5p

Az illúziók vége – a racionalitás kezdete –
úgy tűnik el az ESG, hogy velünk marad?

Klasszis Fenntarthatóság 2025 konferencia

2025. november 4., Budapest

Jelentkezzen most!

Eddig sem voltak olcsók és a jövőben tovább drágulhatnak az új építésű lakások Buda nagy presztízsű körzeteiben. Nem térünk ki a XI. kerületre, az önálló fejezet, inkább az I., a II. és a XII. kerület új építésű kínálatát és az értékeket nézzük át. Jelenleg ötmillió forintot alulról súroló négyzetméterárral is találkozunk - derül ki sorozatunk mostani részéből. 

A fővárosi kerületek népszerűségi rangsorában a Hegyvidék a nyolcadik, az I. kerület a tizenkettedik. Mögöttük van a XII. kerület. Egyik helyezés sem meglepő, a népszerűséget ugyanis forintban mérik, márpedig a II. kerülettel kibővített csoport nagyon drága.

A nagy medence és az ősfás kert is felviszi a budai elitkörzetekben kínált lakások és házak árát. Fotó: Pixabay
A nagy medence és az ősfás kert is felviszi a budai elitkörzetekben kínált lakások és házak árát. Fotó: Pixabay

Éves viszonylatban bőven tíz százalék alá esett az új építésű lakások árnövekménye, de nincs stagnálás. Az elitnek mondott budai kerületekben biztosan nem látunk ilyet. A fővárosi átlagár 1,5-1,6 millió forint/négyzetméter, a II. és a XII. kerületben 2,8-2,9 millió forint jellemző, nem sokkal marad el ettől az I. kerület a maga 2,42 milliós négyzetméterárával. Az Otthon Centrum (OC) idén ősszel enyhe csökkenést mért, de más hálózatok inkább stagnálást vagy nagyon kicsi emelkedést rögzítettek.
 
Az OC szeptemberi felmérése szerint Budapesten 345 újlakás-beruházás van folyamatban, ezekben 27,3 ezer otthon épül, ami nagyságrendileg megfelel az előző negyedév számainak: a projektek és lakások száma 2,2 százalékkal nőtt az előző negyedévhez viszonyítva. Az általunk vizsgált három budai kerületben a kisebb lakásszámok dominálnak egy-egy beruházásban. 

Az is megfigyelhető, hogy egy-egy projekten belül nincsenek akkora túlsúlyban a kisebb méretű lakások, mint akárcsak a XI. vagy a III. kerületben - hogy Budán maradjunk. Több olyan beruházás is van, amelyeknél a luxuslakásokhoz medencék is járnak.

Értékbefolyásoló szempontok Budán

  • Dunától való távolság
  • dombvidéki vagy sík terület
  • az M7-es autópálya kivezető szakaszától való távolság
  • van-e átmenő forgalom az utcában
  • egyetlen nagy épületben vagy valódi lakóparkban van-e
  • épületen belüli elhelyezkedés, tájolás
  • van-e tényleges pihenő kert az épület előtt vagy az épületek között
  • van-e garázs vagy felszíni gépkocsibeálló
  • tartozik-e a lakáshoz tároló
  • panoráma
  • közös költség
  • energetikai mutatók

A Duna House úgy látja, hogy az igazán modern, valódi luxust képviselő, új házakból és a népszerű penthouse lakásokból a II. és a XII. kerületben a kereslethez képest kifejezetten szűk kínálattal találkozhatunk. Ez a tény természetesen továbbra is magasan tartja ezeknek az ingatlanoknak az árát. 

A legnagyobb ingatlanhirdetési portálon november legvégén alig több mint 90 új építésű lakást kínálnak a beruházók, jellemzően 2-2,5 millió forintos négyzetméteráron, de a Szabadság hegyen vagy a Rózsadombon 3,9 millió forintos, a Hárshegyi úton 4,9 millió forintos árral is találkozunk, ugyanakkor a Svábhegy alján már-már baráti, 1,5-1,6 millió forintos négyzetméterárba is belefuthatunk.

Meredeken drágultak a lakóingatlanok az elmúlt években a 2. kerületben is. Forrás: KSH/Ingatlanadattár
Meredeken drágultak a lakóingatlanok az elmúlt években a 2. kerületben is. Forrás: KSH/Ingatlanadattár

Nem mindenki akar újat venni, sokan nézegetik az 5 éven belül épült, korszerű technológiákkal, napelemmel, hőszivattyúval ellátott, használt ingatlanokat, valamint a régebbi, kevésbé energiatakarékos műszaki felszereltségű otthonokat is, amelyek kiváló elhelyezkedésük és tekintélyes méretük miatt tartoznak az exkluzív ingatlanok közé. A prémiumot kereső vásárlók igényszintje és elvárásai egyre magasabbak, amit a piac érezhetően egyre kevésbé tud lekövetni.

Továbbra is kiemelten fontos, már önmagában magas presztízsértéket képvisel a lokáció, alapelvárás a korszerű, hőszivattyús gépészet. Előnyben részesítik a vásárlók a házon belüliekkel szemben a szabad téren található medencével rendelkező otthonokat, és természetesen elengedhetetlen a gyönyörű panoráma. 

Az ingatlanokkal szemben támasztott vevői igények növekedése miatt zömében a modern, új építésű okosotthonok a legkelendőbbek, de a tavalyi évvel ellentétben az energetika és a fenntarthatóság már nem fő szempont, így szívesen veszik a régebben épült, de korszerűsíthető luxusházakat és lakásokat is – fűzte hozzá a DH.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Normalizálódik a lakáspiac a nyári eufória után
Privátbankár.hu | 2025. október 16. 11:29
Látványosan visszaesett a keresleti hullám.
Ingatlan Terézváros és Barcelona példáját követheti az egész Európai Unió
Vámosi Ágoston | 2025. október 15. 19:01
Nagyon nagy összeggel indulhat az Európai Unió első, megfizethető lakhatást célzó programja. A magyaroknak különösen nagy szüksége lenne erre, hiszen itt emelkedtek a legnagyobb mértékben a lakásárak és a lakásépítési költségek az elmúlt 15 évben. Ursula von der Leyen az első lakhatási fókuszú uniós csúcstalálkozót szervezi, az uniós lakhatási bizottság pedig leszámolhat az Airbnb-vel.
Ingatlan Otthon Startosok figyelem: újabb változások érkeztek
Privátbankár.hu | 2025. október 11. 15:10
Panyi Miklós három új bejelentéssel érkezett.
Ingatlan Államtitkár az Otthon Startról: vannak árturbulenciák, de ezek ki fognak egyenlítődni – Klasszis Podcast
Imre Lőrinc – Izsó Márton | 2025. október 11. 10:20
Szeptemberben elindult az Otthon Start program, ami máris alaposan felbolygatta a lakáspiacot. Vannak olyan lokációk, ahol az árak is emelkedtek, de hosszabb távon, ha a kínálat is felzárkózik a kereslet mellé, a jelenlegi folyamatok kisimulhatnak – erről beszélt Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára a Klasszis Podcast legújabb epizódjában. Az Otthon Start Programiroda vezetője hozzátette: Budapesten számítanak a legtöbb ingatlanfejlesztésre, 30-50 ezer újlakás hiányzik most a fővárosi palettából.
Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
Ingatlan Felsővezetők, vállalkozók repülnek rá az Otthon Startra
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 19. 06:33
Megmozgatja a társadalmat a kormány kedvezményes hitelprogramjra, de nem éppen a pályakezdő fiatalok terveznek leginkább az Otthon Starttal a GKI friss kutatása szerint.
Ingatlan Nem áll az alku: erre is rányomja a bélyeget az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 18. 15:44
Szűkülhet az alku mértéke a következő hónapokban.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG