7p

Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Nyolc hónappal ezelőtt foglalkoztunk utoljára a debreceni lakáspiaccal. Akkor már érződött a forgalom lassulása, de az árcsökkenés csak 2023 második felében kezdődött. Igaz, ez nem rengette meg a piacot, a lezajlott tranzakcióknál 2022-höz képest átlagosan csak 6 százalékos volt ez a mutató. Az akkugyárak ellen azonban folyamatos a tiltakozás, a közbeszédnek egyik vezető témája és természetesen ez beszivárgott a lakáspiacra is. Erős elbizonytalanodás van, a potenciális vevők jelentős részét aggasztja, hogy nem tudnak bizonyosat ezek környezetre gyakorolt hatásáról. Azok is tiltakoznak, akik nem akarnak semmit venni, de tudják, hogy ingatlanaik értéke – közvetlenül és közvetve is – megszenvedi a mostani féktelen iparosítást.

A belvárosban is kifoghatunk felújított lakást, igaz, a négyzetméterenkénti átlagár meghaladhatja az egymillió forintot. Fotó: pixabay
A belvárosban is kifoghatunk felújított lakást, igaz, a négyzetméterenkénti átlagár meghaladhatja az egymillió forintot. Fotó: pixabay

Kimondható tehát, hogy a kormány erőltetett akkugyár-betelepítési hadművelete nem tett jót a piacnak, nem beszélve az általános gazdasági visszaesésről, amit sokan szintén a kormánynak tulajdonítanak. Az elmúlt másfél-két évben pont az említett tényezők miatt és persze azért is, mert Debrecennél olcsóbbak, felértékelődtek a 20-30 kilométeres sugarú körben lévő települések, kivált Hajdúszoboszló. Megjelentek a kisebb lakóparkok, de az ottani társasházi lakások mellett szép számmal látni ikerházas építkezéseket is.

Az ingatlanpiaci alapok azonban nem változtak, most is kiválóak a cívisváros adottságai. Nagy lélekszámú a település, ott az egyetem a sok ezer külföldi diákkal és magasabb beosztású és ezért a lakáspiaci keresletet bővítő odatelepített emberekkel. A mostani válságig több éven át indultak lakóparki beruházások is, nem csoda, hogy már évekkel ezelőtt megjelentek a milliós négyzetméterárak. Ám most ezeket visszafogták, mint a legtöbb hazai településen, így az új építésű lakások kínálata messze a kívánt ütem alatt bővül, ami magasan tartja az árakat.

Továbbra is Debrecen a legdrágább, ha valaki új lakásba szeretne költözni vidéken. A fajlagos négyzetméterár 1,1-1,2 millió forint környékén van, ami megegyezik egy-két budapesti kerület adatával. Most márciusban azt lehetett rögzíteni, hogy a városban 46 nagyobb lakásberuházás van különböző szakaszban, ezekben együttesen mintegy 700 otthont kínálnak. Idén eddig hét projekt kivitelezését kezdték meg az Otthon Centrum szerint. A hirdetési portálokat böngészve azonban kiderül, hogy a beruházók csak 130 lakást hirdettek meg, vagyis biztosra akarnak menni, s általában akkor dobják a piacra az ingatlanokat, amikor már szerkezetkész.

A vevőknek fontos információ, hogy az új ingatlanok csoportja nagyon változatos lakás- vagy háztípusokból áll össze. Vannak 4-5 emeletes társasházi lakások, 2-3 szintes ikerházi lakások, kétszintes nyeregtetős házakban kínált otthonok és újabban divatos lapostetős társasházi lakások. Sorházak és önálló családi házak is felkerültek a palettára főleg Józsavárosban és Pallagon. A nyugati városrészhez viszont közel van két ipari park és a BMW leendő gyára is az észak-nyugati gazdasági övezetben. Egyelőre azt látni, hogy az ezektől nem túl messze található Tocóligeten, a Hatvan utcai kert nevű környéken 950 ezer és 1,2 millió forint közötti négyzetméteráron kínálják az új lakásokat, ezek a tavalyiakkal megegyező szintek. 

Értékbefolyásoló tényezők Debrecenben

  • belváros vagy lakópark
  • társasház vagy családi ház a kertvárosban
  • ipari parkoktól való távolság
  • átmenő autóforgalom a közvetlen környéken
  • lakás/ház mérete
  • beosztás
  • telekméret
  • önálló garázs megléte

Az új és a használt piacot együttesen nézve tavaly tehát árcsökkenés volt, de a Duna House (DH) idén az első két hónapban már 15 százalékos emelkedést mért a vármegyében 2023 azonos időszakához képest, magában a nagyvárosban legfeljebb 6-7 százalékos lehetett, erről még nincsenek végleges adatok. Az viszont egyértelmű, hogy érdeklődőből több van, mint tavaly ősszel, belőlük lehet a vásárló. Zsebükben ott lapul majd a megemelt CSOK-hitelből származó pénz, amit új vagy használt otthon vásárlásra és/vagy felújításra is használhatnak. A kereslet várhatóan a tavasz vége felé, sőt inkább a nyár elején lehet látványosan nagyobb. Mindez ismét felfelé indíthatja az árakat, vagyis a tavalyi esést biztosan ledolgozza a piac.

A DH szerint a családi házaknál 2022-höz képest tavaly 24 százalékos volt a drágulás a vármegyében, 423 ezer forintos volt az átlagos négyzetméterár. Ez a kereslet növekedése miatt könnyedén fölmehet 500 ezer forint felé az év végéig. Debrecenben természetesen jóval kevesebb a családi ház, mint más környékbeli településen, a hirdetési oldalakon 750 ezer és 1,3 millió forint közötti négyzetméterárakat látni. Elég vegyes a kép, bőven találkozunk már hőszivattyús, napelemes házakkal, de továbbra is sok a Kádár kocka, illetve a hetvenes-nyolcvanas években épült többszintes, 200-250 négyzetméteres, általában nem korszerű gépészettel bíró családi ház.

A házakkal ellentétes trendet mutat a téglalakások négyzetméterárainak változása, ugyanis ezeknél az ingatlanoknál drágulást nem, viszont stagnálást, 2 százalékos enyhülést hozott a piac változása. Tavaly a vármegyében átlagosan közel 670 ezer forintos négyzetméteráron lehetett téglalakást venni. Idén Debrecenben 750 ezer forintnál kezdődik a jónak mondható állapotú téglalakások négyzetméterára, ám a felújítottaké erősen megközelíti az egymillió forintot. Ha valaki panelt keres, akkor most kicsit több mint 400 ilyen lakásból válogathat, ezeket 650-750 ezer forint közötti átlagos négyzetméterárakon kínálják. 

A befektetési céllal vásárolt lakások a bérleti piacon kötnek ki. Jól járt, aki 3-4 éve vett ilyen ingatlant. Egyrészt azért, mert sokkal olcsóbb volt, másrészt ha kiadta, akkor az akkori 130-140 ezer forint helyett ma már 200 ezer forintot is nyugodtan elkérhet, de nem ritka az ennél 20-30 ezer forinttal magasabb összeg sem.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Nagy biznisz a magánkollégium és a közösségi társasház, de nem nálunk
Privátbankár.hu | 2024. április 13. 13:55
Más régiós országokban érdemesebb kiadásra lakóingatlant építeni, mint Magyarországon. Leginkább az adózás miatt.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A Velencei-tónál lassan beérik az árak a pesti agglomeráció átlagát
Mester Nándor | 2024. április 10. 19:10
Lapunk az elmúlt években többször is írt arról, hogy a főváros agglomerációja gyakorlatilag elért a Velencei-tóig. Azzal a különbséggel, hogy sokáig a Budapestet ölelő településgyűrű árai jóval magasabbak voltak. Mára ez a különbség erősen csökkent, főleg azért, mert annyira megugrott a kereslet a Balaton kis testvére körül, hogy az fölvitte az árakat, bár a használt lakások-házak ára még mindig nem érte el a budapesti agglomeráció legdrágább részein tapassztalható szintet. 
Ingatlan Nagy dobás a budapesti irodapiacon
Privátbankár.hu | 2024. április 10. 14:01
Szinte egy teljes épületet kibérelt a Wizz Air a pesti Dunaparton.
Ingatlan Digitális? Nem, figitális - új fogalom született
Privátbankár.hu | 2024. április 8. 18:11
Mutatjuk, mit is jelent.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Az Audi miatt is már egymilliós négyzetméterárak vannak Győrben 
Mester Nándor | 2024. április 3. 18:31
Egyértelműen árfelhajtó hatású, hogy a nyugat-magyarországi nagyvárosban számos autóipari és technológiai cég telepedett meg, élén az Audival. Bár a lakásépítés üteme ott is lassult az elmúlt másfél-két évben, ez vélhetően átmeneti, ugyanis a városba és környékére folyamatosan érkező új munkaerő fenntartja a keresletet és az új lakástámogatási feltételek miatt kicsit növekedhet a belső lakásmobilitás. Nagy kérdés, hogy további külső körzetekben is megjelennek-e lakóparkok és hogy a belvárosban folytatódik-e a nagyon régi épületek lakáscélú felújítása.
Ingatlan Úgy fest, a kormány ráerőlteti a budapestiekre a betonprojektet
Privátbankár.hu | 2024. március 29. 08:59
A parlament elé kerül a budapesti „mini vagy más néven maxi Dubaj” építése, amely a város egyik rozsdaövezetének helyén egy betonkomplexumot képzel el. A főváros vezetősége próbál ellenállni.
Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG