6p

Egyértelműen árfelhajtó hatású, hogy a nyugat-magyarországi nagyvárosban számos autóipari és technológiai cég telepedett meg, élén az Audival. Bár a lakásépítés üteme ott is lassult az elmúlt másfél-két évben, ez vélhetően átmeneti, ugyanis a városba és környékére folyamatosan érkező új munkaerő fenntartja a keresletet és az új lakástámogatási feltételek miatt kicsit növekedhet a belső lakásmobilitás. Nagy kérdés, hogy további külső körzetekben is megjelennek-e lakóparkok és hogy a belvárosban folytatódik-e a nagyon régi épületek lakáscélú felújítása.

Győrt – a mérete miatt is – már jó ideje kedvelik a lakóparki beruházók. Az Audi letelepedése, majd bővülése, később a nagy beszállítók megjelenése után több hullámban indultak társasházilakás-építések. Győr vonzereje közben tovább nőtt a befektetők körében, megtelt az ipari park, a bővítéshez 10 milliárd forintot kapott a város a kormánytól idén februárban. Tavaly a második negyedévben ebben a városban kezdték meg a legtöbb új építkezést a megyei jogú városok közül, akkor 6 különböző projektben összesen 200 lakás készült. Most mintegy 120-ra csökkent a nyilvánosan meghirdetett új építésű kínálat, ennek negyede azonnal költözhető.

Aranyat ér egy felújított polgári lakás a győri belvárosi sétálóutcákban
Aranyat ér egy felújított polgári lakás a győri belvárosi sétálóutcákban
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Továbbra is Nádorváros a legnépszerűbb városrész, egyúttal a legdrágább is, tavaly ősz elejére a négyzetméterár elérte az egymillió forintot, ez pár tízezer forinttal nőtt azóta. Mindössze néhány tízezer forinttal marad le tőle Marcalváros és a Sziget nevű körzet, míg a belvárostól távolabb lévő Szabadhegy ennél 200-250 ezer forinttal olcsóbb. 

Minden típusú és állapotú ingatlant beszámítva jelenleg mintegy 1400 lakásból válogathatunk, ennek döntő többsége (1220) téglalakás és csak 174 panel. Utóbbi csoportban kétszer ennyi eladó volt tavaly októberben, amikor legutóbb vizsgáltuk a piacot. A vevők többsége vélhetően a mintegy 120 új és a közel 400 újszerű vagy felújított otthont keresi. Ezekre szinte már nem kell költeni.

Persze, lehetnek olyanok, akik a mintegy 130 közepes vagy felújítandó állapotú ingatlant részesítik előnyben, ilyenből van szép számmal a belvárosban és a külső kerületekben is. A belvárosiak értékét azonban erősen csökkenti, hogy alig van felszíni parkolási lehetőség, a mélygarázsok drágák. 

Ugyancsak erősen befolyásolja azok értékét, hogy sok a helyi védettségű, netán műemléki vagy műemlék jellegű épület, amelyeknél rengeteg a beépítési-felújítási korlátozás, s ha sikerül is betartani ezeket, a kivitelezés az átlagnál többe kerülhet a kényszerűen alkalmazott egyedi műszaki megoldások miatt. A teljes városi kínálat ötöde 1950 előtt épült, harmada viszont 2011-ben vagy utána.

A használt téglalakások átlagos négyzetméterára az Otthon Centrum szerint 660-670 ezer forint, a panellakások esetében 570 ezer forint. Utóbbinál a Marcalvárosnak hívott területen egy átlagos méretű (50 négyzetméter) lakás 670-680 ezer forintos a jellemző kínálati négyzetméterár.

A legdrágább győri utcák 2022-ben
(átlagár, ezer forint/négyzetméter)

  • Víztükör utca               1070
  • Mécs László utca          987
  • Zsigmond király utca    946
  • Amadé László utca       945
  • Vidra utca                     939

Forrás: KSH Ingatlanadattár

A győri ingatlanpiaci fejleményeket nem lehet függetleníteni a közvetlen környéktől és a tágabb, vármegyei folyamatoktól és értékektől. Ilyen például a lakosságszám alakulása. Egyrészt a keleti országrészből még mindig vannak odatelepülők, akik részben a bérleti piacon vannak jelen. Másrészt a magas győri árak miatt egyre népszerűbbek a 15-30 kilométeres sugarú körben lévő falvak, ahol akár 20-30 százalékkal is olcsóbban lehet házat vagy lakás venni.

Országosan tavaly a vármegyei Mezőörsön nőtt a legnagyobb mértékben az állandó lakosok száma. A több mint 1200 lelkes községben 30 százalékkal többen éltek 2024 elején 2023 januárjához képest, és az eladó lakások is ugyanennyivel drágultak egy év alatt. Az átlagos négyzetméterárak öt év alatt kilencszeresükre nőttek 460 ezer forintra az ingatlan.com adatai alapján.

A lakosságszám változása alapján – ötéves távlatban – a szintén ebben a vármegyében lévő Rajkán emelkedett a legnagyobb mértékben a lakosok száma, 96 százalékkal, 6953 főre. Ezzel párhuzamosan az ottani eladó lakások és házak átlagos négyzetméterárai 145 százalékkal, 815 ezer forintra híztak. Rajkán túlnyomórészt szlovákiai állampolgárok vásároltak lakóingatlant.

Értékbefolyásoló szempontok Győrben

  • belváros vagy külső kerület
  • műemlékvédelmi ház vagy nem védett épület
  • ipari üzemektől való távolság
  • folyópart 
  • szolgáltatások közelsége
  • garázs vagy gépkocsibeálló
  • társasház esetében a felújítás és annak kiterjedtsége
  • családi háznál a telek/kert mérete
  • panel esetében a panelprogramos részvétel

Lakástulajdonosoknak és befektetőknek is fontos, hogy Győrben nagyot ugrottak a havi bérleti díjak: 2022 őszének derekán még 140-145 ezer forint körül volt az átlagos érték, egy évvel később 160 ezer forintnál tartott, most áprilisban már 170 ezer forintnál. Az új lakóparki bérlemények bérbeadói általában 180-190 ezer forintot kérnek, de egyes belvárosi utcákban található, felújított ingatlanokért is legalább ugyanennyit kell fizetni, ami megdobja a városi átlagot.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Pestszentlőrinc és Pestszentimre is egyre csak drágul
Mester Nándor | 2024. május 22. 18:47
Pestszentlőrinc és Pestszentimre egykor két önálló település volt, ma mindkettő a XVIII. kerület része. Célponttá váltak az elmúlt két évtizedben, amikor felgyorsult a belső fővárosi kerületekből a kiáramlás. A lakáspiacon is versengtek a szomszédos agglomerációs városokkal (Gyál, Vecsés), s a jelek szerint egy rövidebb visszaesés után megint nyerésre állnak – derül ki sorozatunk újabb részéből.
Ingatlan Nyaralót venne? Segíthet a választásban, ha ezt elolvassa
Privátbankár.hu | 2024. május 19. 16:22
A nyaralóövezetek tavaly parkolópályára kerültek az ingatlanpiacon, idén viszont már élénkülés jeleit mutatják - áll az ingatlan.com friss elemzésében. Kiderül belőle, hogy a Balaton, a Velencei-tó és a Tisza-tó partján hogyan alakult a kereslet-kínálat és mennyibe kerülnek az eladásra szánt lakóingatlanok a part menti településeken. 
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Célpont lett Vecsés, Gyál, Ecser, Üllő és Ócsa is
Mester Nándor | 2024. május 15. 19:29
Idén az agglomeráció még megfizethető települései kifejezetten jó beszállási pontot kínálnak azoknak, akik önálló családi házat keresnek. A drága északi, déli és nyugati körzetekhez képest a délkeleti városokban, községekben lehet és érdemes is nézelődni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Amerikában kiváló biznisz lett az idősotthon
Mester Nándor | 2024. május 11. 17:31
Az átlagéletkor növekedésével a fejlett világban „kitermelődnek” az újfajta, erre alapozó üzleti lehetőségek. Az egyik ilyen az idősotthon, mint ingatlan típus, ami manapság befektetésnek sem rossz. Amerikában biztos nem, ahol már több évtizedes múltra tekint vissza. Az ingatlanfejlesztők is kiemelten figyelnek a demográfiai folyamatokra és ennek alapján döntik el, hogy az ország melyik alpiacán vágnak bele ilyen ingatlanok felépítését célzó beruházásba.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A NER és a mini-Dubaj mindent felforgatnak Zuglóban
Mester Nándor | 2024. május 8. 18:42
A kormány és a NER úthengerként halad Zuglóban. Már parlamenti jóváhagyás is van a mini-Dubajra és ütemesen zajlik a Bosnyák téri óriásberuházás, amit a NER egyik oszlopos tagja, a Bayer Construct végez. Mindkettő jelentős hatással van az egész ingatlanpiacra, benne a lakásokéra is.
Ingatlan Most beelőzhetjük a befektetőket a lakáspiacon
Privátbankár.hu | 2024. május 7. 15:01
Egyelőre nem szállják meg a terepet, de egy-másfél év múlva már más lehet a helyzet. Főleg azért, mert az állampapírok által kínált előnyök folyamatosan fogynak.
Ingatlan Hihetetlen: ismét emelkednek a fővárosban az ingatlanárak
Privátbankár.hu | 2024. május 7. 14:46
Némi lassulás és kismértékű csökkenés után újfent emelkedő árspirál jellemezi a fővárosi ingatlanpiacot, a legmarkánsabban a családi házak négyzetméterára nőtt, ismertette az Otthon Centrum elemzési vezetője az első negyedéves adatokat.
Ingatlan Tömeges áruházbezárások éve az idei - az Egyesült Államokban
Privátbankár.hu | 2024. május 5. 14:39
A tengerentúlon nagyon megszenvedik az online előretörését.
Ingatlan Ki fog újépítésű lakást venni ilyen hitelkamatok mellett?
Privátbankár.hu | 2024. május 4. 10:19
Az idei első negyedévben 23 százalékkal kevesebb új lakás épült, mint egy évvel ezelőtt. Közben 2023-ban jelentősen csökkent a kereslet az új lakások iránt is, aminek eredményeként a kínálat felduzzadt - több új lakásból válogathatnak most a vevők, ez pedig az áremelkedést is jelentősen lelassította. A lakosság és a fejlesztők számára is a kamatkörnyezet jelenti a legnagyobb kihívást.
Ingatlan Nem hisszük el, mennyibe kerül egy balatoni újépítésű lakás
Privátbankár.hu | 2024. május 2. 15:32
Változatlanul Siófok az új építésű lakást vásárlók kedvence a Balaton-parton, amit az áremelkedés sem tört meg. Az Otthon Centrum mérése szerint a tóparton háromszoros az árkülönbség a legolcsóbb és legdrágább települések újépítésű projektjei között. A rekorder egy fővároshoz közeli község, 3,2 millió forintos négyzetméterárral.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG