Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 

Nyolc hónappal ezelőtt foglalkoztunk utoljára a debreceni lakáspiaccal. Akkor már érződött a forgalom lassulása, de az árcsökkenés csak 2023 második felében kezdődött. Igaz, ez nem rengette meg a piacot, a lezajlott tranzakcióknál 2022-höz képest átlagosan csak 6 százalékos volt ez a mutató. Az akkugyárak ellen azonban folyamatos a tiltakozás, a közbeszédnek egyik vezető témája és természetesen ez beszivárgott a lakáspiacra is. Erős elbizonytalanodás van, a potenciális vevők jelentős részét aggasztja, hogy nem tudnak bizonyosat ezek környezetre gyakorolt hatásáról. Azok is tiltakoznak, akik nem akarnak semmit venni, de tudják, hogy ingatlanaik értéke – közvetlenül és közvetve is – megszenvedi a mostani féktelen iparosítást.

Kimondható tehát, hogy a kormány erőltetett akkugyár-betelepítési hadművelete nem tett jót a piacnak, nem beszélve az általános gazdasági visszaesésről, amit sokan szintén a kormánynak tulajdonítanak. Az elmúlt másfél-két évben pont az említett tényezők miatt és persze azért is, mert Debrecennél olcsóbbak, felértékelődtek a 20-30 kilométeres sugarú körben lévő települések, kivált Hajdúszoboszló. Megjelentek a kisebb lakóparkok, de az ottani társasházi lakások mellett szép számmal látni ikerházas építkezéseket is.

Az ingatlanpiaci alapok azonban nem változtak, most is kiválóak a cívisváros adottságai. Nagy lélekszámú a település, ott az egyetem a sok ezer külföldi diákkal és magasabb beosztású és ezért a lakáspiaci keresletet bővítő odatelepített emberekkel. A mostani válságig több éven át indultak lakóparki beruházások is, nem csoda, hogy már évekkel ezelőtt megjelentek a milliós négyzetméterárak. Ám most ezeket visszafogták, mint a legtöbb hazai településen, így az új építésű lakások kínálata messze a kívánt ütem alatt bővül, ami magasan tartja az árakat.

Továbbra is Debrecen a legdrágább, ha valaki új lakásba szeretne költözni vidéken. A fajlagos négyzetméterár 1,1-1,2 millió forint környékén van, ami megegyezik egy-két budapesti kerület adatával. Most márciusban azt lehetett rögzíteni, hogy a városban 46 nagyobb lakásberuházás van különböző szakaszban, ezekben együttesen mintegy 700 otthont kínálnak. Idén eddig hét projekt kivitelezését kezdték meg az Otthon Centrum szerint. A hirdetési portálokat böngészve azonban kiderül, hogy a beruházók csak 130 lakást hirdettek meg, vagyis biztosra akarnak menni, s általában akkor dobják a piacra az ingatlanokat, amikor már szerkezetkész.

A vevőknek fontos információ, hogy az új ingatlanok csoportja nagyon változatos lakás- vagy háztípusokból áll össze. Vannak 4-5 emeletes társasházi lakások, 2-3 szintes ikerházi lakások, kétszintes nyeregtetős házakban kínált otthonok és újabban divatos lapostetős társasházi lakások. Sorházak és önálló családi házak is felkerültek a palettára főleg Józsavárosban és Pallagon. A nyugati városrészhez viszont közel van két ipari park és a BMW leendő gyára is az észak-nyugati gazdasági övezetben. Egyelőre azt látni, hogy az ezektől nem túl messze található Tocóligeten, a Hatvan utcai kert nevű környéken 950 ezer és 1,2 millió forint közötti négyzetméteráron kínálják az új lakásokat, ezek a tavalyiakkal megegyező szintek. 

Értékbefolyásoló tényezők Debrecenben

• belváros vagy lakópark
• társasház vagy családi ház a kertvárosban
• ipari parkoktól való távolság
• átmenő autóforgalom a közvetlen környéken
• lakás/ház mérete
• beosztás
• telekméret
• önálló garázs megléte

Az új és a használt piacot együttesen nézve tavaly tehát árcsökkenés volt, de a Duna House (DH) idén az első két hónapban már 15 százalékos emelkedést mért a vármegyében 2023 azonos időszakához képest, magában a nagyvárosban legfeljebb 6-7 százalékos lehetett, erről még nincsenek végleges adatok. Az viszont egyértelmű, hogy érdeklődőből több van, mint tavaly ősszel, belőlük lehet a vásárló. Zsebükben ott lapul majd a megemelt CSOK-hitelből származó pénz, amit új vagy használt otthon vásárlásra és/vagy felújításra is használhatnak. A kereslet várhatóan a tavasz vége felé, sőt inkább a nyár elején lehet látványosan nagyobb. Mindez ismét felfelé indíthatja az árakat, vagyis a tavalyi esést biztosan ledolgozza a piac.

A DH szerint a családi házaknál 2022-höz képest tavaly 24 százalékos volt a drágulás a vármegyében, 423 ezer forintos volt az átlagos négyzetméterár. Ez a kereslet növekedése miatt könnyedén fölmehet 500 ezer forint felé az év végéig. Debrecenben természetesen jóval kevesebb a családi ház, mint más környékbeli településen, a hirdetési oldalakon 750 ezer és 1,3 millió forint közötti négyzetméterárakat látni. Elég vegyes a kép, bőven találkozunk már hőszivattyús, napelemes házakkal, de továbbra is sok a Kádár kocka, illetve a hetvenes-nyolcvanas években épült többszintes, 200-250 négyzetméteres, általában nem korszerű gépészettel bíró családi ház.

A házakkal ellentétes trendet mutat a téglalakások négyzetméterárainak változása, ugyanis ezeknél az ingatlanoknál drágulást nem, viszont stagnálást, 2 százalékos enyhülést hozott a piac változása. Tavaly a vármegyében átlagosan közel 670 ezer forintos négyzetméteráron lehetett téglalakást venni. Idén Debrecenben 750 ezer forintnál kezdődik a jónak mondható állapotú téglalakások négyzetméterára, ám a felújítottaké erősen megközelíti az egymillió forintot. Ha valaki panelt keres, akkor most kicsit több mint 400 ilyen lakásból válogathat, ezeket 650-750 ezer forint közötti átlagos négyzetméterárakon kínálják. 

A befektetési céllal vásárolt lakások a bérleti piacon kötnek ki. Jól járt, aki 3-4 éve vett ilyen ingatlant. Egyrészt azért, mert sokkal olcsóbb volt, másrészt ha kiadta, akkor az akkori 130-140 ezer forint helyett ma már 200 ezer forintot is nyugodtan elkérhet, de nem ritka az ennél 20-30 ezer forinttal magasabb összeg sem.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja