6p

Tudjon meg mindent az EU vadonatúj Omnibus-csomagjáról, a szabályozás aktualitásairól, az MNB elvárásairól!
Hallgasson meg tapasztalt cégvezetőket az ESG-kihívások leküzdéséről!
Inspirálódjon, networkingeljen és szerezzen versenyelőnyt a fenntarthatóság terén!

Klasszis Talks & Wine Fenntarthatóság2025. február 26. Budapest

Részletek és jelentkezés >>

Tavaly nyáron készült csepeli összefoglalónkban azt rögzíthettük, hogy legnagyobb szigetünkön lehetett a legalacsonyabb átlagáron lakóingatlant venni a fővárosban. Jelentjük, a helyzet változatlan 2024 első heteiben. A kínálat viszont erősen szűkült, ami az eladóknak kedvez - derül ki sorozatunk újabb részéből.

Majdnem 35 millió forint jött ki, ennyi pénzért egy átlagos méretű (56-57 négyzetméteres) panelt írathatunk a nevünkre. A szomszédos városrész, Pesterzsébet viszont a négyzetméterárakat nézve olcsóbb, ott csupán 590 ezer forintba került egy négyzetméter és így egy 60 négyzetméteres otthonért átlagosan 35,6 millió forintot kell kiadni, legalábbis ezt rögzítette a Duna House a saját hálózatán belül eladott ingatlanoknál. Nyilván ez sem a teljes igazság, más hálózatok vagy a kisebb, független közvetítőirodák finomíthat a képet, de a nagyságrendek megfelelnek a valóságnak. 

Még jó áron lehet eladni a felújított panelt Csepelen is. Fotó: pixabay
Még jó áron lehet eladni a felújított panelt Csepelen is. Fotó: pixabay

Tavaly július végén kicsit több mint 700 lakásból lehetett válogatni, ennek fele panel volt, negyede pedig 1981 előtt épült, vagyis felújítás hiányában kifejezetten elavult műszaki állapotú, ezért csak nyomott áron eladható. A panelek többsége a központi részen vagy a Duna soroksári ágához közeli környéken épült, a folyóhoz közelebbi tömböknél már megfigyelhető, hogy voltak panelprogramosok is, vagyis olyanok, amelyeknél az ablakokat kicserélték, felrakták a külső szigetelést és a gépészetet is megújították.

Most február elején csak mintegy 550 lakás van a kínálatban, ennek kevesebb mint fele, 220 tartozik a panel kategóriába, 78 csúsztatott zsalus, a többi tégla lakás. Az a legvalószínűbb, hogy a kínálat jelentős csökkenése mögött az a tulajdonosi megfontolás állhat, hogy érdemes inkább levenni pár hónapra a hirdetési piacról abban reménykedve, hogy a megemelt támogatásokat felhasználók most már megjelennek és ha nem is magasabb, de legalább nem egy lefaragott áron megveszik a lakást. Persze, lehettek adásvételek ősszel és télen is, de csak pár tucat vagy még annyi sem, a visszaesés országos volt az utolsó 4-5 hónapban.

Értékbefolyásoló tényezők Csepelen

  • központtól való távolság
  • a Dunától való távolság
  • családi házas övezet vagy lakótelep
  • panelprogramos-e a lakótelepi ház
  • társasházon belüli elhelyezkedés/tájolás
  • van-e tároló helyiség
  • van-e garázs vagy gk.beálló
  • belső felújítás időpontja és kiterjedtsége

Csepelen – akárcsak fél évvel ezelőtt – most is többnyire a nagyobb házaktól szabadulnának manapság a tulajdonosok. A Királyerdő nevű környéken elég sok ilyet kínálnak viszonylag nagyobb telekkel. Általában túlméretesnek bizonyult ingatlanok ezek, amik sokszor 4-5 szobásak, nagy terasz, néha még medence is van hozzájuk, az udvaron a melléképületben 2-3 autó is elfér. Elég nagy a szórás, az ottani házakat 650-900 ezer forintos négyzetméteráron hirdetik – vélhetően elég régen, kitartóan, reménykedve, hogy nem kell 10 százaléknál többet engedni az árból.

Egyébként 260 családi ház és 101 ikerház keresi gazdáját. Csaknem 100 ezek közül felújított vagy újszerű, tehát előnyben van a korszerűtlennek szemben, legalábbis eladási szempontból. Nagyon nagy részük gázkazános, ami már meghaladott technológia, s csupán hat tudott napelemet is felmutatni.

Új társasházi beruházások nem nagyon indultak az elmúlt pár évben, így nincs mihez viszonyítani a használtakat, mint más alpiacokon. Két évvel ezelőtt viszont elkészült a Szabótelepi Revitalizációs Program, amely módosította Gubacsi hídtól nem messze található Szabótelep építési szabályzatát, így lehetővé vált magasabb, több lakásból álló társasházi épületek megvalósítása. Ez ösztönzőleg hatott a kivitelezőkre, és fokozatosan elkezdődött a városrészi ingatlanok felvásárlása. Tavaly az év végén lezárult a „Csillagtelep szociális célú rehabilitációja” című komplex városfejlesztési program is: felújítottak 11 panelépületet, ezzel 740 csepeli család számára váltak komfortosabbá a mindennapok, csökkentek az energiaköltségek, és az érintett ingatlanok felértékelődésére is számítani lehet.

Közvetve befolyásolja a használt ingatlanok értékét, hogy három és fél éve felújították a Csepel Plazát és létesültek új szupermarketek is, megépült egy sportcsarnok és tavaly júliusban átadták a Kolonics György Szabadidőközpontot. Lökést adhat a szigetnek, ha az északi csúcson valóban létrejön az a hatalmas szabadidőpark, amit évek óta ígérget a kormány. Ez azonban a jelenlegi információk szerint nem idén valósul meg.

A Duna soroksári ága felőli oldalon még évekkel ezelőtt kikapcsolódásra alkalmas sétányt adtak át. A Budafokkal szemközti oldal fejlesztése azonban várat magára, a középtávú tervek között szerepel egy rév kialakítása, így a sziget megközelítése fejlődhet. És végül növelné a jólétet és az ingatlanok értékét, ha gyorsabban és korszerűbb HÉV-szerelvényeken lehetne bejutni a belvárosba, de erre pár évig még biztos nem kerül sor, mert a mostani megszorítások eleve minden ilyen jellegű fejlesztést több évvel eltoltak.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
Ingatlan Angyalföldre szeretne költözni? Akkor most felcsillanhat a szeme
Privátbankár.hu | 2025. január 27. 10:11
A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly kilőtt a fővárosi újlakás-piac, ráadásul a lendület idén több új, a keresletet és részben a kínálatot támogató tényező hatására minden bizonnyal kitart.
Ingatlan Balul sült el Orbán Viktorék jó híre
Privátbankár.hu | 2025. január 25. 09:19
Hiába indult el 2025 elejétől a vidéki otthonfelújítási program, a kedvezményes hitelét még sehol sem tudják igényelni az érdeklődők. A maximum hatmilliós kölcsön felvételét várhatóan februárban teszik lehetővé a programhoz csatlakozó első pénzintézetek. A kistelepüléseken élő gyerekes családoknak azonban még a nagybankok közül sem mindegyik kínál majd ilyen hitelt – derül a Bank360.hu összeállításából.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Itt az új sztár, Kőbánya!
Mester Nándor | 2025. január 22. 19:46
Melyik a főváros legzöldebb kerülete? Hova igyekszik a NER-es ingatlanosok üdvöskéje mostanában? Megvan a válasz: Kőbányára. Rengeteg, talán a legtöbb fejlesztendő rozsdaövezet várja a X. kerületben, hogy végre élhető lakóövezetté alakítsák. Növekszik a kereslet is, és az új lakások négyzetméterára már meghaladta az egymillió forintot, de még alatta van a budapesti átlagnak, egyelőre – derül ki soroztunk új részéből.
Ingatlan Beindulhat a spekuláció Rákosrendezőn
Privátbankár.hu | 2025. január 21. 13:46
A Mini-Dubajként indult, de Grand Budapestre keresztelt nagyszabású ingatlanfejlesztés keretében egy vadonatúj városrész nő ki a földből. Egyelőre nem tudni, pontosan hány lakás épül majd, de a magasépítés költségei és az addig várható építőipari drágulás miatt 4-5 millió forintos négyzetméterárakkal is találkozhatnak a vevők, amikor pár év múlva piacra kerülnek az épülő lakások. 
Ingatlan A Tranzit Házat Mészáros Lőrinc gyerekei újíthatják fel
Privátbankár.hu | 2025. január 16. 11:31
Fél évvel tolódik és kissé drágul a kormány egyik fontos beruházása, a Tranzit Ház felújítása. A hányatott sorsú belvárosi palotát, amely a Fidesz-közeli Kommentár Alapítvány tulajdona, végül Mészáros Lőrinc gyerekeinek a cége rakja rendbe.
Ingatlan Beindult a református egyház idei kampánya?
Privátbankár.hu | 2025. január 16. 09:04
Három hónap alatt három nagy értékű iskolafelújításra találta meg a Dunamelléki Református Egyházkerület közbeszerzések útján a nyertes cégeket. Novemberben, decemberben és januárban is többmilliárd forintos szerződést kötött Balog Zoltán egyházkerülete a gombai Fáy András Református Általános Iskola, a Gödöllői Református Líceum és a Váci Bernáth Kálmán Református Gimnázium kibővítésére és átalakítására kormányközeli cégekkel.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG