Mennyit ér az ingatlanom? Lakások a maxi Dubajnak készülő Rákosrendező környékén

Közvetlenül a XIII. és a XIV. kerület ingatlanpiacára hathat a legnagyobb mértékben a tervezett új városnegyed, amiről a Klasszis Média Lapcsoporthoz tartozó laptársunk, az Mfor írt a hét elején részletesen. Ha valóban megvalósulnak a kormány által megígért közlekedési beruházások, akkor a szomszédos kerületek (IV., VI., XV.)  sőt a belváros is érintett lehet, főleg pozitív értelemben. Egy ilyen léptékű beruházás (100 hektár) ugyanis a laksűrűségre, a szociális és kereskedelmi infrastruktúrára is nyomást helyez. Elszívó hatása is lehet, de az esetleges túlépítettségnél maradásra késztetheti a lakókat ezeken a szomszédos területeken, sőt további keresletet is generálhat ott, ami árfelhajtó hatású lehet.

Nézzük, milyen értékekkel találkozik most az, aki rápillant a magyar Dubaj körzetére és annak szomszédságára! 

Ha csak a lakásokat nézzük, akkor azt kell tudni, hogy a XIII. kerület egésze továbbra is nagy vadászterület a vevőknek és most is ebben a kerületben épül a legtöbb új lakás (64 projektben 8,7 ezer otthon). A használt lakásokért idén átlagosan 1-1,06 millió forintot fizettek négyzetméterenként. Az jött ki, hogy az átlagos méretűnek mondható 53 négyzetméteres otthonért 54-55 millió forintot kellett letenni. Áremelkedés itt is volt, de idén ennek üteme a korábbi évek 15-20 százalékával szemben már csak 6-8 százalékos volt, ami a kereslet általános visszaesésének köszönhető. 

Az új lakások ára legfeljebb 2-4 százalékkal nőtt, a budapesti átlag ebben a kategóriában 1,6 millió forint/négyzetméter, a XIII. kerületben 1,2-1,4 millió forint közötti értékek jellemzőek. A Rákosrendező területével határos kerületrészeken már elindultak nagyobb társasházi fejlesztések, de még bőven van ott is rozsdaövezet, vagy nem hasznosított telek, amire nyilván rácsapnak a beruházók. A gyérebb családi házas utcákban lakók és onnan elköltözni vágyók vélhetően jól teszik, ha kivárnak, míg megszületnek a részletek az új óriásberuházásról és csak azután döntik el, hogy maradnak vagy eladják az ingatlanukat.

Mi a helyzet Zuglóban? Nos ott kicsit mások az adottságok, például több a családi házas övezet, annak összes előnyével és hátrányával. Az új városközpont külső határvonalához közel lakóknak ugyanaz a dilemma, mint a túloldalon, a XIII. kerület érintett részén élőknek. A közösségi közlekedés számottevő javulása viszont meggondolásra késztetheti őket is. Ha például nem nő jelentősen a zaj és az autóforgalom, valamint javul a kereskedelmi infrastruktúra, illetve a zöld parkok tényleg megvalósulnak, akkor az ingatlanok értéke nem csökken, sőt, még nőhet is.

Értékbefolyásoló tényezők Rákosrendező környékén

• a beruházási területtől való távolság
• a lakóingatlan típusa (társasházi lakás vagy családi ház)
• közösségi közlekedési lehetőségek
• kereskedelmi ellátottság a környéken
• osztható-e a nagyobb, 40-50 évvel ezelőtt épült lakás
• van-e garázs vagy kocsibeálló
• nagy társasházon belüli lakásnál az elhelyezkedés, a tájolás
• van-e tároló
• volt-e a közelmúltban teljes felújítás (gépészet, nyilászárók, szigetelés cseréje).

A családi ház, ikerház építésre alkalmas telekért a XIV. kerületben idén már 125 ezer forintot kértek négyzetméterenként. Általános szempont, hogy a telkek árazásában sokat számít a lokáció (például a tervezett magyar Dubajtól való távolság); ugyanakkor hatással van a fajlagos árra a méret is, a kisebb telkek négyzetméterre vetítve jellemzően drágábbak, míg a nagyobbak fajlagosan olcsóbbak. Ugyanakkor a beépíthetőség, valamint a közművek megléte szintén befolyásolja az árat. Az érintett angyalföldi és zuglói körzetek ezen a téren nagyon vegyes képet mutatnak, többségükben a telkek nincsenek teljeskörűen előkészítve jelentősebb fejlesztésekhez, a szennyezettségi szintjük sokszor magas.  

„Tévhit, hogy csak a külföldiek és a nagybefektetők számítanak a hazai ingatlanpiacon. Napjainkban kiemelt szerep jut az egylakásos befektetőknek és azon családi befektetőknek is, akik például gyermekük jövőbeni lakhatásáról szeretnének jó előre gondoskodni. Még mindig megéri lakásvásárlásra költeni, hiszen az évek során az ingatlanok értéke egyre nő, emellett pedig a folyamatos, rövid- vagy hosszútávú kiadásból származó bevétel kiszámíthatóságot biztosít a tulajdonosok számára” – mutatott rá Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. Bár nem beszélt erről, de egyértelmű, hogy az új városnegyedben sok külföldi és tehetősebb magyar befektető is megjelenik majd, ami még magasabb szintre viheti az árakat, de elsősorban a jó műszaki adottságúak esetében.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.