Mennyit ér az ingatlanom? Csepelen egész jó lakásokat is kifoghatunk viszonylag olcsón

Majdnem 35 millió forint jött ki, ennyi pénzért egy átlagos méretű (56-57 négyzetméteres) panelt írathatunk a nevünkre. A szomszédos városrész, Pesterzsébet viszont a négyzetméterárakat nézve olcsóbb, ott csupán 590 ezer forintba került egy négyzetméter és így egy 60 négyzetméteres otthonért átlagosan 35,6 millió forintot kell kiadni, legalábbis ezt rögzítette a Duna House a saját hálózatán belül eladott ingatlanoknál. Nyilván ez sem a teljes igazság, más hálózatok vagy a kisebb, független közvetítőirodák finomíthat a képet, de a nagyságrendek megfelelnek a valóságnak. 

Tavaly július végén kicsit több mint 700 lakásból lehetett válogatni, ennek fele panel volt, negyede pedig 1981 előtt épült, vagyis felújítás hiányában kifejezetten elavult műszaki állapotú, ezért csak nyomott áron eladható. A panelek többsége a központi részen vagy a Duna soroksári ágához közeli környéken épült, a folyóhoz közelebbi tömböknél már megfigyelhető, hogy voltak panelprogramosok is, vagyis olyanok, amelyeknél az ablakokat kicserélték, felrakták a külső szigetelést és a gépészetet is megújították.

Most február elején csak mintegy 550 lakás van a kínálatban, ennek kevesebb mint fele, 220 tartozik a panel kategóriába, 78 csúsztatott zsalus, a többi tégla lakás. Az a legvalószínűbb, hogy a kínálat jelentős csökkenése mögött az a tulajdonosi megfontolás állhat, hogy érdemes inkább levenni pár hónapra a hirdetési piacról abban reménykedve, hogy a megemelt támogatásokat felhasználók most már megjelennek és ha nem is magasabb, de legalább nem egy lefaragott áron megveszik a lakást. Persze, lehettek adásvételek ősszel és télen is, de csak pár tucat vagy még annyi sem, a visszaesés országos volt az utolsó 4-5 hónapban.

Értékbefolyásoló tényezők Csepelen

• központtól való távolság
• a Dunától való távolság
• családi házas övezet vagy lakótelep
• panelprogramos-e a lakótelepi ház
• társasházon belüli elhelyezkedés/tájolás
• van-e tároló helyiség
• van-e garázs vagy gk.beálló
• belső felújítás időpontja és kiterjedtsége

Csepelen – akárcsak fél évvel ezelőtt – most is többnyire a nagyobb házaktól szabadulnának manapság a tulajdonosok. A Királyerdő nevű környéken elég sok ilyet kínálnak viszonylag nagyobb telekkel. Általában túlméretesnek bizonyult ingatlanok ezek, amik sokszor 4-5 szobásak, nagy terasz, néha még medence is van hozzájuk, az udvaron a melléképületben 2-3 autó is elfér. Elég nagy a szórás, az ottani házakat 650-900 ezer forintos négyzetméteráron hirdetik – vélhetően elég régen, kitartóan, reménykedve, hogy nem kell 10 százaléknál többet engedni az árból.

Egyébként 260 családi ház és 101 ikerház keresi gazdáját. Csaknem 100 ezek közül felújított vagy újszerű, tehát előnyben van a korszerűtlennek szemben, legalábbis eladási szempontból. Nagyon nagy részük gázkazános, ami már meghaladott technológia, s csupán hat tudott napelemet is felmutatni.

Új társasházi beruházások nem nagyon indultak az elmúlt pár évben, így nincs mihez viszonyítani a használtakat, mint más alpiacokon. Két évvel ezelőtt viszont elkészült a Szabótelepi Revitalizációs Program, amely módosította Gubacsi hídtól nem messze található Szabótelep építési szabályzatát, így lehetővé vált magasabb, több lakásból álló társasházi épületek megvalósítása. Ez ösztönzőleg hatott a kivitelezőkre, és fokozatosan elkezdődött a városrészi ingatlanok felvásárlása. Tavaly az év végén lezárult a „Csillagtelep szociális célú rehabilitációja” című komplex városfejlesztési program is: felújítottak 11 panelépületet, ezzel 740 csepeli család számára váltak komfortosabbá a mindennapok, csökkentek az energiaköltségek, és az érintett ingatlanok felértékelődésére is számítani lehet.

Közvetve befolyásolja a használt ingatlanok értékét, hogy három és fél éve felújították a Csepel Plazát és létesültek új szupermarketek is, megépült egy sportcsarnok és tavaly júliusban átadták a Kolonics György Szabadidőközpontot. Lökést adhat a szigetnek, ha az északi csúcson valóban létrejön az a hatalmas szabadidőpark, amit évek óta ígérget a kormány. Ez azonban a jelenlegi információk szerint nem idén valósul meg.

A Duna soroksári ága felőli oldalon még évekkel ezelőtt kikapcsolódásra alkalmas sétányt adtak át. A Budafokkal szemközti oldal fejlesztése azonban várat magára, a középtávú tervek között szerepel egy rév kialakítása, így a sziget megközelítése fejlődhet. És végül növelné a jólétet és az ingatlanok értékét, ha gyorsabban és korszerűbb HÉV-szerelvényeken lehetne bejutni a belvárosba, de erre pár évig még biztos nem kerül sor, mert a mostani megszorítások eleve minden ilyen jellegű fejlesztést több évvel eltoltak.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.