6p

Egyelőre csak előkészületi szakaszban van a Rákosrendezőre tervezett új városnegyed. Sokaknak azonban már most megdobbanhatott a szíve és mesésen magas árakat látnak maguk előtt, ha a környékhez közeli saját ingatlanuk eladását fontolgatják. Ha tisztázódnak a beruházás feltételei és tényleg lesz garancia a közösségi szempontok érvényesülésére is, akkor az érintett körzetek felértékelődhetnek. Nem is biztos, hogy érdemes lesz elköltözni Angyalföld vagy Zugló határos körzeteiből – derül ki sorozatunk újabb részéből.

Közvetlenül a XIII. és a XIV. kerület ingatlanpiacára hathat a legnagyobb mértékben a tervezett új városnegyed, amiről a Klasszis Média Lapcsoporthoz tartozó laptársunk, az Mfor írt a hét elején részletesen. Ha valóban megvalósulnak a kormány által megígért közlekedési beruházások, akkor a szomszédos kerületek (IV., VI., XV.)  sőt a belváros is érintett lehet, főleg pozitív értelemben. Egy ilyen léptékű beruházás (100 hektár) ugyanis a laksűrűségre, a szociális és kereskedelmi infrastruktúrára is nyomást helyez. Elszívó hatása is lehet, de az esetleges túlépítettségnél maradásra késztetheti a lakókat ezeken a szomszédos területeken, sőt további keresletet is generálhat ott, ami árfelhajtó hatású lehet.

A sárgával jelölt rákosrendezői terület bal oldala Angyalföld, míg a jobb oldala Zugló egy-egykörzete. Az ezekkel határos kerületrészek ingatlanpiacára döntő hatással lehet a tervezett óriásberuházás. Forrás: BFK
A sárgával jelölt rákosrendezői terület bal oldala Angyalföld, míg a jobb oldala Zugló egy-egykörzete. Az ezekkel határos kerületrészek ingatlanpiacára döntő hatással lehet a tervezett óriásberuházás. Forrás: BFK

Nézzük, milyen értékekkel találkozik most az, aki rápillant a magyar Dubaj körzetére és annak szomszédságára! 

Ha csak a lakásokat nézzük, akkor azt kell tudni, hogy a XIII. kerület egésze továbbra is nagy vadászterület a vevőknek és most is ebben a kerületben épül a legtöbb új lakás (64 projektben 8,7 ezer otthon). A használt lakásokért idén átlagosan 1-1,06 millió forintot fizettek négyzetméterenként. Az jött ki, hogy az átlagos méretűnek mondható 53 négyzetméteres otthonért 54-55 millió forintot kellett letenni. Áremelkedés itt is volt, de idén ennek üteme a korábbi évek 15-20 százalékával szemben már csak 6-8 százalékos volt, ami a kereslet általános visszaesésének köszönhető. 

Az új lakások ára legfeljebb 2-4 százalékkal nőtt, a budapesti átlag ebben a kategóriában 1,6 millió forint/négyzetméter, a XIII. kerületben 1,2-1,4 millió forint közötti értékek jellemzőek. A Rákosrendező területével határos kerületrészeken már elindultak nagyobb társasházi fejlesztések, de még bőven van ott is rozsdaövezet, vagy nem hasznosított telek, amire nyilván rácsapnak a beruházók. A gyérebb családi házas utcákban lakók és onnan elköltözni vágyók vélhetően jól teszik, ha kivárnak, míg megszületnek a részletek az új óriásberuházásról és csak azután döntik el, hogy maradnak vagy eladják az ingatlanukat.

Mi a helyzet Zuglóban? Nos ott kicsit mások az adottságok, például több a családi házas övezet, annak összes előnyével és hátrányával. Az új városközpont külső határvonalához közel lakóknak ugyanaz a dilemma, mint a túloldalon, a XIII. kerület érintett részén élőknek. A közösségi közlekedés számottevő javulása viszont meggondolásra késztetheti őket is. Ha például nem nő jelentősen a zaj és az autóforgalom, valamint javul a kereskedelmi infrastruktúra, illetve a zöld parkok tényleg megvalósulnak, akkor az ingatlanok értéke nem csökken, sőt, még nőhet is.

Értékbefolyásoló tényezők Rákosrendező környékén

  • a beruházási területtől való távolság
  • a lakóingatlan típusa (társasházi lakás vagy családi ház)
  • közösségi közlekedési lehetőségek
  • kereskedelmi ellátottság a környéken
  • osztható-e a nagyobb, 40-50 évvel ezelőtt épült lakás
  • van-e garázs vagy kocsibeálló
  • nagy társasházon belüli lakásnál az elhelyezkedés, a tájolás
  • van-e tároló
  • volt-e a közelmúltban teljes felújítás (gépészet, nyilászárók, szigetelés cseréje).

A családi ház, ikerház építésre alkalmas telekért a XIV. kerületben idén már 125 ezer forintot kértek négyzetméterenként. Általános szempont, hogy a telkek árazásában sokat számít a lokáció (például a tervezett magyar Dubajtól való távolság); ugyanakkor hatással van a fajlagos árra a méret is, a kisebb telkek négyzetméterre vetítve jellemzően drágábbak, míg a nagyobbak fajlagosan olcsóbbak. Ugyanakkor a beépíthetőség, valamint a közművek megléte szintén befolyásolja az árat. Az érintett angyalföldi és zuglói körzetek ezen a téren nagyon vegyes képet mutatnak, többségükben a telkek nincsenek teljeskörűen előkészítve jelentősebb fejlesztésekhez, a szennyezettségi szintjük sokszor magas.  

„Tévhit, hogy csak a külföldiek és a nagybefektetők számítanak a hazai ingatlanpiacon. Napjainkban kiemelt szerep jut az egylakásos befektetőknek és azon családi befektetőknek is, akik például gyermekük jövőbeni lakhatásáról szeretnének jó előre gondoskodni. Még mindig megéri lakásvásárlásra költeni, hiszen az évek során az ingatlanok értéke egyre nő, emellett pedig a folyamatos, rövid- vagy hosszútávú kiadásból származó bevétel kiszámíthatóságot biztosít a tulajdonosok számára” – mutatott rá Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. Bár nem beszélt erről, de egyértelmű, hogy az új városnegyedben sok külföldi és tehetősebb magyar befektető is megjelenik majd, ami még magasabb szintre viheti az árakat, de elsősorban a jó műszaki adottságúak esetében.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Még nem érződik a kormány új csodafegyvere az ingatlanárakban
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 7. 14:01
Júliusban megtorpant a lakásdrágulás az országos lakáspiacon havi és éves összevetésben, miközben Budapesten csak enyhén gyorsult az árak növekedési üteme. A 0,1 százalékos országos és 0,9 százalékos budapesti havi árváltozás tempója utoljára 2014 novemberében volt ilyen lassú. Az Otthon Start program bejelentése felpörgette a lakáspiaci keresletet, de a júliusi lakásárakban ez még nem tükröződött. A budapesti eladó használt lakások és házak átlagos négyzetméterára jelenleg 1,3 millió forint. A fővárosi kerületekben 804 ezer és 2 millió forint között szóródik a négyzetméterárak középértéke.
Ingatlan Új korszak a lakásépítésben: a 3 százalékos hitel lehetősége az otthonteremtés fordulópontja
PR | 2025. augusztus 4. 11:09
Az elmúlt évek drasztikus áremelkedései, a hitelkamatok bizonytalansága, a forint gyengülése, valamint az építőipar munkaerőhiánya sok család számára halasztott álommá változtatta az otthonteremtést. Most viszont valódi fordulat jött el – az Imperial Holding készen áll! 
Ingatlan Fordulópont a magyar befektetési piacon, túl a mélyponton
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 4. 08:47
Így értékelték a Colliers szakértői a kereskedelmi ingatlanpiac első féléves teljesítményét.
Ingatlan Lehet még lakást kapni 35 millióért? Ezek a lehetőségek
Herman Bernadett | 2025. július 28. 08:54
Hol, mekkora első lakás jön ki 35 millió forintból? Az új program hatása már a budapesti albérletpiacon is érezhető.
Ingatlan Felrobbantak a lakásárak Magyarországon – és még most jön a java
Herman Bernadett | 2025. július 25. 12:28
Megjöttek az állampapírkamatok, és felrobbantották a budapesti ingatlanpiacot, de vidéken is kilőttek az árak. Több mint 22 százalékkal drágultak a fővárosi lakások, a támogatott hitelprogram pedig még tovább repítheti az árakat. 
Ingatlan 3 százalékos hitel: máris rohannak lakást nézni a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. július 23. 09:25
A Duna House adatai szerint érzékelhető keresletélénkülés indult el a lakáspiacon az Otthon Start Programnak köszönhetően.
Ingatlan Albérlet vagy hitelprogram: dilemma előtt az egyetemisták
Privátbankár.hu | 2025. július 22. 13:00
Lényegében ugyanabban az ütemben emelkedtek a fővárosi és a vidéki albérletárak az elmúlt időszakban, de Budapesten még mindig jelentősen drágább bérelni, foglalta össze az országos adatokat Kosztolánczy György. Az Otthon Centrum vezérigazgatója elmondta, hogy az egyetemistáknak a kollégiumi férőhelyek szűkössége miatt nem csak a ponthatárokra, de a bérlakáspiac áraira is figyelniük kell.
Ingatlan A vártnál is nagyobb áremelkedést hoz a lakáspiacon az Otthon Start
Herman Bernadett | 2025. július 22. 08:00
Akár 60-70 ezer első lakásvásárló is megrohamozhatja a piacot. Brutális áremelkedést várnak a szakemberek. 
Ingatlan Ezért drágulnak ennyire a budapesti albérletek
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 11:36
Meglódult a budapesti albérletpiac júniusban: az év első felében még visszafogott kereslet a nyár elejére látványosan élénkült, főként a külföldi diákok lakáskeresésének köszönhetően – derül ki a Rentingo legfrissebb albérletpiaci elemzéséből. A bérbeadók így immár érzékelhető bérletidíj-emelésbe kezdtek, júniusban átlagosan 256 ezer forintot kértek kiadó ingatlanjukért, ami az elmúlt két év legmagasabb kínálati átlagára.
Ingatlan Egyre több magyar vásárol lakást Spanyolországban
Privátbankár.hu | 2025. július 12. 16:31
Befektetési és letelepedési szándékkal egyaránt sokan nézelődnek a magyarok a külföldi ingatlanpiacokon. Szándékaikat a politikai és gazdasági változások is erősítik. 
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG