8p

Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.

Nem tudjuk, mik az ingatlanos tervei a nyugdíjkorhatárhoz közelítő miniszterelnöknek. Ám az biztos, hogy ha valamilyen oknál fogva rövid távon megválna a 2002-ben vásárolt családi házától, akkor szép summa ütné a markát. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) Ingatlanadattára, továbbá a tavalyi, még nem végleges, ugyancsak a hivataltól származó adatok szerint legalább hatszor annyit ér ma a vagyonbevallása szerint felerészben birtokolt, 1544 négyzetméteres telken található, ma már 233 négyzetméteres ingatlana, mint 22 évvel ezelőtt. 

A miniszterelnök lakhelyének közvetlen környéke is felértékelődött, több kisebb lakásberuházás is történt ott az elmúlt évtizedben.
A miniszterelnök lakhelyének közvetlen környéke is felértékelődött, több kisebb lakásberuházás is történt ott az elmúlt évtizedben.
Fotó: Fotó: Google

A legalább hatszoros ár úgy jött ki, hogy alapul vettük a Cinege úton 2002-ben történt tranzakciók négyzetméterenkénti átlagárát, ami 344 ezer forint volt, tehát ha a 183 négyzetméteres összes hasznos lakóterülettel számolunk, akkor a vételár 63 millió forint környékén lehetett. Akkoriban a közeli Béla király úton csak 300 ezer forint volt az átlagár. A használt lakások mai kínálati árai 1,2 és 2,5 millió forint között mozognak a közvetlen környezetben, valamint az egy kilométeres körzetben. 1,7 millió forintos átlagárat figyelembe véve a megnövelt hasznos alapterületű ingatlan értéke alulról súrolja a 400 millió forintot (396 millió forint). 

Komfortnövelés is hízlalhatta az értéket

Hozzátesszük, hogy a kormányfő házának értékét tovább növelhette, ha az eltelt 22 évben volt jelentős korszerűsítés, például megújult a gépészet vagy vastagabb (10-15 centiméteres) szigetelést tettek a házra, netán kicserélték a cserepeket vagy a nyílászárókat, esetleg ezeket mind. Vélhetően nem csupán tisztasági festést végeztek az eltelt évek alatt, hanem akár belső átalakítások is történhettek, amik nagyobb tereket vagy több szobát eredményeztek, tovább emelve a komfortot. A friss vagyonnyilatkozatában nincs utalás arra, hogy lenne valamilyen teher az ingatlanon, például jelzálog, ez tehát szintén jót tesz a ház "versenyképességének."

Viszonyításul ideírjuk, hogy a vásárlás évében a fővárosi használt lakások négyzetméterenkénti átlagára 170 ezer forint volt (szemben a 14-es széken ülő politikus utcájában mért 344 ezer forinttal) Tavalyi adataink még nincsenek a KSH-tól, azt később adják ki, viszont a tranzakciókra rálátó nagy hálózatok szerint az átlagár csak pár tízezer forinttal marad el 900 ezer forinttól, vagyis a budapesti ütem nagyjából megegyezik azzal, amit a Cinege úton lezajlott tranzakcióknál rögzítettek.

Egyébként megjegyezzük, hogy a Cinege úton nem túl gyakran fordultak meg vevők az elmúlt két évtizedben. Mármint hivatalosan. Piacon kívüli tranzakciók lehettek, a tulajdonosok másutt is előszeretettel kerülik az ingatlanközvetítőket, ebben nem sok változás történt. Nem tudni például, hogy Szabó Bálint szegedi önkormányzati képviselő milyen csatornán keresztül vásárolt társasházi lakást 2023-ban éppen ebben az utcában, magáról a szándékról a 24.hu írt.

Győzelem napi bevásárlás

A miniszterelnök a vagyonbevallása szerint 2002. május 9-én, tehát a Győzelem napján vásárolta a budai családi házat (pedig akkor még nem is mondhatta magát Putyin barátjának - a szerk.). Kezdetben úgy jelölte, hogy a 82+101 négyzetméteres lakásnak, valamint a telek 811/1000-ed részének a fele az övé. A 2012-es vagyonbevalláson már úgy szerepeltette, hogy 233 négyzetméteres a felépítmény, ami alatt egy 21 négyzetméteres pince is van, utóbbi nem számít bele a hasznos alapterületbe. Vélhetően bővítés történt, ahogy nőttek a legkisebb gyerekek. Ugyanabban az évben kicsit csökkentett a telek tulajdoni hányadán is, 791/1000-ed részének a fele maradt az övé. A 12 évvel ezelőtti bevallása óta nem módosított ezeken az arányokon.

Ebben az utcában 2002-ben mindössze öt adásvétel történt, az egyik lehetett a miniszterelnöké és feleségéé. Egy évvel később már 11 adásvételt jegyeztek fel, érdekes, hogy jóval lejjebb volt az átlagos négyzetméterár (279 ezer forint), viszont 2004-ben elkezdett egészségesebb irányt venni minden, értsd, erős ingatlanpiaci fellendülés jött, a három tranzakció átlagára már 408 ezer forintra nőtt. (Bár az is lehet, hogy egyszerűen csak kevésbé régi ingatlanok cseréltek gazdát). Három évvel később négy új tulajdonos jött az utcába és csak 354 ezer forint lett az átlagár, ez már a megtorpanás előjele volt. Aztán sokáig semmi, egészen 2023-ig, az említett szegedi politikus megjelenéséig.

Értékbefolyásoló tényezők a Svábhegyen és Kútvölgyben

  • jelentős biztonsági erőkkel védett utcák és környék
  • a társasházi lakások zöme kis lakásszámú tömbben van
  • kiváló panoráma
  • általában nagyobb, sokszor belátásmentes kert
  • önálló garázs, akár több beállóhellyel
  • a belvároshoz képest egészségesebb levegő
  • újszerű vagy felújított épület
  • felújított lakás esetén a felújítás jellege
  • az övezet szélén buszközlekedés
  • exkluzív szolgáltatások közelsége

Megvizsgáltuk tehát, hogy miként alakult a Svábhegyen és a Kútvölgyben az elmúlt néhány évben az elérhető lakóingatlanok ára, hogy támpontot szerezhessünk a kormányfői ingatlan értékének minél pontosabb megbecsüléséhez. Azt láttuk, hogy a Cinege útba torkolló, annál kicsit hosszabb Csipke utcában nagyobb volt az élet a múlt évtized második felében. Ott sem jegyeztek fel semmit az évezred fordulója utáni évtizedben, de 2016-2019 között kilenc adásvétel is volt, az átlagár 2019-ben már 863 ezer forint volt négyzetméterenként. 

Felrobbantak az árak a közelben is

A közeli, hosszan kanyargó Béla király úton (itt van a köztársasági elnök rezidenciája) öt éve még 680 ezer forint körül volt a négyzetméterenkénti átlagár, 2022-ben ez felment 1,1 millió forintra. Most márciusban három darab, egyenként többszintes lakást is vehetünk 1,6-1,8 millió forint közötti négyzetméteráron. Az egyiknek 85 négyzetméteres terasza is van. Négy éve 8, tavalyelőtt 10 adásvétel történt.

Figyelemre méltó a György Aladár utca aktivitása, ott vannak 20-30 éve épült kis- és közepes méretű társasházak is, nem feltétlenül nagyon nagy lakásokkal. A csúcsnak számító 2015-ös évben nem kevesebb mint 22 ingatlan cserélt gazdát ott 441 ezer forintos négyzetméterenkénti átlagáron, de az azt követő pár évben az árak felrobbanásával fordított arányban csökkent az adásvételek száma, 2019-ben csak 6 lakásnak lett új gazdája, akkor már 950 ezer forint volt az átlagár. A KSH 2022-es adatai szerint ugyanennyi szerződést kötöttek, az átlagár 1,3 millió forint volt.

Egy adott ingatlan értékét pozitív vagy negatív irányba is befolyásolhatja, hogy milyen lakás-és kereskedelmiingatlan-beruházások zajlanak/zajlottak a közvetlen környéken. Utóbbiról a Cinege út és közvetlen környéke esetében nem beszélhetünk, távolabb vannak az üzletközpontok és kisebb boltok is csak elvétve találhatók arrafelé. Annál több viszont a felsőkategóriás, nem túl sok lakást tartalmazó, új vagy újszerű társasház, vagy igazi luxust felvonultató önálló családi ház. A négyzetméterár nem ritkán eléri a négymillió forintot. A Költő utcában találtunk olyan társasházat is, ahol a teremgarázsban kötelezően megvásárolandó gépkocsibeállóért 30 millió forintot kell fizetni, a 136 négyzetméteres lakásért pedig négyzetméterenként 4,1 millió forintot, igaz, ebben már benne van a 44 négyzetméteres erkély is.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Nagy biznisz a magánkollégium és a közösségi társasház, de nem nálunk
Privátbankár.hu | 2024. április 13. 13:55
Más régiós országokban érdemesebb kiadásra lakóingatlant építeni, mint Magyarországon. Leginkább az adózás miatt.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A Velencei-tónál lassan beérik az árak a pesti agglomeráció átlagát
Mester Nándor | 2024. április 10. 19:10
Lapunk az elmúlt években többször is írt arról, hogy a főváros agglomerációja gyakorlatilag elért a Velencei-tóig. Azzal a különbséggel, hogy sokáig a Budapestet ölelő településgyűrű árai jóval magasabbak voltak. Mára ez a különbség erősen csökkent, főleg azért, mert annyira megugrott a kereslet a Balaton kis testvére körül, hogy az fölvitte az árakat, bár a használt lakások-házak ára még mindig nem érte el a budapesti agglomeráció legdrágább részein tapassztalható szintet. 
Ingatlan Nagy dobás a budapesti irodapiacon
Privátbankár.hu | 2024. április 10. 14:01
Szinte egy teljes épületet kibérelt a Wizz Air a pesti Dunaparton.
Ingatlan Digitális? Nem, figitális - új fogalom született
Privátbankár.hu | 2024. április 8. 18:11
Mutatjuk, mit is jelent.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Az Audi miatt is már egymilliós négyzetméterárak vannak Győrben 
Mester Nándor | 2024. április 3. 18:31
Egyértelműen árfelhajtó hatású, hogy a nyugat-magyarországi nagyvárosban számos autóipari és technológiai cég telepedett meg, élén az Audival. Bár a lakásépítés üteme ott is lassult az elmúlt másfél-két évben, ez vélhetően átmeneti, ugyanis a városba és környékére folyamatosan érkező új munkaerő fenntartja a keresletet és az új lakástámogatási feltételek miatt kicsit növekedhet a belső lakásmobilitás. Nagy kérdés, hogy további külső körzetekben is megjelennek-e lakóparkok és hogy a belvárosban folytatódik-e a nagyon régi épületek lakáscélú felújítása.
Ingatlan Úgy fest, a kormány ráerőlteti a budapestiekre a betonprojektet
Privátbankár.hu | 2024. március 29. 08:59
A parlament elé kerül a budapesti „mini vagy más néven maxi Dubaj” építése, amely a város egyik rozsdaövezetének helyén egy betonkomplexumot képzel el. A főváros vezetősége próbál ellenállni.
Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG