetési portfóliót tudhatja magáénak.
Ingatlan Kellene egy tökéletes raktár? Így lehet megtalálni
Natív tartalom | 2025. április 7. 20:23
A Covid idején az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése óriási keresletet teremtett a raktárak iránt. Bár a pandémia alatt tapasztalt raktárhiány enyhült, még mindig kihívást jelent frekventált helyen vagy speciális igényekkel rendelkező raktárt találni. Ha hatékony és gyors megoldásra vágysz, van egy egyszerű módja annak, hogy azonnal személyre szabott ajánlatokat kapj!
Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG