Mennyit ér az ingatlanom? Lakások a pesti Nagykörút mentén

Az inkább visszafejlődő, semmint előrehaladó fővárosi Nagykörút és a közvetlenül hozzá kapcsolódó utcák még mindig ideális terep a kevésbé tehetősek és a befektetők számára is. Az érintett kerületekben - többnyire kerületi és fővárosi önkormányzati forrásból, de semmiképpen sem a kormány segítségével - zajlanak kisebb infrastrukturális fejlesztések, de ezek volumene nem elég ahhoz, hogy számottevően emelje az ingatlanok értékét. A közlekedési zsúfoltság csökkentése azonban évek óta megfigyelhető, ha folytatódik és közben zöldebb lesz a környék, akkor az jótékonyan hat majd az ingatlanok értékére is.

Az itt lakást keresőknek azonban jelenleg inkább az a fontos, hogy a legtöbb kereskedelmi és szociális szolgáltatás sétatávolságra legyen. Persze egy lakás kiválasztásakor ezernyi szempontot kell figyelembe venni, de a belvárosnak ezen a részén – főleg, ha megtörtént a teljes felújítás az egész épületben – erősebben nyom a latban a fent említett szempont, mint a közlekedés miatti zsúfoltság, a zaj vagy az utcák tisztasága. Az árak ugyan nem az alacsony kategóriák valamelyikébe tartoznak, de nem is nyaldossák az eget, a körutak mentén biztosan nem, legfeljebb az adott kerület belső részeiben.

A Központi Statisztikai Hivatal nemrégiben közzétett Ingatlanadattára segítségével közölhetjük, hogy a Szent István körúton 1997-ben 62 ezer forint volt egy négyzetméter, ez 2022 végére 921 ezer forinra száguldott fel. A Teréz körúton 1997-ben a használt lakásoknál még 74 ezer forint volt az átlagár négyzetméterenként, majd  2015-ben már 300 ezret, tavaly pedig 900 ezer forintot kellett fizetni. Az Erzsébet körút ennél is olcsóbbról indult 25 éve, csupán 69 ezer forinttal, aztán hasonló értékre nőtt 2015-ben, 2022-ben pedig 950 ezer forint környékére kúszott. Majdnem ilyen számokat láttunk a negyedszázad alatt a Ferenc körúton is. A József körút viszont alulról kilóg: 1997-ben mindössze 50 ezer forintos átlagos négyzetméterárakon keltek el az ottani lakások, ez 2015-re is csak 283 ezer forintra emelkedett és tavaly is csupán 799 ezer forint volt, ami a fővárosi átlag alatt van.

A befektetők előtti népszerűséget alátámasztják az idei számok is. A befektetési céllal szerződő vevők a fővárosi tranzakciók 13 százalékában VII. kerületi, átlagosan 51 négyzetméter alapterületű ingatlant választottak. Az átlagos négyzetméterár a kerületben kicsit több mint egymillió forint volt, vagyis átlagosan 53-54 millió forintba került egy ekkora lakás, amiből szép számmal volt a körút vonatkozó környékén.

Értékbefolyásoló szempontok a Nagykörút mentén

• közvetlenül a körúton vagy egy-két utcával beljebb van-e alakás
• volt-e teljes felújítás a házban
• volt-e teljes felújítás a lakásban
• a rövid távú lakáskiadás mértéke
• a földszinti üzlethelyiségek kiadásából származó társasházi bevétel nagysága
• védettség alatt áll-e az épület
• megosztható-e a lakás, ha legalább 60-70 négyzetméteres.

A fővárosi befektetők tizede választotta a VIII. kerületet, nem mellesleg a viszonylag alacsony, 800 ezer forint/négyzetméteres árnak köszönhetően. Nekik egy kiadásra alkalmas, átlagos 52 négyzetméteres otthonért csak 41-42 millió forintot kellett letenni. Terézvárost a befektetők 9 százaléka részesítette előnyben, ott a VII. kerületivel közel megegyező kiadást jelentett egy négyzetméter, mégis egy teljes szobával, 13 négyzetméterrel nagyobb, vagyis 64 négyzetméteres ingatlanokat választhattak, amiért közel 66 millió forintot adtak.

A Terézváros 2030 program keretein belül számos utca és tér alakul át, újul meg: gyarapodik a kerületben a zöldfelület nagysága, a sokszor omladozó homlokzatok megújulnak, a közlekedés biztonságosabbá válik a forgalom lassításával és csökkentésével, a járdákon több hely jut a gyalogosoknak, babakocsival közlekedőknek, utcabútorok kihelyezésével nagyobb teret kap a pihenés, a rekreáció. Kerékpáros fejlesztések kezdődtek, javult a közbiztonság. Hét társasház külső homlokzatfelújítását támogatja az önkormányzat, a bruttó kivitelezési költség 80 százaléka kapható meg, fele-fele arányban vissza nem térítendő, illetve tíz év alatt visszafizetendő kamatmentes támogatás formájában. 

Józsefvárosban 130 millió önkormányzati forint megy 60 társasházi pályázatra. A tavalyi józsefvárosi részvételi költségvetés egyik nyertes ötlete a „Mikroparkokkal a nyári hőség ellen” lett. 2023 őszén öt mikropark épült meg a RÉV8 és különböző helyi közösségekkel együttműködésben. Forgalomcsillapítási változtatásokat is végeztek a kerültben.

A kedvelt budapesti kerületekhez képest nyomottabb körúti árakat nézve megjegyezhetjük: a laposabb pénztárcával rendelkező fiatal párok nyugodtan nézelődhetnek a körutak mentén lévő használt otthonok piacán. Az első lakásukat keresők egyébként aktívabbak voltak idén. Budapesten minden ötödik adásvételt ők bonyolították le az első 11 hónapban. Átlagosan 42 millió forintot meghaladó összeget fordítottak ingatlanvásárlásra idén, ezért az összegért átlagosan 56 négyzetméteres lakásokat szereztek a Duna House szerint. Több tucatnyian lehettek olyanok, akik a körutak körzetében vásároltak, de erről nincsenek pontos adatok.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.