Mennyit ér az ingatlanom? Budai panelt venni és eladni is érdemes

Kezdjük azzal, hogy panel és panel között is nagy különbségek lehetnek, és nem csupán az elhelyezkedésben, hanem az állapotban is, sőt, az sem mindegy, hogy az adott tömb átesett-e a panelprogramos felújításon. Magától értetődő, hogy egy-egy városon belül is nagy különbségek lehetnek az egyes lakótelepek komfortjában és presztízsében, amit a kialakult árak is tükröznek, így ezek közül a népesebbeket külön-külön is érdemes vizsgálni. 

Az OTP Ingatlanpont is megtette ezt a közelmúltban, mi most ebből a budai lakótelepekre vonatkozó részből idézünk. Az átlagos négyzetméterárat tekintve 1,026 millió forinttal vezet a Lágymányosi/Fehérvéri úti, majd jön a Rómain lévő Pók utcai (953 ezer forint), őket követi a Gazdagréti (878 ezer forint), kicsit lemaradva a Kelenföldi (873 ezer forint). A Duna House (DH) hasonló adatot közölt a gazdagréti panelekről, ám szerinte azoknak az árszintje volt a legmagasabb, ott azt mérte, hogy 3 százalékos mérséklődés után 870 ezer forint feletti átlagos négyzetméteráron juthattak lakáshoz a vásárlók tavaly. A DH szerint a Fehérvári úton 7 százalékkal csökkentek az árak, így közel 840 ezer forintot költöttek házgyári lakásra ezen a területen a vevők. Az eltérések abból adódhatnak, hogy a két lánc csak a saját körükben lezajlott tranzakciókat vette alapul.

Összehasonlításul nézzük a legolcsóbbakat. Ezek mind a főváros délkeleti negyedében találhatók: a XX. kerületben a Pesterzsébet-városközponti lakótelep (611 ezer forint), a XVIII. kerületben a Havanna lakótelep (619 ezer forint) és a XXI. kerületben az Erdősor utcai lakótelep (626 ezer forint). Itt mindkét cég nagyjából ilyen értékeket mért.

Szinte állandóan felmerül a kérdés, hogy mi lesz ezeknek a jövője. A válasz egyszerű: mivel évtizedek alatt kimutathatóan őrizték az értéküket, az ár-érték arányt nézve megéri ilyen ingatlant vásárolni. Az OTP szakértői is megerősítették: arra stabilan lehet számítani, hogy jellemzően jó a lakótelepek közlekedése, élhető a lakások belső elrendezése, kiszámíthatóak a fenntartási költségeik, és általában olcsóbbak is, mint a környező téglalakások. Így mindig is alkalmasak lesznek akár befektetésnek, akár kezdőlakásnak.

Értékbefolyásoló tényezők a panellakásoknál:

• elsődleges elhelyezkedés (főútvonalon van-e vagy egy csendesebb mellékutcában)
• elhelyezkedés a paneltömbön belül (emelet, tájolás)
• teljes felújítás a panelprogramban
• belső felújítás vagy ennek hiánya
• tömegközlekedési eszköz megállójának távolsága 
• panoráma a Dunához közeli épületeknél 
• nagy üzletközpont közelsége
• közelben van-e garázs vagy kocsibeálló.

Tavaly október elején mintegy 1400 budai panel kereste új gazdáját. Ennek több mint fele (806) a III. kerületben, ezen belül Békásmegyeren és Óbudán 280-280 lakást kínáltak. Kicsit több mint 530 panelből lehetett választani a XI. kerületben, ahol általában a békásmegyerinél és az óbudainál 40-50 ezer forinttal magasabb átlagos kínálati árat figyelhetünk meg. Elég sok a felújított lakás is arrafelé, többnyire több ilyen ingatlan van, mint Buda északi részén. A négyzetméterárak 750 ezer és 950 ezer forint között szórtak, de például Óbudán is találtunk egymillió forint feletti négyzetméteráron eladó panelt. 

Idén február közepén csak 935 panelt kínáltak a hirdetési portálokon, ez mintegy 35-40 százalékkal kevesebb a tavalyi őszihez képest. Vélhetően még az elmúlt évi adásvételeket kell keresni emögött, aki nem jogosult a januártól érvényes CSOK Pluszra az nyilván még tavaly, a régi CSOK-ot kihasználva bevásárolt. Sok eladónak is sürgős lehetett, főleg olyanoknak, akik önerőként akarták felhasználni a vételárat idén, immár a CSOK Pluszt megigényelve. Ők akár engedhettek is az árból úgy 3-5 százalékot. Budán egyébként csaknem 200 csúsztatott zsalus tömbházas lakás is kínálja magát.

A most elérhető panelek közül elég sok, 244 felújított, úgyhogy, ha nekünk megfelelő az elhelyezkedése, akkor szűkült a kör, itt kell keresgélni. Mivel felújítottakról van szó, ne számítsunk engedményre és az eladók sem nagyon „tárgyalóképesek”, hiszen beleöltek sok millió forintot, érthetően ezt vagy ennek nagy részét szeretnék viszontlátni az árban. A felújítottak fele, közel 110 lakás a legkeresettebbnek számító 50-60 négyzetméter közötti méretű. A négyzetméterárak 740 ezer forinttól 980 ezer forintig terjednek, de van jó pár 1,1-1,3 millió forint közötti is, ezek Buda dombosabb részein találhatók.

A befektetők kifejezetten kedvelik a Buda központi részein vagy a Lágymányoson és Kelenföldön található panellakásokat. A bérbeadási esély talán ezeken a környékeken a legjobb és a befektetendő összeg eleve kisebb, mintha Buda friss lakóparkjaiban akarna valaki akárcsak kisebb lakást is kiadási céllal vásárolni. Az ingatlan.com szerint a havi átlagos bérleti díj jelenleg 250 ezer forint Budapesten, ez 10 ezer forinttal magasabb, mint decemberben volt. 

A budai paneleknél az átlagos értékesítési idő 70-73 nap, ami rövidnek mondható. Igaz azonban, hogy a 11-13 hónappal ezelőtti állapotokhoz képest 8-9 nappal nőtt az az idő, amit a piacon töltöttek ezek az ingatlanok, de ez nem veszélyes az eladók szempontjából. Arról nem is beszélve, hogy Buda más részein és Pesten 85-90 nap is kell már, mire megjön az igazi vevő erre a lakástípusra.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.