Nem tudjuk, mik az ingatlanos tervei a nyugdíjkorhatárhoz közelítő miniszterelnöknek. Ám az biztos, hogy ha valamilyen oknál fogva rövid távon megválna a 2002-ben vásárolt családi házától, akkor szép summa ütné a markát. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) Ingatlanadattára, továbbá a tavalyi, még nem végleges, ugyancsak a hivataltól származó adatok szerint legalább hatszor annyit ér ma a vagyonbevallása szerint felerészben birtokolt, 1544 négyzetméteres telken található, ma már 233 négyzetméteres ingatlana, mint 22 évvel ezelőtt. 

A legalább hatszoros ár úgy jött ki, hogy alapul vettük a Cinege úton 2002-ben történt tranzakciók négyzetméterenkénti átlagárát, ami 344 ezer forint volt, tehát ha a 183 négyzetméteres összes hasznos lakóterülettel számolunk, akkor a vételár 63 millió forint környékén lehetett. Akkoriban a közeli Béla király úton csak 300 ezer forint volt az átlagár. A használt lakások mai kínálati árai 1,2 és 2,5 millió forint között mozognak a közvetlen környezetben, valamint az egy kilométeres körzetben. 1,7 millió forintos átlagárat figyelembe véve a megnövelt hasznos alapterületű ingatlan értéke alulról súrolja a 400 millió forintot (396 millió forint). 

Komfortnövelés is hízlalhatta az értéket

Hozzátesszük, hogy a kormányfő házának értékét tovább növelhette, ha az eltelt 22 évben volt jelentős korszerűsítés, például megújult a gépészet vagy vastagabb (10-15 centiméteres) szigetelést tettek a házra, netán kicserélték a cserepeket vagy a nyílászárókat, esetleg ezeket mind. Vélhetően nem csupán tisztasági festést végeztek az eltelt évek alatt, hanem akár belső átalakítások is történhettek, amik nagyobb tereket vagy több szobát eredményeztek, tovább emelve a komfortot. A friss vagyonnyilatkozatában nincs utalás arra, hogy lenne valamilyen teher az ingatlanon, például jelzálog, ez tehát szintén jót tesz a ház "versenyképességének."

Viszonyításul ideírjuk, hogy a vásárlás évében a fővárosi használt lakások négyzetméterenkénti átlagára 170 ezer forint volt (szemben a 14-es széken ülő politikus utcájában mért 344 ezer forinttal) Tavalyi adataink még nincsenek a KSH-tól, azt később adják ki, viszont a tranzakciókra rálátó nagy hálózatok szerint az átlagár csak pár tízezer forinttal marad el 900 ezer forinttól, vagyis a budapesti ütem nagyjából megegyezik azzal, amit a Cinege úton lezajlott tranzakcióknál rögzítettek.

Egyébként megjegyezzük, hogy a Cinege úton nem túl gyakran fordultak meg vevők az elmúlt két évtizedben. Mármint hivatalosan. Piacon kívüli tranzakciók lehettek, a tulajdonosok másutt is előszeretettel kerülik az ingatlanközvetítőket, ebben nem sok változás történt. Nem tudni például, hogy Szabó Bálint szegedi önkormányzati képviselő milyen csatornán keresztül vásárolt társasházi lakást 2023-ban éppen ebben az utcában, magáról a szándékról a 24.hu írt.

Győzelem napi bevásárlás

A miniszterelnök a vagyonbevallása szerint 2002. május 9-én, tehát a Győzelem napján vásárolta a budai családi házat (pedig akkor még nem is mondhatta magát Putyin barátjának - a szerk.). Kezdetben úgy jelölte, hogy a 82+101 négyzetméteres lakásnak, valamint a telek 811/1000-ed részének a fele az övé. A 2012-es vagyonbevalláson már úgy szerepeltette, hogy 233 négyzetméteres a felépítmény, ami alatt egy 21 négyzetméteres pince is van, utóbbi nem számít bele a hasznos alapterületbe. Vélhetően bővítés történt, ahogy nőttek a legkisebb gyerekek. Ugyanabban az évben kicsit csökkentett a telek tulajdoni hányadán is, 791/1000-ed részének a fele maradt az övé. A 12 évvel ezelőtti bevallása óta nem módosított ezeken az arányokon.

Ebben az utcában 2002-ben mindössze öt adásvétel történt, az egyik lehetett a miniszterelnöké és feleségéé. Egy évvel később már 11 adásvételt jegyeztek fel, érdekes, hogy jóval lejjebb volt az átlagos négyzetméterár (279 ezer forint), viszont 2004-ben elkezdett egészségesebb irányt venni minden, értsd, erős ingatlanpiaci fellendülés jött, a három tranzakció átlagára már 408 ezer forintra nőtt. (Bár az is lehet, hogy egyszerűen csak kevésbé régi ingatlanok cseréltek gazdát). Három évvel később négy új tulajdonos jött az utcába és csak 354 ezer forint lett az átlagár, ez már a megtorpanás előjele volt. Aztán sokáig semmi, egészen 2023-ig, az említett szegedi politikus megjelenéséig.

Értékbefolyásoló tényezők a Svábhegyen és Kútvölgyben

• jelentős biztonsági erőkkel védett utcák és környék
• a társasházi lakások zöme kis lakásszámú tömbben van
• kiváló panoráma
• általában nagyobb, sokszor belátásmentes kert
• önálló garázs, akár több beállóhellyel
• a belvároshoz képest egészségesebb levegő
• újszerű vagy felújított épület
• felújított lakás esetén a felújítás jellege
• az övezet szélén buszközlekedés
• exkluzív szolgáltatások közelsége

Megvizsgáltuk tehát, hogy miként alakult a Svábhegyen és a Kútvölgyben az elmúlt néhány évben az elérhető lakóingatlanok ára, hogy támpontot szerezhessünk a kormányfői ingatlan értékének minél pontosabb megbecsüléséhez. Azt láttuk, hogy a Cinege útba torkolló, annál kicsit hosszabb Csipke utcában nagyobb volt az élet a múlt évtized második felében. Ott sem jegyeztek fel semmit az évezred fordulója utáni évtizedben, de 2016-2019 között kilenc adásvétel is volt, az átlagár 2019-ben már 863 ezer forint volt négyzetméterenként. 

Felrobbantak az árak a közelben is

A közeli, hosszan kanyargó Béla király úton (itt van a köztársasági elnök rezidenciája) öt éve még 680 ezer forint körül volt a négyzetméterenkénti átlagár, 2022-ben ez felment 1,1 millió forintra. Most márciusban három darab, egyenként többszintes lakást is vehetünk 1,6-1,8 millió forint közötti négyzetméteráron. Az egyiknek 85 négyzetméteres terasza is van. Négy éve 8, tavalyelőtt 10 adásvétel történt.

Figyelemre méltó a György Aladár utca aktivitása, ott vannak 20-30 éve épült kis- és közepes méretű társasházak is, nem feltétlenül nagyon nagy lakásokkal. A csúcsnak számító 2015-ös évben nem kevesebb mint 22 ingatlan cserélt gazdát ott 441 ezer forintos négyzetméterenkénti átlagáron, de az azt követő pár évben az árak felrobbanásával fordított arányban csökkent az adásvételek száma, 2019-ben csak 6 lakásnak lett új gazdája, akkor már 950 ezer forint volt az átlagár. A KSH 2022-es adatai szerint ugyanennyi szerződést kötöttek, az átlagár 1,3 millió forint volt.

Egy adott ingatlan értékét pozitív vagy negatív irányba is befolyásolhatja, hogy milyen lakás-és kereskedelmiingatlan-beruházások zajlanak/zajlottak a közvetlen környéken. Utóbbiról a Cinege út és közvetlen környéke esetében nem beszélhetünk, távolabb vannak az üzletközpontok és kisebb boltok is csak elvétve találhatók arrafelé. Annál több viszont a felsőkategóriás, nem túl sok lakást tartalmazó, új vagy újszerű társasház, vagy igazi luxust felvonultató önálló családi ház. A négyzetméterár nem ritkán eléri a négymillió forintot. A Költő utcában találtunk olyan társasházat is, ahol a teremgarázsban kötelezően megvásárolandó gépkocsibeállóért 30 millió forintot kell fizetni, a 136 négyzetméteres lakásért pedig négyzetméterenként 4,1 millió forintot, igaz, ebben már benne van a 44 négyzetméteres erkély is.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja