6p

A „legyen minden közel” elvét vallók idén is ragaszkodtak a fővárosi Nagykörúthoz. Nem feltétlenül kell autó, sok bérházban tágasak, nagy belmagasságúak a lakások, a szolgáltatások sétatávolságban vannak. Az ingatlanok értékét azonban erősen befolyásolja, hogy az adott házban volt-e teljes felújítás, vagy például beköltöztek-e oda a rövid távú lakáskiadók – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Az inkább visszafejlődő, semmint előrehaladó fővárosi Nagykörút és a közvetlenül hozzá kapcsolódó utcák még mindig ideális terep a kevésbé tehetősek és a befektetők számára is. Az érintett kerületekben - többnyire kerületi és fővárosi önkormányzati forrásból, de semmiképpen sem a kormány segítségével - zajlanak kisebb infrastrukturális fejlesztések, de ezek volumene nem elég ahhoz, hogy számottevően emelje az ingatlanok értékét. A közlekedési zsúfoltság csökkentése azonban évek óta megfigyelhető, ha folytatódik és közben zöldebb lesz a környék, akkor az jótékonyan hat majd az ingatlanok értékére is.

A kisebb, felújított lakásokat gyorsan és jó áron kiadhatják a befektetők. Fotó: depositphotos
A kisebb, felújított lakásokat gyorsan és jó áron kiadhatják a befektetők. Fotó: depositphotos

Az itt lakást keresőknek azonban jelenleg inkább az a fontos, hogy a legtöbb kereskedelmi és szociális szolgáltatás sétatávolságra legyen. Persze egy lakás kiválasztásakor ezernyi szempontot kell figyelembe venni, de a belvárosnak ezen a részén – főleg, ha megtörtént a teljes felújítás az egész épületben – erősebben nyom a latban a fent említett szempont, mint a közlekedés miatti zsúfoltság, a zaj vagy az utcák tisztasága. Az árak ugyan nem az alacsony kategóriák valamelyikébe tartoznak, de nem is nyaldossák az eget, a körutak mentén biztosan nem, legfeljebb az adott kerület belső részeiben.

A Központi Statisztikai Hivatal nemrégiben közzétett Ingatlanadattára segítségével közölhetjük, hogy a Szent István körúton 1997-ben 62 ezer forint volt egy négyzetméter, ez 2022 végére 921 ezer forinra száguldott fel. A Teréz körúton 1997-ben a használt lakásoknál még 74 ezer forint volt az átlagár négyzetméterenként, majd  2015-ben már 300 ezret, tavaly pedig 900 ezer forintot kellett fizetni. Az Erzsébet körút ennél is olcsóbbról indult 25 éve, csupán 69 ezer forinttal, aztán hasonló értékre nőtt 2015-ben, 2022-ben pedig 950 ezer forint környékére kúszott. Majdnem ilyen számokat láttunk a negyedszázad alatt a Ferenc körúton is. A József körút viszont alulról kilóg: 1997-ben mindössze 50 ezer forintos átlagos négyzetméterárakon keltek el az ottani lakások, ez 2015-re is csak 283 ezer forintra emelkedett és tavaly is csupán 799 ezer forint volt, ami a fővárosi átlag alatt van.

A befektetők előtti népszerűséget alátámasztják az idei számok is. A befektetési céllal szerződő vevők a fővárosi tranzakciók 13 százalékában VII. kerületi, átlagosan 51 négyzetméter alapterületű ingatlant választottak. Az átlagos négyzetméterár a kerületben kicsit több mint egymillió forint volt, vagyis átlagosan 53-54 millió forintba került egy ekkora lakás, amiből szép számmal volt a körút vonatkozó környékén.

Értékbefolyásoló szempontok a Nagykörút mentén

  • közvetlenül a körúton vagy egy-két utcával beljebb van-e alakás
  • volt-e teljes felújítás a házban
  • volt-e teljes felújítás a lakásban
  • a rövid távú lakáskiadás mértéke
  • a földszinti üzlethelyiségek kiadásából származó társasházi bevétel nagysága
  • védettség alatt áll-e az épület
  • megosztható-e a lakás, ha legalább 60-70 négyzetméteres.

A fővárosi befektetők tizede választotta a VIII. kerületet, nem mellesleg a viszonylag alacsony, 800 ezer forint/négyzetméteres árnak köszönhetően. Nekik egy kiadásra alkalmas, átlagos 52 négyzetméteres otthonért csak 41-42 millió forintot kellett letenni. Terézvárost a befektetők 9 százaléka részesítette előnyben, ott a VII. kerületivel közel megegyező kiadást jelentett egy négyzetméter, mégis egy teljes szobával, 13 négyzetméterrel nagyobb, vagyis 64 négyzetméteres ingatlanokat választhattak, amiért közel 66 millió forintot adtak.

A Terézváros 2030 program keretein belül számos utca és tér alakul át, újul meg: gyarapodik a kerületben a zöldfelület nagysága, a sokszor omladozó homlokzatok megújulnak, a közlekedés biztonságosabbá válik a forgalom lassításával és csökkentésével, a járdákon több hely jut a gyalogosoknak, babakocsival közlekedőknek, utcabútorok kihelyezésével nagyobb teret kap a pihenés, a rekreáció. Kerékpáros fejlesztések kezdődtek, javult a közbiztonság. Hét társasház külső homlokzatfelújítását támogatja az önkormányzat, a bruttó kivitelezési költség 80 százaléka kapható meg, fele-fele arányban vissza nem térítendő, illetve tíz év alatt visszafizetendő kamatmentes támogatás formájában. 

Józsefvárosban 130 millió önkormányzati forint megy 60 társasházi pályázatra. A tavalyi józsefvárosi részvételi költségvetés egyik nyertes ötlete a „Mikroparkokkal a nyári hőség ellen” lett. 2023 őszén öt mikropark épült meg a RÉV8 és különböző helyi közösségekkel együttműködésben. Forgalomcsillapítási változtatásokat is végeztek a kerültben.

A kedvelt budapesti kerületekhez képest nyomottabb körúti árakat nézve megjegyezhetjük: a laposabb pénztárcával rendelkező fiatal párok nyugodtan nézelődhetnek a körutak mentén lévő használt otthonok piacán. Az első lakásukat keresők egyébként aktívabbak voltak idén. Budapesten minden ötödik adásvételt ők bonyolították le az első 11 hónapban. Átlagosan 42 millió forintot meghaladó összeget fordítottak ingatlanvásárlásra idén, ezért az összegért átlagosan 56 négyzetméteres lakásokat szereztek a Duna House szerint. Több tucatnyian lehettek olyanok, akik a körutak körzetében vásároltak, de erről nincsenek pontos adatok.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Célpont lett Vecsés, Gyál, Ecser, Üllő és Ócsa is
Mester Nándor | 2024. május 15. 19:29
Idén az agglomeráció még megfizethető települései kifejezetten jó beszállási pontot kínálnak azoknak, akik önálló családi házat keresnek. A drága északi, déli és nyugati körzetekhez képest a délkeleti városokban, községekben lehet és érdemes is nézelődni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Amerikában kiváló biznisz lett az idősotthon
Mester Nándor | 2024. május 11. 17:31
Az átlagéletkor növekedésével a fejlett világban „kitermelődnek” az újfajta, erre alapozó üzleti lehetőségek. Az egyik ilyen az idősotthon, mint ingatlan típus, ami manapság befektetésnek sem rossz. Amerikában biztos nem, ahol már több évtizedes múltra tekint vissza. Az ingatlanfejlesztők is kiemelten figyelnek a demográfiai folyamatokra és ennek alapján döntik el, hogy az ország melyik alpiacán vágnak bele ilyen ingatlanok felépítését célzó beruházásba.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A NER és a mini-Dubaj mindent felforgatnak Zuglóban
Mester Nándor | 2024. május 8. 18:42
A kormány és a NER úthengerként halad Zuglóban. Már parlamenti jóváhagyás is van a mini-Dubajra és ütemesen zajlik a Bosnyák téri óriásberuházás, amit a NER egyik oszlopos tagja, a Bayer Construct végez. Mindkettő jelentős hatással van az egész ingatlanpiacra, benne a lakásokéra is.
Ingatlan Most beelőzhetjük a befektetőket a lakáspiacon
Privátbankár.hu | 2024. május 7. 15:01
Egyelőre nem szállják meg a terepet, de egy-másfél év múlva már más lehet a helyzet. Főleg azért, mert az állampapírok által kínált előnyök folyamatosan fogynak.
Ingatlan Hihetetlen: ismét emelkednek a fővárosban az ingatlanárak
Privátbankár.hu | 2024. május 7. 14:46
Némi lassulás és kismértékű csökkenés után újfent emelkedő árspirál jellemezi a fővárosi ingatlanpiacot, a legmarkánsabban a családi házak négyzetméterára nőtt, ismertette az Otthon Centrum elemzési vezetője az első negyedéves adatokat.
Ingatlan Tömeges áruházbezárások éve az idei - az Egyesült Államokban
Privátbankár.hu | 2024. május 5. 14:39
A tengerentúlon nagyon megszenvedik az online előretörését.
Ingatlan Ki fog újépítésű lakást venni ilyen hitelkamatok mellett?
Privátbankár.hu | 2024. május 4. 10:19
Az idei első negyedévben 23 százalékkal kevesebb új lakás épült, mint egy évvel ezelőtt. Közben 2023-ban jelentősen csökkent a kereslet az új lakások iránt is, aminek eredményeként a kínálat felduzzadt - több új lakásból válogathatnak most a vevők, ez pedig az áremelkedést is jelentősen lelassította. A lakosság és a fejlesztők számára is a kamatkörnyezet jelenti a legnagyobb kihívást.
Ingatlan Nem hisszük el, mennyibe kerül egy balatoni újépítésű lakás
Privátbankár.hu | 2024. május 2. 15:32
Változatlanul Siófok az új építésű lakást vásárlók kedvence a Balaton-parton, amit az áremelkedés sem tört meg. Az Otthon Centrum mérése szerint a tóparton háromszoros az árkülönbség a legolcsóbb és legdrágább települések újépítésű projektjei között. A rekorder egy fővároshoz közeli község, 3,2 millió forintos négyzetméterárral.
Ingatlan Életre kel a rajzfilm varázsceruzája, megoldást hozhat a lakhatási gondokra
Privátbankár.hu | 2024. április 28. 18:08
Házakat, hidakat, hajókat és szélturbinákat is lehetne nyomtatni az új gigaberendezéssel. A tervek szerint. 
Ingatlan Így lehet pályázni a felújítási ingyen milliókra
Privátbankár.hu | 2024. április 26. 16:19
Megjelentek az otthonfelújítási támogatás részletei.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG