Mennyit ér az ingatlanom? Ötmillió forintos négyzetméterárú lakások Budán

A fővárosi kerületek népszerűségi rangsorában a Hegyvidék a nyolcadik, az I. kerület a tizenkettedik. Mögöttük van a XII. kerület. Egyik helyezés sem meglepő, a népszerűséget ugyanis forintban mérik, márpedig a II. kerülettel kibővített csoport nagyon drága.

Éves viszonylatban bőven tíz százalék alá esett az új építésű lakások árnövekménye, de nincs stagnálás. Az elitnek mondott budai kerületekben biztosan nem látunk ilyet. A fővárosi átlagár 1,5-1,6 millió forint/négyzetméter, a II. és a XII. kerületben 2,8-2,9 millió forint jellemző, nem sokkal marad el ettől az I. kerület a maga 2,42 milliós négyzetméterárával. Az Otthon Centrum (OC) idén ősszel enyhe csökkenést mért, de más hálózatok inkább stagnálást vagy nagyon kicsi emelkedést rögzítettek.
 
Az OC szeptemberi felmérése szerint Budapesten 345 újlakás-beruházás van folyamatban, ezekben 27,3 ezer otthon épül, ami nagyságrendileg megfelel az előző negyedév számainak: a projektek és lakások száma 2,2 százalékkal nőtt az előző negyedévhez viszonyítva. Az általunk vizsgált három budai kerületben a kisebb lakásszámok dominálnak egy-egy beruházásban. 

Az is megfigyelhető, hogy egy-egy projekten belül nincsenek akkora túlsúlyban a kisebb méretű lakások, mint akárcsak a XI. vagy a III. kerületben - hogy Budán maradjunk. Több olyan beruházás is van, amelyeknél a luxuslakásokhoz medencék is járnak.

Értékbefolyásoló szempontok Budán

• Dunától való távolság
• dombvidéki vagy sík terület
• az M7-es autópálya kivezető szakaszától való távolság
• van-e átmenő forgalom az utcában
• egyetlen nagy épületben vagy valódi lakóparkban van-e
• épületen belüli elhelyezkedés, tájolás
• van-e tényleges pihenő kert az épület előtt vagy az épületek között
• van-e garázs vagy felszíni gépkocsibeálló
• tartozik-e a lakáshoz tároló
• panoráma
• közös költség
• energetikai mutatók

A Duna House úgy látja, hogy az igazán modern, valódi luxust képviselő, új házakból és a népszerű penthouse lakásokból a II. és a XII. kerületben a kereslethez képest kifejezetten szűk kínálattal találkozhatunk. Ez a tény természetesen továbbra is magasan tartja ezeknek az ingatlanoknak az árát. 

A legnagyobb ingatlanhirdetési portálon november legvégén alig több mint 90 új építésű lakást kínálnak a beruházók, jellemzően 2-2,5 millió forintos négyzetméteráron, de a Szabadság hegyen vagy a Rózsadombon 3,9 millió forintos, a Hárshegyi úton 4,9 millió forintos árral is találkozunk, ugyanakkor a Svábhegy alján már-már baráti, 1,5-1,6 millió forintos négyzetméterárba is belefuthatunk.

Nem mindenki akar újat venni, sokan nézegetik az 5 éven belül épült, korszerű technológiákkal, napelemmel, hőszivattyúval ellátott, használt ingatlanokat, valamint a régebbi, kevésbé energiatakarékos műszaki felszereltségű otthonokat is, amelyek kiváló elhelyezkedésük és tekintélyes méretük miatt tartoznak az exkluzív ingatlanok közé. A prémiumot kereső vásárlók igényszintje és elvárásai egyre magasabbak, amit a piac érezhetően egyre kevésbé tud lekövetni.

Továbbra is kiemelten fontos, már önmagában magas presztízsértéket képvisel a lokáció, alapelvárás a korszerű, hőszivattyús gépészet. Előnyben részesítik a vásárlók a házon belüliekkel szemben a szabad téren található medencével rendelkező otthonokat, és természetesen elengedhetetlen a gyönyörű panoráma. 

Az ingatlanokkal szemben támasztott vevői igények növekedése miatt zömében a modern, új építésű okosotthonok a legkelendőbbek, de a tavalyi évvel ellentétben az energetika és a fenntarthatóság már nem fő szempont, így szívesen veszik a régebben épült, de korszerűsíthető luxusházakat és lakásokat is – fűzte hozzá a DH.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.